Kentsel dönüşümde yıllardır tartışma konusu olan karar alma tıkanıklıkları ve mülkiyet ihtilafları için yeni bir dönem başladı. 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklik, dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı ve hak sahiplerinin bilgilendirilmesini daha şeffaf bir zemine oturtmayı hedefliyor.
Düzenleme, geçtiğimiz günlerde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Sektör temsilcileri, değişikliklerin özellikle “azınlık itirazıyla sürecin kilitlenmesi” sorununu büyük ölçüde ortadan kaldıracağını belirtiyor.
Artık %50+1 Yeterli
Yeni düzenlemeye göre:
-
Parsel birleştirme
-
Yeniden bina yapımı
-
Kat karşılığı projeler
-
Hisse satışı
-
Gelir paylaşımı modelleri
gibi kritik kararlar için salt çoğunluk (yüzde 50+1) yeterli olacak.
Bu değişiklikle birlikte tek bir malikin süreci durdurma dönemi sona eriyor. Bir hak sahibinin başvurusu dahi dönüşüm sürecinin başlatılması için yeterli sayılacak.
Tapuda Yeni Kayıt Sistemi
Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki “riskli yapı” şerhi kaldırılacak. Bunun yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair yeni bir kayıt düşülecek. Uzmanlara göre bu adım, özellikle satış ve finansman süreçlerinde yaşanan belirsizlikleri azaltacak.
Karara Katılmayanın Hissesi Ne Olacak?
Salt çoğunlukla alınan kararı kabul etmeyen maliklerin hisseleri:
-
Rayiç bedelin altında olmamak şartıyla
-
Açık artırma yöntemiyle
-
Öncelikle diğer paydaşlara
satılabilecek.
Paydaşların satın almaması halinde ise kamu devreye girecek. Bu noktada öncelik sırası:
-
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
-
TOKİ
-
İlgili kamu idaresi
şeklinde olacak.
Uzmanlara göre bu düzenleme, “arsa satıldı, biz ortada kaldık” endişesini azaltmayı hedefliyor.
İmar Hakkı Transferi Resmileşti
Yönetmelikte dikkat çeken en önemli yeniliklerden biri de imar hakkı aktarımı oldu.
Eğer yıkılan binanın bulunduğu parsel:
-
Zemini uygun değilse
-
İmara kapatılmışsa
-
Okul, pazar yeri veya yeşil alan olarak planlanmışsa
malikler imar haklarını başka bir parsele taşıyabilecek. Bu hükmün doğrudan yönetmeliğe eklenmesi, uygulamadaki belirsizlikleri ortadan kaldıracak bir adım olarak değerlendiriliyor.
Müteahhitlere Teminat Kolaylığı
1 Ocak 2024 sonrası ruhsat alan projelerde teminat oranı yüzde 6 olarak uygulanıyordu. Yeni düzenlemeyle birlikte, 2024 öncesi yüzde 10 teminat verilen sözleşmelerde de müteahhit talebi halinde oran yüzde 6’ya indirilebilecek.
Bu adımın, artan maliyet baskısı altındaki sektör için finansal rahatlama sağlayacağı ifade ediliyor.
Eski Sistem – Yeni Sistem Karşılaştırması
| Başlık | Eski Uygulama | Yeni Düzenleme |
|---|---|---|
| Karar Alma | Oy birliği fiilen gerekli | %50+1 salt çoğunluk |
| Süreci Başlatma | Çoğunluk inisiyatifi | Tek malik başlatabilir |
| Karara Katılmayan | Süreci kilitleyebiliyordu | Hissesi açık artırma ile satılabiliyor |
| İmar Hakkı | Belirsizlik vardı | Başka parsele transfer mümkün |
| Teminat Oranı | %10 (eski sözleşmeler) | Talep halinde %6 |
“Devlet El Koyuyor” İddiasına Yanıt
Gayrimenkul hukuku uzmanları, kamuoyunda yer alan “devlet mülke el koyacak” iddialarının gerçeği yansıtmadığını belirtiyor.
Arsanın tamamının satılması kararı alınması halinde idarelere ön alım hakkı tanınmasının temel amacının, kötü niyetli düşük bedelli satışları önlemek olduğu ifade ediliyor.
Stratejik ve Güvenlik Odaklı Bir Adım
Sektör temsilcilerine göre düzenleme yalnızca bürokratik bir değişiklik değil; afet riski altındaki yapıların daha hızlı şekilde güvenli hale getirilmesini hedefleyen stratejik bir adım.
Özellikle karar alma süreçlerinin hızlandırılması ve maliklerin bilgilendirilmesinin zorunlu hale getirilmesi, dönüşüm sürecinin daha şeffaf yürütülmesini sağlayacak.
Kritik Denge: Mülkiyet Hakkı ve Kamu Yararı
Uzmanlar, yeni sistemin hız kazandıracağını ancak mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki hassas dengenin dikkatle korunması gerektiğini vurguluyor.
Dönüşüm sürecinin öncesinde yapılacak toplantı zorunluluğu ve kararların tutanak altına alınması, ilerleyen dönemde hukuki ihtilafların azaltılması açısından önemli görülüyor.