Dünyanın büyük şehirlerinde konut fiyatları, kiralar ve hane gelirleri arasındaki denge yeniden şekilleniyor. UBS Global Real Estate Bubble Index 2026’ya göre Zürih ve Tokyo konut piyasasındaki dengesizliklerin en belirgin olduğu şehirler olarak öne çıkarken, önceki iki raporda en yüksek riskle dikkat çeken Miami geriledi. Seul, Lizbon, Madrid ve Hong Kong’da reel konut fiyatları bir yılda yaklaşık yüzde 10 yükselirken Vancouver ve Toronto’da yaklaşık yüzde 10 düşüş yaşandı.
Küresel konut piyasasında aynı faiz ve enflasyon ortamına rağmen şehirler birbirinden oldukça farklı yönlerde hareket ediyor.
UBS’nin 23 büyük uluslararası şehri karşılaştırdığı 2026 Küresel Gayrimenkul Balonu Endeksi, özellikle konut fiyatlarının gelir ve kiralardan ayrıştığı şehirlerde risk göstergelerinin yükseldiğini ortaya koydu.
Çalışmaya bu yıl ilk kez Seul ve Lizbon da dahil edilirken, önceki dönemlerin en dikkat çeken piyasalarından Miami’nin konumu değişti.
Zürih Konut Balonu Riskinde Öne Çıktı
UBS değerlendirmesinde konut piyasasındaki balon riskinin en yüksek olduğu şehir Zürih oldu.
İsviçre’nin finans merkezinde konut fiyatlarının son 20 yıldaki yükselişi araştırmadaki diğer şehirlerin üzerinde gerçekleşirken, sınırlı konut arzı ve düşük finansman maliyetleri fiyatları destekleyen temel faktörler arasında gösterildi.
Kentte boş konut oranının sıfıra yakın seyretmesi de arz-talep dengesini sıkılaştırıyor.
Teknoloji ve yapay zekâ sektörlerinde çalışan uluslararası profesyonellerin oluşturduğu talep konut piyasasını desteklerken, fiyatların kira seviyelerine kıyasla yükselmesi piyasanın düşük finansman maliyetlerine karşı hassasiyetini artırıyor.
Tokyo’da Konut Fiyatları Gelirlerin Önüne Geçti
Yüksek riskin dikkat çektiği diğer büyük şehir Tokyo oldu.
Japonya’nın başkentinde konut fiyatlarındaki uzun süreli yükseliş, hane gelirlerindeki artıştan daha hızlı gerçekleşti.
Uluslararası göç, yabancı yatırımcıların özellikle üst segment konutlara ilgisi ve satın alma gücündeki gelişmeler talebi destekleyen unsurlar arasında bulunuyor.
Bununla birlikte fiyatların gelirlerden hızlı yükselmesi konuta erişilebilirliği zorlaştırıyor. Bu durum bazı hanelerin banliyölere veya kiralık konutlara yönelmesine neden oluyor.
UBS değerlendirmesine göre finansman maliyetlerinde yeni bir yükseliş yaşanması halinde konut satın almanın yatırım açısından göreceli cazibesi daha da azalabilir.
Miami İki Yıl Sonra Zirveden İndi
2024 ve 2025 raporlarında en yüksek balon riskiyle öne çıkan Miami, 2026 çalışmasında yüksek risk grubundan çıkarak daha düşük bir risk kategorisine geriledi.
Kentte yükselen konut kredisi maliyetleri, ev sahipliği giderleri ve sigorta primleri talebi baskılarken reel konut fiyatlarında da gerileme görüldü.
Buna karşılık ABD’nin daha pahalı bölgelerinden Miami’ye devam eden göç ve lüks konut segmentindeki hareketlilik piyasayı destekleyen unsurlar arasında.
Bu nedenle risk göstergesindeki gerileme, Miami’de mutlaka büyük ölçekli bir fiyat düşüşü yaşanacağı veya tam tersine düzeltme riskinin tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.
Seul ve Lizbon’da Risk Hızlı Yükseldi
Raporda Zürih ve Tokyo’nun ardından Dubai, Seul, Cenevre ve Lizbon’daki dengesizlikler de dikkat çekiyor.
Özellikle Seul ve Lizbon, risk göstergelerinin en hızlı yükseldiği şehirler arasında yer aldı.
Milano, Hong Kong ve Madrid’de de piyasa dengesizliklerinin arttığı belirtilirken, Dubai’de mart ayından itibaren bir miktar gerileme görüldü.
Kuzey Amerika’da ise yüksek finansman maliyetlerinin konut talebini sınırlaması bazı şehirlerde risk göstergelerinin aşağı gelmesinde etkili oldu.
Paris, Londra, New York, San Francisco ve São Paulo ise araştırmada daha düşük risk grubunda değerlendirilen şehirler arasında yer aldı.
Bazı Şehirlerde Yüzde 10 Arttı, Bazılarında Yüzde 10 Düştü
Küresel ortalamalar, şehirler arasındaki sert ayrışmayı tam olarak yansıtmıyor.
Rapora göre Seul, Lizbon, Madrid ve Hong Kong’da enflasyondan arındırılmış konut fiyatları son bir yılda yaklaşık yüzde 10 yükseldi.
Buna karşılık Vancouver ve Toronto’da reel konut fiyatları yaklaşık yüzde 10 geriledi.
Frankfurt ve Münih’te de reel fiyat düşüşleri kaydedildi.
Frankfurt’taki reel konut fiyatlarının 2021 yılında ulaşılan zirvenin yaklaşık yüzde 25 altında bulunması, daha önce hızla yükselen bazı konut piyasalarında düzeltme sürecinin devam ettiğini gösteriyor.
60 Metrekarelik Bir Evin Maliyeti Gelirin Yüzde 40’ını Aşıyor
Raporun dikkat çeken sonuçlarından biri de konuta erişilebilirlik konusunda ortaya çıktı.
İncelenen şehirlerin büyük bölümünde yeni satın alınan 60 metrekarelik bir konutun yıllık kredi faizi ve bakım giderleri dahil sahip olma maliyeti, yüksek nitelikli bir çalışanın yıllık brüt gelirinin yüzde 40’ından fazlasına ulaşıyor.
Üstelik birçok kentte bir eve sahip olmanın yıllık maliyeti, benzer özelliklere sahip bir konutu kiralamanın maliyetinden belirgin şekilde yüksek.
Bu farkın özellikle Münih, Hong Kong ve Sydney’de açılması, yalnızca konut satış fiyatlarının değil finansman maliyetlerinin de erişilebilirlik açısından kritik hale geldiğine işaret ediyor.
Konut Her Şehirde Enflasyona Karşı Koruma Sağlamadı
Konut yatırımlarına ilişkin dikkat çekici bir başka sonuç ise son beş yıllık reel performansta görülüyor.
UBS değerlendirmesine göre araştırmadaki şehirlerin yarısından fazlasında konut fiyatları son beş yılda enflasyona karşı tam koruma sağlayamadı.
2021 yılında yüksek balon riski taşıdığı değerlendirilen piyasaların fiyatlarında sonraki dönemde ortalama yaklaşık yüzde 15 düşüş görüldü.
Bu durum, gayrimenkulün uzun vadeli bir reel varlık olmasına rağmen her şehirde ve her dönemde otomatik olarak enflasyonun üzerinde getiri sağlayacağı varsayımının geçerli olmadığını gösteriyor.
Diğer taraftan konut arzının sınırlı kaldığı birçok büyük şehirde kiraların gelirlerden daha hızlı yükselmesi, konut piyasasını orta vadede destekleyebilecek faktörlerden biri olarak değerlendiriliyor.
Konut Balonu Riski Ne Anlama Geliyor?
UBS endeksindeki “yüksek balon riski” ifadesinin doğrudan bir fiyat düşüşü tahmini olarak okunmaması gerekiyor.
Endeks; konut fiyatlarının gelir ve kiralarla ilişkisi, finansman koşulları, kredi gelişmeleri ve inşaat faaliyetleri gibi çeşitli göstergeleri kullanarak piyasalardaki dengesizlikleri ölçüyor.
Dolayısıyla bir şehrin yüksek risk grubunda bulunması, o kentte konut fiyatlarının kısa süre içerisinde kesin olarak düşeceği anlamına gelmiyor.
Daha çok fiyatların temel ekonomik göstergelerden ne ölçüde ayrıştığına ve piyasanın faiz, gelir veya talep koşullarındaki değişikliklere karşı ne kadar hassas hale geldiğine ilişkin bir risk göstergesi sunuyor.
İstanbul Neden Listede Yok?
Türkiye açısından raporun önemli ayrıntılarından biri ise İstanbul’un araştırmaya dahil edilmemesi.
UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 toplam 23 uluslararası şehrin konut piyasasını karşılaştırıyor ancak İstanbul bu şehirler arasında bulunmuyor.
Bu nedenle Zürih, Tokyo, Miami veya diğer şehirler için hesaplanan risk seviyelerinden hareketle İstanbul’un konut piyasası hakkında doğrudan bir “balon riski” sonucu çıkarmak doğru olmaz.
İstanbul için benzer bir değerlendirme yapılabilmesi için konut fiyatlarının hane gelirleri ve kiralarla ilişkisi, finansman maliyetleri, kredi hacmi, yeni konut arzı, satış miktarı ve reel fiyat değişimleri gibi göstergelerin Türkiye’ye özgü verilerle ayrıca incelenmesi gerekiyor.
2026 raporunun verdiği küresel mesaj ise daha genel: Konut piyasaları aynı ekonomik koşullara aynı tepkiyi vermiyor. Bazı büyük şehirlerde reel fiyatlar yeniden çift haneli yükselirken, birkaç yıl önce hızlı fiyat artışlarının görüldüğü bazı pazarlarda reel değer kaybı devam ediyor.