Konut finansmanında vade farkı cebi zorluyor: 1 Milyon TL’de maliyet farkı 1,5 Milyon TL’ye yaklaşıyor

Konut sahibi olmak isteyenlerin karşısındaki en büyük engellerden biri yüksek finansman maliyetleri olmaya devam ediyor. Sıkı para politikası ve enerji fiyatlarındaki yüksek seyrin faiz beklentilerini ötelemesiyle birlikte, konut finansmanında belirgin bir gevşeme henüz görülmüyor. Katılım bankalarında ilan edilen oranlar yüzde 2,90 seviyesinden başlarken, uzun vadeye yayılan finansmanda toplam geri ödeme dikkat çekici seviyelere ulaşıyor.

Özellikle 1 milyon TL’lik konut finansmanında 60 ay ile 120 ay arasındaki toplam ödeme farkının yaklaşık 1,5 milyon TL’ye yaklaşması, konut alırken yalnızca aylık taksite değil toplam maliyete de bakılması gerektiğini ortaya koyuyor.

Konut finansmanında en düşük oran yüzde 2,90

Orta Doğu’daki jeopolitik gelişmeler ve petrol fiyatlarındaki yüksek seyir, enflasyon görünümü açısından risk oluşturmaya devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın sıkı para politikası duruşunu koruduğu ortamda tüketici finansmanı maliyetlerinde de hızlı bir gerileme yaşanmıyor.

Katılım bankalarının 60 ay vadeli konut finansmanı için ilan ettiği oranlarda en düşük seviye yüzde 2,90 olarak görülüyor.

Bankaların güncel konut finansmanı oranları

Bankalar arasındaki oran farkı ilk bakışta sınırlı görünse de yüksek finansman tutarı ve uzun vadede küçük oran farklılıkları dahi toplam geri ödeme üzerinde önemli bir etki yaratabiliyor.

1 milyon TL finansmanın 60 aylık ödemesi ne kadar?

Mevcut en düşük yüzde 2,90’lık oran üzerinden yapılan hesaplamada, 1 milyon TL’lik konut finansmanının 60 ay vadede aylık taksiti yaklaşık 35 bin 396 TL seviyesinde gerçekleşiyor.

Bu hesaplamaya göre tüketici, kullandığı 1 milyon TL için beş yılın sonunda yaklaşık 2,12 milyon TL geri ödeme gerçekleştiriyor.

Başka bir ifadeyle, 60 aylık vadede finansman nedeniyle oluşan ek yük yaklaşık 1,12 milyon TL’yi buluyor.

Vade 120 aya çıkınca toplam ödeme 3,6 milyon TL’ye ulaşıyor

Aylık ödeme gücünü rahatlatmak isteyen tüketiciler için vadenin uzatılması ilk bakışta cazip görünebiliyor. Ancak taksit sayısı arttıkça toplam finansman maliyeti çok daha hızlı büyüyor.

1 milyon TL’lik finansmanın 120 aya yayılması halinde aylık ödeme yaklaşık 30 bin TL’ye gerilerken, toplam geri ödeme yaklaşık 3,6 milyon TL’ye kadar çıkıyor.

60 ay ile 120 ay arasındaki fark

Buradaki en çarpıcı nokta aylık taksit farkında ortaya çıkıyor. Vadenin iki katına çıkarılması aylık ödemeyi yaklaşık 5 bin 400 TL azaltırken, toplam geri ödemeyi yaklaşık 1 milyon 476 bin TL artırıyor.

Dolayısıyla aylık taksitte sağlanan görece sınırlı rahatlama, uzun vadede oldukça yüksek ek maliyet yaratıyor.

Uzmanlardan “ödeme gücünüz varsa vadeyi kısa tutun” uyarısı

Konut finansmanı kullanmayı düşünenlerin en sık yaptığı hesaplardan biri, bütçelerine uygun en düşük aylık taksiti bulmak. Ancak yüksek finansman oranlarının geçerli olduğu dönemlerde yalnızca aylık taksit üzerinden karar vermek toplam maliyetin gözden kaçmasına yol açabiliyor.

Bu nedenle uzmanlar, gelir düzeyi ve nakit akışı elverdiği ölçüde daha kısa vadenin değerlendirilmesini öneriyor.

Özellikle mevcut oranlarda 60 ay ile 120 ay arasındaki yaklaşık 1,5 milyon TL’lik fark, vade tercihinin konutun nihai maliyetinde ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.

Bununla birlikte daha kısa vade her hane için doğru seçenek anlamına gelmiyor. Yüksek aylık taksitlerin hane bütçesi üzerinde oluşturacağı yük, gelir devamlılığı ve diğer borçlar da finansman kararında dikkate alınması gereken unsurlar arasında bulunuyor.

Faiz indirimi beklentisi konut alıcısının gündeminde

Konut almak isteyenlerin önemli bir bölümü ise finansman oranlarında olası gerilemeyi takip ediyor.

TCMB’nin gelecek dönemde atacağı para politikası adımları bu açıdan kritik önem taşıyor. Ancak petrol fiyatları, jeopolitik gelişmeler ve enflasyon görünümündeki riskler nedeniyle finansman maliyetlerinde hızlı bir düşüşün ne zaman gerçekleşeceğine ilişkin belirsizlik devam ediyor.

Bu durum, konut almak isteyenleri iki farklı seçenek arasında bırakıyor: Finansman oranlarının düşmesini beklemek veya mevcut yüksek maliyetlere rağmen alımı gerçekleştirmek.

Konut satışları yüzde 17 geriledi

Yüksek finansman maliyetlerinin devam ettiği dönemde konut satışlarında yıllık bazda düşüş yaşandı.

Türkiye genelinde temmuz ayında 123 bin 603 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 geriledi.

Buna karşılık ipotekli konut satışlarında farklı bir görünüm ortaya çıktı. Temmuz ayında ipotekli satışlar yıllık bazda yüzde 23,7 artarak 23 bin 888 adede yükseldi.

İpotekli satışlardaki yükseliş, yüksek finansman maliyetlerine rağmen kredi kullanarak konut alanların piyasadaki ağırlığının arttığına işaret ediyor.

Konut fiyatları artıyor ancak reel kayıp devam ediyor

Konut piyasasında bir diğer dikkat çekici gelişme ise fiyatların nominal olarak yükselmesine rağmen enflasyon karşısında reel değer kaybetmeye devam etmesi.

TCMB’nin son açıkladığı temmuz verilerine göre Konut Fiyat Endeksi aylık yüzde 1,5, yıllık bazda ise nominal yüzde 25 yükseldi. Buna karşılık fiyatlar reel olarak yüzde 5,1 geriledi.

Bu tablo konut alıcısı açısından farklı bir denklem oluşturuyor. Bir tarafta konut fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken diğer tarafta finansman maliyetleri yüksek seviyesini koruyor.

Bu nedenle konut almayı planlayanların yalnızca “faiz düşecek mi?” sorusuna odaklanmak yerine konutun satış fiyatı, kullanılacak finansman tutarı, vade, aylık ödeme kapasitesi ve toplam geri ödeme maliyetini birlikte değerlendirmesi giderek daha önemli hale geliyor.