Kentsel Dönüşüm Hibe Desteği + Ana Müteahhit Sermayesi ile Yapım Seçeneği
Bugünkü yazımızın konusu olan 3.alternatif ile anlatılmak istenen; Riskli Yapı Sahibinin Devlet Hibe Desteğini Ana Müteahhit Firma’ ya sermaye olarak devretmesi ve bunun karşılığında m2 anlamında %100 Kat Karşılığı Modeli’ ne göre biraz daha büyük dairelere sahip olmasıdır. Ana Müteahhit inşaatı tamamlamak için gerekli olan ilave gerekli finansmanı kendi sermayesi ile karşılar. Bu bağlamda Ana Müteahhit sermaye desteği alacağı için karşılığında Riskli Yapı Sahibine bırakacağı kapalı daireler 2 No’ lu alternatif yani %100 Ana Müteahhit Sermayesine dayanan alternatife göre biraz daha büyük olur.
Hesaplama Yöntemini aşağıda beraberce inceleyelim:
Bir örnek uygulama:
Riskli Yapı Daire Adedi = 12 adet
Riskli Yapıdaki Daire Emsal Alanı = 100 m2/adet
Riskli Yapı Toplam Emsal Alanı = 12 adet x 100 m2/adet = 1200 m2
Yarısı Bizden Kampanyası – Hibe Desteği = 875.000 TL/daire
Toplam Hibe Desteği = 875.000 TL/adet x 12 adet = 10.500.000 TL
İmar Durumuna Göre Yapılaşma = 1500 m2 (İzin Verilen Maks. Emsal Kapalı Alan)
İnşaat Maliyeti (Müt. Karı Dahil) = 110.000.000 TL (otopark ve ortak alanlar dahil)
Müteahhite Ödenecek Miktar Sonrası
Müteahhit İnşaat Sermayesi = 110.000.000 TL – 10.500.000 TL = 99.500.000 TL
Bölgedeki Birim Satış Rayici = 185.000 TL/m2
Müteahhidin Payına İsabet Edecek m2 = 99.500.000 TL/185.000 TL = 538 m2
Riskli Yapı Sahiplerinin Payına İsabet Edecek
Olan Emsal m2 = 1500 m2 – 538 m2 = 962 m2
Her Riskli Yapı Sahibinin Payına İsabet Eden = 962 m2/12 = 80,2 m2
Eski Daire ile Yeni Daire Arasındaki Fark = 100 m2 – 80,2 m2 = 19,8 m2
Örnek uygulamada görüleceği üzere hibe desteği sayesinde Riskli Yapı Sahibi hiçbir sermaye ödemeden 80 m2 civarında daire sahibi olabilmektedir. Eğer hibe desteği olmasaydı tamamen yani %100 Müteahhit finansmanı üzerinden bu yatırım gerçekleşmiş olsaydı bu takdirde Riskli Yapı Sahibi 75 m2 civarında dairelere sahip olacaktı. Hibe desteği ile 80m2/75m2 = %6,7 daha büyük daire imkânı sağlanmış olmaktadır.
Bu seçenekte de Ana Müteahhit Firma seçimi önemlidir. Çünkü Riskli Binanız yıkıldıktan sonra inşaatın tamamlanması için Ana Müteahhit Firmaya bağımlısınız. Dolayısıyla bu firmanın kredibilitesi ve iş yapma kapasitesi doğrudan sizi etkiler. Firma ile ilgili aynı 2 No’ lu alternatifte olduğu gibi bazı riskler vardır.
Riskleri en az indirgemek için bir dizi tedbir alınabilir. Bu tedbirler;
- Bir Teknik Uzman (Danışman) mümkünse Kentsel Dönüşüm Uzmanı ile anlaşmak, bu uzmana hem anlaşma öncesinde tüm m2 paylaşımları, riskli yapı kayıtlarını oluşturtmak, hibe başvurularını yaptırmak, teknik şartname, sözleşme hukuki şartları üzerinde tavsiye almak, inşaat sırasında gerekli tüm malzeme ve işçiliklerin kalite kontrol ve onaylarını yaptırtmak,
- Bir hukuk danışmanından sözleşmenin son hale getirilmesi ve imzalanması konularında destek almak,
- Müteahhit seçimi sırasında şirkete ait ve şirket ortaklarına ait “Findeks Raporlarını” almak ve belli kriterleri ön koşul olarak kabul etmek suretiyle bu kriterlerin altında kalan müteahhit aday firmalarını diskalifiye etmek. Bunu ön-yeterlilik koşulu olarak tanımlamaktayız.
- Müteahhit Firmaya ait daireler veya dükkanlar üzerinde ipotek koymak ve ipotekleri ilerlemeye göre çözmek.
- Müteahhit Firma’ dan teminat mektubu almak ve bunu ilerleme oranlarına göre çözmek ve geri iade etmek.
Bu alternatifin avantaj ve dezavantajları aşağıda özetlenmektir.
| Avantajlar
|
Dezavantajlar |
| – Finansman riski yoktur. Riskli yapı sahibinin hiçbir sermaye zorunluluğu yoktur.
– Tek bir Ana Müteahhit Firma ile çalışılacağından tek bir muhatap vardır. Alt taşeron firmalarla temas kurulmaz. – Bina Temsil Heyeti üzerinde diğer alternatif gibi çok fazla yük olmayacaktır. Ana Müteahhit Firmanın seçimi sonrasında inşaat faaliyetleri sırasında teminat mektubunun yönetimi ve ipotek çözümleri konularında mesai harcayacaklardır. – Hakediş kontrolü gibi bir sorumluluk olmayacaktır. – İş Sağlığı ve Güvenliği adına tek bir Firma sorumlu olacağından takibi kolaydır.
|
– Kat-Karşılığı Müteahhit ile anlaşma yapmak yanınıza tanımadığınız bir iş ortağı almak demektir. Bu anlaşma ile arsanızı paylaşmaktasınız. Artık bu müteahhit size hizmet eden biri değil sizin ortağınızdır. Tamamen bu dominant firmaya bağımlısınız.
– Ana Müteahhit Firma tarafından şantiyeye getirilecek tüm malzemelerin şartnameye uygun olup olmadıklarının kontrolleri yapılmalıdır. – Ana Müteahhit Firmanın sermaye sahibi ve dolayısıyla ortak bu inşaatın ortağı olması nedeniyle ileride karşılaşılabilecek olumsuz bir konuda onu uyarmak ve talimatlar vermek her zaman kolay değildir. |
3 alternatifi de böylelikle incelemiş olduk. Şu an için günümüzdeki uygulamalar ağırlıklı olarak 3 No’ lu seçenek üzerinden gerçeklemektedir. Hibe desteğine hak kazanan bir Riskli Yapı Grubu’n da olmak binaların yıkım sürecini hızlandırmıştır.
Deniz Peker
