1. Giriş
Ticari işyerlerinin satışı ve kiralanması, Türk hukukunda hem Borçlar Kanunu hem de Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde özel öneme sahiptir. Uygulamada, özellikle işyeri kiralarında döviz cinsinden bedeller, kira artış oranları, tahliye süreçleri ve sözleşmesel yükümlülüklerin ihlali gibi konular sıklıkla uyuşmazlığa neden olmaktadır. Bu makalede, ticari işyerlerine ilişkin sık rastlanan hukuki sorunlar ve çözüm önerileri üzerinde durulmuştur.
2. Ticari İşyeri Satışında Sözleşmesel Sorunlar
Ticari işyeri satışlarında en sık karşılaşılan sorunlar; tapuda satış bedelinin eksik gösterilmesi, satış vaadi sözleşmelerinin noter onaylı yapılmaması ve ön ödemelerin belgelendirilmemesidir. Satış bedelinin eksik gösterilmesi, ileride vergi ve tapu harcı açısından ciddi sonuçlar doğurmakta, tarafların cezai yaptırımla karşılaşmasına neden olabilmektedir. Ayrıca, satış vaadi sözleşmesi noterlikte yapılmadığı takdirde geçerli olmayacağından, alıcının hak iddiası zayıflamaktadır.
Bu nedenle ticari taşınmaz satışlarında mutlaka noter onaylı sözleşme düzenlenmeli, ödeme dekontları saklanmalı ve tapuda bedel doğru şekilde beyan edilmelidir.
3. Kira Uyuşmazlıklarında Güncel Uygulama
3.1. Kira Artış Oranları ve Dövizli Sözleşmeler
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca TÜFE on iki aylık ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Ancak işyeri kiralarında taraflar, belirli şartlarla döviz cinsinden sözleşme yapabilirler. 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun ve 32 sayılı Karar uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki sözleşmelerin genel kural olarak Türk Lirası üzerinden yapılması gerekir.
Ancak bazı istisnalar mevcuttur. Dövizle kira sözleşmesi yapılabilecek haller şunlardır:
– Türkiye’de yerleşik olmayan kişiler (yabancılar),
– Serbest bölgelerde faaliyet gösteren şirketler,
– İhracat, ithalat, transit ticaret veya uluslararası taşımacılık faaliyeti yürüten işletmeler,
– Yurt dışında yerleşik kişilerle ortaklığı bulunan veya yabancı sermayeli şirketler,
– Türkiye’de yerleşik olmayan kişilere kiralanan taşınmazlar (örneğin yabancı şirket temsilcilikleri).
Bu haller dışında kalan kira sözleşmeleri, Türk Lirası üzerinden yapılmak zorundadır.
3.2. Tahliye ve İhlal Durumları
Ticari işyeri kiralarında tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sebeplere bağlanmıştır. Kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye taahhüdünde bulunması, iki haklı ihtara neden olması veya yeni malikin gereksinimi gibi haller tahliye sebebi sayılır. Bunun dışında, sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye hakkı vermez. Uygulamada tahliye talepleri ancak kanunda sayılan bu sebeplerden biri mevcutsa ileri sürülebilir.
4. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Tarafların çoğu, kira sözleşmelerini matbu örneklerle yaparak kendi özel durumlarını koruyacak hükümlere yer vermemektedir. Ayrıca, depozito bedellerinin banka hesabına yatırılmaması, teminat senetlerinin belirsiz bırakılması ve sözleşmeye özel hüküm eklenmemesi gibi ihmaller, ileride büyük sorunlar yaratmaktadır. Sözleşmelerde, erken fesih, tadilat izni, kira artış yöntemi ve tahliye şartları gibi konular mutlaka açıkça düzenlenmelidir.
4.1. Ticari İşletme Devralırken Tasarrufun İptali Riski
Ticari işletmenin devralınması, Borçlar Kanunu’nun 202. maddesi uyarınca borçların da belirli ölçüde devralınması sonucunu doğurabilir. Ancak bundan daha önemli bir tehlike, İcra ve İflas Kanunu m.277 ve devamı hükümleri gereği, borçlunun alacaklılarını zarara uğratmak amacıyla yaptığı devirlerin tasarrufun iptali davasına konu olabilmesidir. Borçlu durumdaki bir şahıstan veya şirketten yapılan ticari işletme devrinde, özellikle satış bedelinin gerçek olmaması, devralanın borçlunun yakın çevresinden biri olması veya devir tarihinin haciz ve takiplerden hemen önce olması hâlinde tasarrufun iptali riski doğar. Bu durumda alacaklılar, devir tarihinden itibaren 5 yıl içinde tasarrufun iptali davası açabilir; mahkeme kararıyla devralınan işletme veya unsurlar yeniden haczedilebilir.
Bu nedenle ticari işletme alımlarında mutlaka:
– Devredenin mali durumu, haciz kayıtları ve iflas işlemleri sorgulanmalı,
– Bedel ödemeleri banka kanalıyla belgelenmeli,
– Devir sözleşmesi noter onaylı ve ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
5. Sonuç ve Öneriler
Ticari işyeri satış ve kira sözleşmeleri, yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda hukuki riskler de barındırmaktadır. Tarafların, sözleşme hazırlığı aşamasında uzman bir hukukçudan destek almaları, tapu ve vergi yükümlülüklerini doğru şekilde yerine getirmeleri önemlidir. Her sözleşmede dürüstlük kuralı, makul menfaat dengesi ve yazılı delil ilkesi gözetilmelidir. Bu sayede ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi mümkündür.
