Gayrimenkul piyasası son yıllarda büyük bir ivmeyle büyüyor. Konut yatırımı, pek çok kişi için artık sadece bir barınma ihtiyacını değil, aynı zamanda ciddi bir kazanç kapısını ifade ediyor. Ancak yatırım arttıkça, bu taşınmazların yönetimiyle ilgili sorunlar da katlanarak büyüyor. Özellikle kiracı-malik ilişkileri, her geçen gün daha fazla hukuki karmaşaya sahne oluyor.
Bu yazıda sizlere hem mal sahiplerinin hem de kiracıların en çok karşılaştığı hukuki sıkıntıları, yanlış bilinenleri ve dikkat edilmesi gereken hayati detayları aktaracağım. Çünkü görüyorum ki, bu alandaki en büyük problem bilgisizlik değil, eksik ya da yanlış bilgiyle hareket etmek.
Halk arasında çok yaygın olan bir yanılgı var: “Evi satın aldım, istersem kiracıyı çıkarırım.” Maalesef bu doğru değil. Türk Borçlar Kanunu açık: Kiralanan bir taşınmaz el değiştirirse, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani söz konusu taşınmazın içinde bir kiracı varsa, o kira ilişkisi yeni malikle aynı şartlarda devam eder. Önceki malik ile yapılan kontrat hâlâ geçerlidir. Dolayısıyla sadece satın almış olmakla yeni malikin “Ben evi yeni aldım, çıkın” deme hakkı yoktur. Yasal nedenlerden birinin olması gerekir ki, tahliye isteyebilsin. Bu noktada satın alma öncesi yapılması gereken ilk şey, taşınmazı satan kişiden kira sözleşmesini talep etmek ve almaktır. ÇÜNKÜ ARTIK O SİZİN KONTRATINIZ OLMUŞTUR.
Peki, kiracı çıkmak istemiyorsa ve mal sahibi elektrik ya da suyu keserse ne olur? İşte burada sadece medeni hukuk değil, ceza hukuku da devreye giriyor. Elektrik, su gibi yaşamsal hizmetleri kesmek, sadece sözleşmeye aykırılık değil, aynı zamanda suçtur. Türk Ceza Kanunu’na göre bu davranış, haksız yere taşınmaza müdahale, kişilerin huzur ve sükununu bozma sayılır ve cezai sorumluluk doğurur. Üstelik kiracı, uğradığı zarar için tazminat davası da açabilir. Hukuken tek geçerli yol, tahliye için mahkeme ya da icra yoluna başvurmaktır.
Bir başka karmaşık konu da tahliye taahhütnamesi. Doğru hazırlandığında oldukça etkili bir araçtır. Ancak uygulamada yapılan hatalar, bu belgenin geçersiz sayılmasına yol açabiliyor. Bu belge, kira sözleşmesinden sonra ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra alınmalı; içinde açık ve net bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Belirsiz ifadeler ya da eksik bilgiler, mahkemede belgeyi zayıflatır. Kiracı, belgeyi inkâr ederse, imza incelemesi yapılır. O nedenle bu belgeler mutlaka profesyonel destekle hazırlanmalı, rastgele formlarla değil.
Süre doldu, kontrat bitti diye tahliye mümkün mü? Hayır. Bu da sıkça yanlış anlaşılan bir konu. Kira süresi dolunca sözleşme otomatik olarak sözleşmede uzamaya dair süre yazmadığı sürece 1’er yıl süreler ile uzar. Kiracı artık sadece şartlarının oluşması halinde açılacak tahliye davasıyla çıkarılabilir. Eğer taşınmaz yeni satın alınmışsa ve mal sahibi evi kendisi, eşi, altsoyu ya da üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi kullanacaksa, bu durumda da özel hükümler devreye girer: Malik olduktan sonraki bir ay içinde ihtar gönderilmeli ve altı ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Bir diğer sıcak başlık: Kira artışları. Günümüz ekonomik şartlarında hem mal sahipleri hem de kiracılar bu konuda oldukça tedirgin. Ancak kanun burada da net bir sınır koymuş durumda. Konut kiralarında kira artışı azami TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Taraflar bu oranın üzerinde anlaşsa bile, eğer artış oranı fahişse, mahkeme bu duruma müdahale eder. TÜFE burada hem üst sınır hem de referans noktadır. Daha düşük belirlenen oran geçerli kabul edilmektedir.
Sıkça karşılaşılan ama pek konuşulmayan bir durum: Kiracının satış sürecini engellemesi. Kiracı, taşınmazın potansiyel alıcılara gösterilmesini engelliyorsa, bu durumda da hak sahibi maliktir. Kiracının bu gösterimi makul şekilde sağlaması gerekir. Aksi takdirde, satışın engellenmesi nedeniyle doğan zararın tazmini istenebilir, hatta tahliye davası açılabilir.
Tüm bu örnekler bize şunu gösteriyor: Kiracı-malik ilişkisi sadece sözleşmeye değil, doğru bilgiye ve sabırlı bir hukuki sürece dayanmalı. Gayrimenkul yatırımı, ancak hukukla desteklenirse gerçekten güvenli bir yatırım haline gelir. Duygusal çıkışlar, bilinçsiz hareketler ya da kulaktan dolma bilgiler, ne yazık ki bu süreçleri daha da zorlaştırıyor.
Benim bu yazıdaki en büyük tavsiyem şu: Bir taşınmazı almadan önce sadece “kaç metrekare” olduğuna değil, “hangi hukuki ilişkilerle yüklü” olduğuna da bakın. Her evin bir hikayesi olduğu gibi, her kontratın da bir kaderi vardır.
Hukukun sağduyusuyla hareket ettiğimiz sürece, bu karmaşık gibi görünen süreçler aslında oldukça yönetilebilir hale geliyor.
Saygılarımla,
Av. Kudret Çöçü
