Kayıt dışıyla mücadele yalnız ilan kapısını kontrol ederek tamamlanamaz. Hizmeti fiilen kimin yürüttüğü, parayı kimin aldığı ve sorumluluğun hangi lisanslı kişi ve işletmede olduğu görünür olmalıdır.
Kayıt dışı faaliyetin biçimleri
Yetki belgesi olmadan sürekli aracılık yapmak, başka işletmenin ilan hesabını veya yetki belgesini kullanmak, malikin kendi ilanı üzerinden gizli aracılık yürütmek, sözleşmesiz komisyon almak, danışmanı kayıt dışı çalıştırmak veya işlemi fatura ve kayıt zincirinin dışında tutmak farklı kayıt dışılık biçimleridir.
Her eksik belge aynı hukuki sonucu doğurmaz ve somut olay incelenmeden suç isnadı yapılamaz. Ancak sistematik ve ekonomik amaçlı yetkisiz faaliyet, tüketici riskinin yanında vergi ve sosyal güvenlik kaybı ile kayıtlı işletmeye karşı maliyet eşitsizliği oluşturur.
EİDS neden tek başına yetmez?
EİDS ilanı veren kişi ve işletmenin belirli yetkisini doğrular; hizmeti sahada kimin verdiğini, teklifleri kimin yönettiğini, hizmet bedelini kimin tahsil ettiğini ve işlemi hangi lisanslı kişinin üstlendiğini tek başına göstermez. Bu boşluk, “EİDS yetkisi yeter” söylemiyle istismar edilebilir.
Her ilan, sözleşme, yer gösterme, teklif ve ödeme kaydında sorumlu lisanslı kişi ile işletme aynı işlem numarası altında görünmelidir. Vatandaş QR kod veya sicil aramasıyla lisansın aktifliğini doğrulayabilmelidir.
Haksız rekabet yalnız fiyat farkı değildir
Kayıtlı işletme vergi, oda, personel, eğitim, yetki belgesi, yıllık harç, sözleşme, arşiv, MASAK, KVKK, sigorta ve fatura maliyetlerini taşırken kayıt dışı kişi bunlardan kaçınır. Daha düşük fiyat sunmanın yanında sorumluluk ve denetimden de kaçtığı için rekabet koşulları bozulur.
Çözüm yalnız cezaları artırmak değildir. Kayıtlı olmayı kolaylaştırmak, ücret ve vergi maliyetini öngörülebilir kılmak, lisans geçişini erişilebilir yapmak ve vatandaşa lisanslı hizmetin somut güvencelerini göstermek gerekir.
Avrupa ve AML boyutu
İrlanda lisanssız faaliyeti özel kanunla yaptırıma bağlar; Belçika meslek enstitüsü yetkisiz unvan ve faaliyetle mücadele eder; Fransa kart sistemini merkezi sicille destekler. Almanya ticari izin ve denetim üzerinden ilerler.
AB AML düzeni ve Türkiye’de MASAK mevzuatı, gayrimenkul aracılarının müşteriyi tanıma ve şüpheli işlem yükümlülüğünü güçlendirir. Hizmeti fiilen veren kişi görünmezse gerçek faydalanıcı, para kaynağı ve işlem takibi zayıflar. Kişisel lisans bu mali güvenlik zincirinin de parçasıdır.
TicariGM360’ın görüşü
 |
Kayıt dışı emlakçılığı yalnız “mesleğimize zarar veriyor” diye değil, vatandaşın parasını, devletin gelirini ve piyasanın güvenini zedelediği için ele almalıyız. Ancak kayıtlı profesyoneli ağır bürokrasi ve maliyet altında bırakıp yalnız ceza istemek de çözüm değildir. Kayıtlı sistem daha kolay, daha güvenli ve daha değerli olmalıdır. |
Çözüm Önerileri
- Her işlemde lisanslı gerçek kişi ve yetkili işletmenin ortak doğrulaması.
- Yetkisiz unvan ve sürekli aracılık için kademeli idari yaptırım ve tekrar hâlinde faaliyet yasağı.
- İlan platformları, ödeme kuruluşları ve tapu sistemi arasında lisans doğrulama entegrasyonu.
- Vatandaşın kolayca ihbar ve doğrulama yapabileceği tek portal.
- Kayıtlı işletmenin maliyetini azaltan sade başvuru, tek sicil ve yıllık öngörülebilir tarife.
- MASAK, vergi, sosyal güvenlik ve tüketici denetimlerinin risk bazlı ortak çalışması.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/tasinmaz-ticareti
[2] MASAK – 5549 sayılı Kanun: https://masak.hmb.gov.tr/5549-sayili-suc-gelirlerinin-aklanmasinin-onlenmesi-hakkinda-kanun-2/
[3] MASAK – Yükümlülükler: https://masak.hmb.gov.tr/yukumlulukler
[4] EUR-Lex – Regulation (EU) 2024/1624 on AML/CFT: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=OJ%3AL_202401624
[5] Belçika IPI/BIV – Kurumun Görevleri: https://www.ipi.be/ipi/au-sujet-de-lipi
[6] İrlanda – Property Services (Regulation) Act 2011: https://www.irishstatutebook.ie/eli/2011/act/40/enacted/en/print
[7] Almanya – Gewerbeordnung §34c: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html
