Pandemi sonrasında yüksek kira maliyetleri nedeniyle uzun süre boş mağazaların görüldüğü İstanbul’un önde gelen alışveriş caddelerinde tablo değişti. Nişantaşı’ndaki Abdi İpekçi ve Teşvikiye caddeleri ile Bağdat Caddesi’nde mağaza doluluk oranı yüzde 98’e ulaşırken, sınırlı mağaza arzı kiraları da yukarı taşıyor.
İstanbul’un ana cadde perakendeciliğinde yeniden güçlü bir dönem yaşanıyor. Pandemi sonrasında değişen tüketici alışkanlıkları ve yüksek kiraların etkisiyle boşlukların oluştuğu prestijli alışveriş akslarında mağaza talebi yeniden hızlandı.
Özellikle Nişantaşı Abdi İpekçi Caddesi, Teşvikiye Caddesi ve Bağdat Caddesi, markaların İstanbul’daki büyüme planlarında öncelikli lokasyonlar arasında yer alıyor.
Bu bölgelerde mağaza doluluk oranının yüzde 98 seviyesine ulaşması, nitelikli ticari gayrimenkul bulmayı giderek zorlaştırıyor.
Lüks markaların İstanbul ilgisi arttı
Ana caddelerdeki hareketliliğin arkasında özellikle uluslararası lüks markalardan gelen talep bulunuyor.
Lüks perakendenin yanı sıra kozmetik markaları, gurme restoranlar ve yeme-içme sektöründe faaliyet gösteren işletmeler de prestijli lokasyonlarda mağaza arayışını sürdürüyor.
Markalar açısından yüksek yaya trafiği, görünürlük ve müşteri profili gibi faktörler ana caddeleri önemli bir tercih sebebi hâline getiriyor.
Özellikle güçlü marka karmasına sahip bölgelerde yeni mağaza açmak isteyen işletmelerin sayısındaki artış, mevcut ticari alanlar üzerindeki rekabeti de yükseltiyor.
Boşalan mağazalar ilana çıkmadan kiracı buluyor
Piyasadaki en dikkat çekici gelişmelerden biri ise nitelikli mağaza arzının talebi karşılamakta yetersiz kalması.
Birincil lokasyonlarda bulunan uygun büyüklükte ve yüksek görünürlüğe sahip mağazaların sayısının sınırlı olması nedeniyle boşalan bazı ticari alanlar, geniş çaplı pazarlamaya veya ilan sürecine dahi ihtiyaç duyulmadan yeni kiracı bulabiliyor.
Bu durum, İstanbul’un önde gelen alışveriş caddelerinde ticari gayrimenkul piyasasının yeniden oldukça sıkı bir arz-talep dengesi içerisine girdiğini gösteriyor.
Mağaza kiraları yükseliyor
Yüksek doluluk oranı beraberinde kira fiyatlarında da yukarı yönlü baskı oluşturuyor.
Özellikle ana caddelerin en güçlü noktalarında mağaza arayan markaların sınırlı sayıdaki ticari alan için rekabet etmesi, metrekare kira bedellerinin yükselmesine neden oluyor.
Bu süreçte yalnızca mağazanın büyüklüğü değil; cephe genişliği, yaya trafiği, bulunduğu bina, komşu markalar ve caddenin hangi bölümünde yer aldığı da kira değerinde belirleyici oluyor.
Dolayısıyla aynı cadde üzerinde bulunan ticari gayrimenkuller arasında dahi önemli kira farklılıkları ortaya çıkabiliyor.
Markalar daha verimli mağazalara yöneliyor
Artan kiralar markaların mağaza stratejilerini de değiştiriyor. Şirketler artık yalnızca daha büyük mağaza açmak yerine, mevcut alanlarını daha verimli kullanabilecekleri konseptlere yöneliyor.
Metrekare başına satış performansı, mağaza operasyon maliyetleri ve lokasyonun marka değerine sağladığı katkı daha fazla önem kazanıyor.
Ana caddelerde uygun mağaza bulamayan markalar açısından ise birincil alışveriş akslarına yakın ikincil noktalar ve gelişmekte olan yan caddeler alternatif oluşturmaya başladı.
Ticari gayrimenkulde yan akslar öne çıkabilir
Nişantaşı ve Bağdat Caddesi gibi bölgelerde doluluk oranının yüzde 98’e ulaşması, önümüzdeki dönemde yakın çevrede bulunan ticari aksların da değer kazanmasını beraberinde getirebilir.
Ana caddeye yürüme mesafesinde bulunan, güçlü yaya hareketliliğine sahip ancak kira seviyeleri henüz birincil lokasyonlara ulaşmamış bölgeler hem markalar hem de ticari gayrimenkul yatırımcıları açısından daha fazla gündeme gelebilir.
İstanbul ana cadde perakendeciliğindeki mevcut tablo, pandemi sonrasında yaşanan boşluk döneminin büyük ölçüde geride kaldığını gösterirken, yüksek talep ve sınırlı arzın ticari gayrimenkul piyasasının yeni dönemindeki temel belirleyicilerden biri olması bekleniyor.