Yüksek konut kredisi faizleri ve bankalardan finansmana erişimin zorlaşması, konut sektöründe yeni ödeme modellerini öne çıkardı. Satışları hızlandırmak isteyen gayrimenkul geliştiricileri, banka kredisi yerine şirket bünyesinde finansman sağlayarak sıfır faiz, uzun vade, ertelenmiş peşinat ve teslimde başlayan taksit gibi seçenekler sunuyor.
Konut piyasasında son dönemin en önemli sorunlarından biri finansmana erişim olmaya devam ediyor. Konut kredisi maliyetlerinin yüksek seviyelerde bulunması, özellikle kredi kullanarak ev sahibi olmak isteyen vatandaşların satın alma gücünü önemli ölçüde sınırlandırıyor.
Bankaların kredi kullandırma koşullarındaki sıkılaşma da tabloya eklendiğinde, yeterli birikimi bulunmayan alıcı açısından konuta ulaşmak giderek zorlaşıyor.
Gayrimenkul geliştiricileri ise satışların tamamen durmaması için finansman tarafında yeni çözümler üretmeye başladı. Bankaların üstlendiği finansman rolünün bir bölümünü kendi bünyelerine taşıyan şirketler, farklı ödeme planlarıyla alıcının karşısına çıkıyor.
Müteahhitler finansmanı kendi bünyelerine taşıyor
Yeni dönemde özellikle markalı konut projelerinde şirket içi finansman modelleri daha fazla görülüyor.
Geliştiriciler belirli bir peşinat karşılığında kalan konut bedelini kendi bünyelerinde taksitlendirerek banka kredisine duyulan ihtiyacı azaltmaya çalışıyor.
Bazı projelerde 24, 36 ve 48 aya kadar sıfır faizli ödeme seçenekleri sunulurken, bazı şirketler ise piyasa koşullarının altında oranlarla uzun vadeli finansman sağlıyor.
Bu model, konut alıcısı açısından toplam finansman maliyetini azaltma imkânı sunarken geliştiriciler açısından da tamamlanan veya devam eden projelerde satış hızının korunmasına yardımcı oluyor.
Konut üretiminin devamı için satış önemli
Konut geliştiricilerinin kampanyalara yönelmesinin arkasında yalnızca mevcut stokların satılması bulunmuyor. Yeni projelerin başlayabilmesi açısından devam eden projelerden sağlanan nakit akışı da büyük önem taşıyor.
Satışların uzun süre yavaşlaması şirketlerin yeni yatırımlarını ertelemesine ve konut arzının ilerleyen dönemlerde daha sınırlı kalmasına neden olabilecek bir risk oluşturuyor.
Bu nedenle geliştiricilerin kendi kaynaklarını kullanarak sunduğu finansman modelleri, hem mevcut projelerin satışını hem de yeni konut üretiminin finansmanını destekleyen araçlardan biri hâline geliyor.
İnşaat sektöründeki hareketlilik birçok sektörü etkiliyor
Konut üretimindeki hareketlilik yalnızca gayrimenkul şirketlerini ilgilendirmiyor.
İnşaat faaliyetleri demir-çelik, çimento, cam, seramik, elektrik-elektronik, mobilya, beyaz eşya, lojistik ve çeşitli hizmet alanlarıyla doğrudan bağlantılı geniş bir ekonomik yapı oluşturuyor.
Bu nedenle yeni projelerin devam etmesi ve konut satışlarının belirli bir seviyenin üzerinde kalması, inşaatla bağlantılı sektörlerdeki üretim ve istihdam açısından da önem taşıyor.
Finansman sorununun geliştiriciler tarafından kısmen üstlenilmesi, konut piyasasındaki satış trafiğini desteklerken yeni projelerin finansmanı açısından da şirketlere kaynak oluşturabiliyor.
24, 36 ve 48 ay sıfır faiz seçeneği öne çıkıyor
Konut kampanyalarında en dikkat çekici modellerden biri şirket bünyesinde sıfır faizli taksitlendirme oldu.
Bu sistemde alıcıdan genellikle belirli oranda peşinat talep ediliyor. Kalan tutar ise projenin kampanya koşullarına göre 24, 36 veya 48 aya kadar taksitlendirilebiliyor.
Bazı projelerde tamamen sıfır faiz uygulanırken bazı kampanyalarda piyasa koşullarına kıyasla daha düşük finansman oranları kullanılabiliyor.
Ancak aylık taksit tutarının vade kısaldıkça önemli ölçüde yükselebileceği unutulmamalı. Bu nedenle alıcının yalnızca faiz oranını değil, peşinat ve aylık ödeme tutarını da birlikte değerlendirmesi gerekiyor.
Peşinatı olmayanlara erteleme modeli
Kampanyalarda kullanılan bir diğer yöntem ise peşinat erteleme seçeneği.
Bu model, düzenli aylık geliri bulunmasına rağmen konut satın almak için gereken peşinatı henüz biriktirememiş kişileri hedefliyor.
Peşinatın bir bölümü veya tamamı belirli bir tarihe ya da konutun teslim dönemine ertelenebiliyor. Böylece alıcının başlangıçta ihtiyaç duyduğu nakit miktarı azaltılıyor.
Ara ödemeli konut sistemi nasıl çalışıyor?
Yüksek aylık taksitleri azaltmak amacıyla kullanılan yöntemlerden biri de ara ödemeli veya diğer adıyla balon ödemeli finansman modeli.
Bu sistemde aylık taksitler daha düşük tutulurken alıcı belirli dönemlerde daha yüksek tutarlı ödeme yapıyor.
Örneğin altı ayda veya yılda bir gerçekleştirilen ara ödemeler sayesinde toplam borcun belirli bölümleri kapatılıyor.
Bu yöntem özellikle dönemsel prim, ikramiye veya toplu gelir elde eden alıcılar açısından tercih edilebilirken, gelecekte yapılacak yüksek tutarlı ara ödemelerin bütçeye uygun şekilde planlanması önem taşıyor.
Taksitler anahtar tesliminden sonra başlayabiliyor
İnşaat hâlindeki projelerde ev almak isteyenlerin karşılaştığı önemli problemlerden biri aynı anda hem mevcut evinin kirasını hem de satın aldığı konutun taksitlerini ödemek zorunda kalması.
Bazı geliştiriciler bu soruna taksiti teslimde başlatma modeliyle çözüm getiriyor.
Alıcı başlangıçta peşinatını ödüyor ancak düzenli taksit ödemeleri konut teslim edildikten sonra başlıyor. Böylece özellikle kirada yaşayan vatandaşın inşaat süresince oluşabilecek çift ödeme yükünün azaltılması hedefleniyor.
Yüzde 10-20 peşinatlı kampanyalar da gündemde
Şirket içi finansmanın sağladığı esnekliklerden biri de başlangıç peşinatının kampanyaya göre daha düşük seviyelerde belirlenebilmesi.
Bazı projelerde yüzde 10 veya yüzde 20 seviyesinden başlayan peşinat seçenekleri sunularak konut satın almak için gereken ilk nakit tutarı aşağı çekiliyor.
Bununla birlikte düşük peşinat, kalan borcun yükselmesi anlamına geldiğinden alıcının toplam ödeme planını ve gelecekteki taksit yükünü dikkatli hesaplaması gerekiyor.
Sıfır faizli konut kampanyasında sadece taksite bakılmamalı
“Sıfır faiz” ifadesi konut alıcısı açısından güçlü bir avantaj gibi görünse de kampanyanın gerçek maliyetinin anlaşılabilmesi için konutun peşin satış fiyatıyla vadeli satış fiyatının karşılaştırılması önem taşıyor.
Peşin fiyat ile kampanyalı fiyat arasında önemli fark bulunması hâlinde finansman maliyeti doğrudan faiz adı altında gösterilmese bile satış fiyatına yansıtılmış olabilir.
Alıcıların ayrıca teslim tarihi, tapu masrafları, ara ödeme yükümlülükleri, sözleşmeden cayma koşulları, gecikme hükümleri ve projenin hukuki durumunu incelemesi gerekiyor.
Konut kredisi faizlerinin yüksek olduğu mevcut ortamda şirket içi finansman kampanyalarının yaygınlaşması, gayrimenkul sektöründe “bankadan kredi kullanmak yerine geliştiriciden vadeli satın alma” modelini önümüzdeki dönemin önemli satış yöntemlerinden biri hâline getirebilir.