Mevcut ücret ve sözleşme yapısı
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik satış aracılığında hizmet bedelinin KDV hariç satış bedelinin yüzde dördünü, kiralamada KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça ücret taraflar arasında eşit paylaşılır. Yetkilendirme, yer gösterme, hizmet ortaklığı ve alım-satım veya kiralamaya aracılık belgeleri işlem zincirinin temelini oluşturur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 520’nci maddesi taşınmaz simsarlığı sözleşmesini yazılı geçerlilik şartına bağlar. Ancak sahada sözleşmesiz çalışma, yalnız EİDS iznine güvenme, hizmet bedelini son anda tartışma ve işlem başka kanal üzerinden tamamlandığında emek hakkını reddetme sorunları sürer.
Ücret neyin karşılığıdır?
Profesyonel ücret yalnız ilan yayınlama karşılığı değildir. Portföy edinme, belge toplama, fiyat görüşü, pazarlama hazırlığı, fotoğraf ve sunum, hedef kitleye erişim, talep eleme, yer gösterme, teklif yönetimi, müzakere, sözleşme ve kapanış koordinasyonu bu hizmetin parçalarıdır.
Kanun, sonuç ücretine hak kazanmanın yanında ayrıca kararlaştırılabilecek danışmanlık, değer analizi, pazarlama gideri ve proje hizmetlerini ayırmalıdır. Vatandaş hangi hizmete ne ödediğini önceden bilmelidir.
Emeğin korunması ile tüketici koruması dengesi
Tek yetkili sözleşme, danışmanın yatırım yaptığı pazarlama emeğini koruyabilir; fakat makul süre, fesih, performans ve raporlama şartları bulunmalıdır. Otomatik uzama, belirsiz masraf ve hizmet verilmeden ücret talebi tüketici aleyhine sonuç doğurabilir.
Öte yandan danışmanın tanıştırdığı veya belgelendirdiği alıcıyla sözleşme bittikten hemen sonra işlem yaparak ücretten kaçılması da adil değildir. Koruma süresi, yer gösterme ve teklif kayıtlarıyla sınırlı ve makul biçimde düzenlenebilir.
Avrupa yaklaşımı
AB Hizmetler Direktifi ücret ve hizmet koşullarının şeffaf, erişilebilir ve önceden bilinebilir olmasını destekler. Fransa, Belçika ve İrlanda modelleri yazılı görev, etik, müşteri parası ve denetimle ücret ilişkisini güvenceye alır. Almanya MaBV bilgi ve kayıt yükümlülükleri üzerinden şeffaflığı güçlendirir.
Yeni kanun fiyatı devletçe sabitlemek yerine azami sınır, açıklama, yazılı anlaşma, hak kazanma ve uyuşmazlık çözümü kurallarını netleştirmelidir.
TicariGM360’ın görüşü
 |
Emeğin karşılığı en çok yüksek oranla değil, açık sözleşme ve ölçülebilir hizmetle korunur. Danışman ne yapacağını, müşteri ne alacağını ve ücretin hangi olayla doğacağını en başta bilmelidir. Şeffaf ücret profesyoneli zayıflatmaz; güvenilir hâle getirir. |
Çözüm Önerileri
- Hizmet kapsamı, ücret, masraf ve hak kazanma olayının ayrı başlıklarla yazılması.
- Sonuç komisyonu ile bağımsız danışmanlık/pazarlama hizmetlerinin ayrılması.
- Tek yetkili sözleşmeler için makul süre, performans raporu ve kolay anlaşılır fesih şartı.
- Yer gösterilen ve teklif veren kişiler için sınırlı koruma süresi.
- Ortak işlemlerde işletmeler arası ücret paylaşımının müşteriden bağımsız sözleşmeyle düzenlenmesi.
- Ücret uyuşmazlıklarında hızlı arabuluculuk veya mesleki tahkim benzeri ihtiyari çözüm kanalı.
Kaynakça ve Resmî Dayanaklar
[1] Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti: https://ticaret.gov.tr/ic-ticaret/tasinmaz-ticareti
[2] Ticaret Bakanlığı – Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi ve Sözleşmeler: https://antalya.ticaret.gov.tr/basvurular/tasinmaz-ticareti-yetki-belgesi-verilmesi
[3] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf
[4] EUR-Lex – Services Directive 2006/123/EC: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32006L0123
[5] Almanya – Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/BJNR013140974.html
