İki yeni grup 324 sayılı Tebliğe eklendi
Milli Emlak Genel Tebliği’nin 426 sıra numaralı değişikliği, Hazine taşınmazları üzerinde kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı kurulmasına ilişkin 324 sayılı Tebliğin “İhale usulü” maddesine iki yeni bent ekledi. Kapsama; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri dahil edildi. Ayrıca özel kanun veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle kurulmuş tüzel kişiliğe sahip kurumlar ile sermayesinin en az yüzde 15’i Türkiye Varlık Fonu ya da Hazineye ait kuruluşlar da asli faaliyet amaçlarıyla sınırlı olmak üzere yeni çerçeveye girdi.
Düzenleme arazi satışı anlamına gelmiyor
Değişiklik, Hazine taşınmazlarının mülkiyetinin devrini düzenlemiyor. Konu; belirli faaliyetler için arazi kullanım izni veya irtifak hakkı tesis edilmesidir. Bu ayrım, kamu arazisi üzerinde enerji, ulaşım, hizmet, üretim ya da kurumsal tesis geliştirilirken mülkiyet bedeli ile uzun süreli kullanım hakkının değerini birbirinden ayırmayı gerektiriyor. İrtifak hakkı, yatırımın finansmanında ve değerlemesinde süre, bedel, faaliyet amacı, devir kısıtları ve sona erme koşullarıyla birlikte ele alınır; tebliğ herhangi bir taşınmaz için kendiliğinden hak doğurmuyor.
İlan istisnası her durumda ihalesizlik değil
Tebliğin atıf yaptığı sistem, şartları sağlayan kişiler lehine 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 17’nci maddesine göre ilan yapılmadan işlem kurulabilmesine imkan veriyor. Ancak aynı taşınmaz veya amaç için şartları taşıyan birden fazla istekli bulunursa aralarında pazarlık usulü ihale yapılıyor ve en yüksek bedeli teklif eden lehine izin ya da irtifak kuruluyor. Bu nedenle düzenlemeyi bütün yeni kuruluşlara otomatik, bedelsiz veya rekabetsiz arazi tahsisi olarak okumak yanlış olur. Her işlem için taşınmaz, kullanım amacı ve başvuru koşulları ayrıca değerlendirilecek.
Proje geliştirmede hukuki aşama daha görünür olacak
Yeni kapsam, kamu bağlantılı kurum ve iştiraklerin araziye erişim kanallarını genişletirken özel sektör geliştiricileri açısından ortaklık, yüklenicilik ve uzun vadeli işletme modellerini etkileyebilir. Proje dosyasında mülkiyet yerine irtifak hakkı bulunması; teminatlandırma, ruhsat, kira süresi ve yatırım geri dönüş döneminin aynı takvime bağlanmasını gerektirir. Tebliğ 24 Eylül 2026’da yürürlüğe girdi; ancak somut yatırım, hak sahibi, bedel veya sözleşme açıklamıyor. Piyasa etkisi, bundan sonra yapılacak münferit izin ve ihale işlemleriyle ölçülebilecek. Finans kuruluşları açısından hak süresinin kredi vadesinden uzun olması tek başına yeterli olmayabilir; fesih halleri, kullanım amacı dışına çıkma yaptırımları ve yatırımın dönem sonunda kime kalacağı da teminat kalitesini etkiler. Bu nedenle tapu kaydı, izin kararı ve irtifak sözleşmesi birlikte incelenmeden arazi riski tamamlanmış sayılmamalı. İzin bedelinin güncelleme yöntemi de işletme gideri projeksiyonuna açıkça eklenmeli.
Ticari gayrimenkule etkisi
Kamu arazisi üzerinde proje geliştiren kurum ve iş ortakları için uygunluk çevresi genişledi. Buna karşın değerleme ve finansmanda mülkiyet ile irtifak hakkının karıştırılmaması; süre, bedel, faaliyet amacı ve rekabet koşullarının taşınmaz bazında incelenmesi gerekiyor.