Türkiye’de konut fiyatları Eylül 2026’da yıllık yüzde 22,3 artmasına rağmen enflasyon karşısında reel olarak yüzde 5,7 geriledi. Konut satışları yüzde 9,3 düşerken, kira getirileri yatırımcıların gündeminde öne çıktı. Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde dairelerin ortalama satış fiyatı 4 milyon 983 bin 480 TL, yıllık brüt kira getirisi ise yüzde 8,04 oldu. Hakkâri yüzde 10,41’lik getiri oranıyla listede ilk sırada yer alırken, Ankara yüzde 8,99 ile dikkat çekti.
Türkiye konut piyasası 2026 yılının son çeyreğine fiyat artışları, yüksek finansman maliyetleri ve değişen yatırım getirileriyle girdi.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi, konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam ettiğini ancak enflasyon karşısında değer kaybettiğini gösterdi.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerinde toplam konut satışları yıllık bazda gerilerken, ilk el ve ipotekli satışlarda artış kaydedildi.
Gayrimenkul veri analiz platformu Endeksa’nın eylül ayına ilişkin verileri ise konut yatırımlarının kira getirilerinde iller arasında önemli farklılıklar bulunduğunu ortaya koydu.
Türkiye’de Ortalama Konut Fiyatı 4,98 Milyon TL’ye Ulaştı
Endeksa’nın Eylül 2026 verilerine göre Türkiye genelinde daire nitelikli konutların ortalama satış fiyatı 4 milyon 983 bin 480 TL olarak hesaplandı.
Aynı dönemde konutların yıllık ortalama brüt kira getirisi yüzde 8,04 seviyesinde gerçekleşti.
Ortalama amortisman süresi ise yaklaşık 12 yıl olarak ölçüldü.
| Konut Yatırımı Göstergesi | Eylül 2026 |
|---|---|
| Ortalama daire satış fiyatı | 4.983.480 TL |
| Yıllık brüt kira getirisi | %8,04 |
| Ortalama amortisman süresi | Yaklaşık 12 yıl |
| Yıllık nominal konut fiyat artışı (TCMB) | %22,3 |
| Yıllık reel konut fiyat değişimi (TCMB) | -%5,7 |
Bu veriler, konut yatırımında yalnızca satış fiyatının değil, kira gelirinin de önemli bir değerlendirme ölçütü olduğunu gösteriyor.
Ancak yüzde 8,04’lük getiri oranı brüt getiriyi ifade ediyor. Vergiler, bakım giderleri, aidatlar, sigorta ve konutun boş kaldığı dönemler hesaba katıldığında yatırımcının net getirisi daha düşük olabiliyor.
Konut Yatırımında En Yüksek Kira Getirisi Hangi İlde?
Endeksa verilerine göre Eylül 2026’da incelenen iller arasında en yüksek yıllık brüt kira getirisi Hakkâri’de gerçekleşti.
Hakkâri’de ortalama konut fiyatı 2 milyon 461 bin TL olurken, yıllık brüt kira getirisi yüzde 10,41 olarak hesaplandı.
Şanlıurfa yüzde 9,98 ile ikinci sırada yer alırken, Muş ve Kırıkkale yüzde 9,96’lık oranlarla dikkat çekti.
Ankara ise yüzde 8,99’luk yıllık brüt kira getirisiyle listede yer aldı.
İşte Kira Getirisi En Yüksek 10 İl
Endeksa, Eylül 2026 — paylaşılan verilere göre yıllık brüt kira getirisi sıralaması
| İl | Ortalama Konut Fiyatı | Yıllık Brüt Getiri |
|---|---|---|
| Hakkâri | 2.461.000 TL | %10,41 |
| Şanlıurfa | 3.704.000 TL | %9,98 |
| Muş | 3.877.000 TL | %9,96 |
| Kırıkkale | 3.277.000 TL | %9,96 |
| Ağrı | 3.191.000 TL | %9,57 |
| Kilis | 1.901.000 TL | %9,37 |
| Ankara | 4.950.000 TL | %8,99 |
| Kars | 2.586.000 TL | %8,88 |
| Bitlis | 2.881.000 TL | %8,62 |
| Bilecik | 3.497.000 TL | %8,53 |
Liste, yüksek kira getirisi oranlarının yalnızca büyükşehirlerde görülmediğini ortaya koyuyor.
Ancak getirisi yüksek olan bir ilin, her yatırımcı için en avantajlı seçenek olduğu sonucuna varılamaz. Kiracı talebi, konutun boş kalma riski, satış likiditesi ve bakım giderleri de yatırımın toplam performansını etkiliyor.
Hakkâri’de Konutun Yıllık Brüt Getirisi Yüzde 10,41
Hakkâri, yüzde 10,41’lik yıllık brüt kira getirisiyle paylaşılan listenin ilk sırasında bulunuyor.
İlde ortalama konut fiyatı 2 milyon 461 bin TL olarak hesaplandı.
Bu oran, Türkiye genelindeki yüzde 8,04’lük ortalama brüt getirinin 2,37 yüzde puan üzerinde bulunuyor.
Hakkâri’deki yüksek getiri oranı, konutun satış bedeli ile yıllık kira geliri arasındaki ilişkiyi gösteriyor.
Bununla birlikte söz konusu ortalama, ildeki bütün konutların aynı getiriyi sağlayacağı anlamına gelmiyor.
Ankara’da Ortalama Konut Fiyatı 4 Milyon 950 Bin TL
Ankara, Eylül 2026 verilerinde yüzde 8,99’luk yıllık brüt kira getirisiyle öne çıktı.
Başkentte daire nitelikli konutların ortalama satış fiyatı 4 milyon 950 bin TL olarak ölçüldü.
Ankara’nın yıllık brüt kira getirisi, Türkiye ortalamasının 0,95 yüzde puan üzerinde gerçekleşti.
Bu verilere göre Ankara’daki ortalama brüt amortisman süresi yaklaşık 11,1 yıl seviyesine karşılık geliyor.
Ancak bu süre, kira gelirinin tamamının yatırımcıya kaldığı varsayımına dayanıyor. Gerçek geri dönüş süresi, giderler ve kira gelirindeki değişikliklere göre farklılaşabilir.
Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut, Gölbaşı ve diğer ilçelerdeki konut fiyatları ile kira getirileri aynı olmayabileceğinden, il ortalamasının mahalle bazındaki yatırım kararlarında tek başına kullanılması doğru olmaz.
5 Milyon TL’lik Konutun Kira Getirisi Ne Kadar?
Endeksa’nın açıkladığı Türkiye ortalaması üzerinden örnek bir hesaplama yapıldığında, 5 milyon TL değerindeki bir konutun yıllık yüzde 8,04 brüt getiri sağlaması durumunda yaklaşık 402 bin TL yıllık kira geliri elde edilebiliyor.
Bu tutar aylık ortalama 33 bin 500 TL’ye karşılık geliyor.
Farklı getiri oranlarına göre örnek hesaplama şöyle:
| Konut Değeri | Yıllık Brüt Getiri | Yıllık Brüt Kira | Aylık Brüt Kira |
|---|---|---|---|
| 5.000.000 TL | %8,04 | 402.000 TL | 33.500 TL |
| 5.000.000 TL | %8,99 | 449.500 TL | Yaklaşık 37.458 TL |
| 5.000.000 TL | %10,41 | 520.500 TL | 43.375 TL |
Bu tablo, açıklanan getiri oranlarının nasıl hesaplandığını göstermek amacıyla hazırlanmıştır. Belirtilen tutarlar herhangi bir ildeki güncel ortalama kira bedelini veya garanti edilmiş kira gelirini ifade etmez.
Konut Fiyatları Enflasyon Karşısında Geriledi
TCMB’nin Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi verilerine göre Türkiye genelinde konut fiyatları bir önceki aya kıyasla yüzde 1,2 yükseldi.
2023 yılı 100 baz alınarak hesaplanan endeks, 239,4 seviyesine ulaştı.
Yıllık konut fiyat artışı ise yüzde 22,3 oldu.
Buna karşılık konut fiyatları enflasyondan arındırıldığında yıllık yüzde 5,7 geriledi.
Eylül ayında tüketici enflasyonunun aylık yüzde 1,84 olarak gerçekleştiği dikkate alındığında, konut fiyatlarındaki yüzde 1,2’lik aylık artışın da enflasyonun altında kaldığı görülüyor.
Bu iki oran üzerinden hesaplanan aylık reel konut fiyat değişimi yaklaşık yüzde eksi 0,63 düzeyinde bulunuyor.
Dolayısıyla konut fiyatları Türk lirası cinsinden artmaya devam etse de satın alma gücü açısından reel değer kaybı sürdü.
İstanbul, Ankara ve İzmir’de Konut Fiyatları
Merkez Bankası verilerine göre eylül ayında üç büyükşehir arasında yıllık konut fiyat artışının en yüksek olduğu il İstanbul oldu.
| Şehir | Yıllık Konut Fiyat Artışı |
|---|---|
| İstanbul | %26,8 |
| Ankara | %22,0 |
| İzmir | %21,0 |
| Türkiye Geneli | %22,3 |
İstanbul’da yıllık fiyat artışı Türkiye ortalamasının üzerinde gerçekleşti.
Ankara’da yüzde 22, İzmir’de yüzde 21 olan yıllık artışlar ise ülke ortalamasının altında kaldı.
Bu veriler, konut fiyatlarının üç büyükşehirde de yükseldiğini ancak artış hızlarının farklılaştığını gösteriyor.
Eylül 2026’da Konut Satışları Yüzde 9,3 Düştü
Türkiye İstatistik Kurumu’nun eylül ayı verilerine göre konut satışları geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 9,3 geriledi.
Türkiye genelinde yaklaşık 142 bin 400 konut satıldı.
Paylaşılan ayrıntılı TÜİK verilerindeki kesin satış sayısı 142 bin 390 olarak kaydedildi.
Toplam satışlardaki düşüşe rağmen ilk el konut satışlarında artış yaşandı.
İlk el satışlar yıllık yüzde 3,9 yükselerek yaklaşık 51 bin 500 adede ulaştı.
Yeni konutların toplam satışlar içindeki payı ise geçen yılın aynı ayındaki yüzde 31,6 seviyesinden yüzde 36,2’ye çıktı.
Bu gelişme, ilk el konutların toplam satışlar içindeki ağırlığının arttığını gösteriyor.
İpotekli Konut Satışları Yüzde 5,1 Arttı
Eylül ayında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,1 artış gösterdi.
İpotekli satış sayısı yaklaşık 23 bin 400 olarak gerçekleşti.
Kredili satışların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 16,4 seviyesine ulaştı.
Paylaşılan verilere göre konut kredisi faiz göstergesi eylül ayında yüzde 41,91 seviyesinde bulunuyordu.
Ancak bu yıllık faiz göstergesi, bankaların konut kredilerinde uyguladığı aylık faiz oranlarıyla doğrudan karşılaştırılmamalı.
Finansman maliyetleri, kredi kullanarak konut satın almak isteyenler açısından önemli bir değerlendirme unsuru olmaya devam ediyor.
Buna rağmen ipotekli satışların yıllık bazda artması, toplam konut satışlarıyla kredili satışların farklı yönlerde hareket ettiğini gösteriyor.
Konut Yatırımında Amortisman Süresi Nedir?
Amortisman süresi, satın alınan bir konutun bedelinin kira geliriyle teorik olarak kaç yılda karşılanabileceğini gösteren bir hesaplama.
Örneğin 3 milyon TL’ye satın alınan bir konutun yıllık brüt kira geliri 300 bin TL ise basit brüt amortisman süresi 10 yıl olarak hesaplanır.
Bu hesaplamada satın alma giderleri, vergiler, bakım masrafları, kira kayıpları ve paranın alternatif yatırım getirisi dikkate alınmaz.
Dolayısıyla amortisman süresinin kısa olması tek başına yatırımın risksiz veya daha kârlı olduğu anlamına gelmez.
Ayrıca konutun ilerleyen yıllardaki satış fiyatı değişimi de toplam yatırım getirisini etkileyebilir.
Konut Yatırımcıları İçin 2026’nın Son Çeyreğinde Hangi Göstergeler Önemli?
2026 yılının son çeyreğine girilirken gayrimenkul piyasasında üç temel gösterge öne çıkıyor: konut satışlarının seyri, finansman maliyetleri ve kira getirileri.
Konut satışlarında yıllık düşüş yaşanmasına rağmen ilk el ve ipotekli satışların artması, piyasanın farklı segmentlerinde farklı eğilimler bulunduğunu gösteriyor.
Konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi, alım gücü ve yatırım kararları açısından takip ediliyor.
Diğer taraftan yıllık brüt kira getirisinin Türkiye ortalamasında yüzde 8,04 olması, konut yatırımının gelir boyutunu değerlendirmek için önemli bir veri sunuyor.
Ancak yatırım yapılacak konutun bulunduğu bölge, bina yaşı, deprem güvenliği, ulaşım olanakları, kiracı talebi ve toplam maliyetler birlikte incelenmeli.
Konut Piyasasında Fiyatlar Artıyor, Reel Değer Kaybı Sürüyor
Eylül 2026 verileri, Türkiye konut piyasasında nominal fiyat artışının sürdüğünü ancak enflasyon karşısındaki reel düşüşün devam ettiğini ortaya koydu.
Konut Fiyat Endeksi yıllık yüzde 22,3 yükselirken reel değişim yüzde eksi 5,7 olarak gerçekleşti.
Konut satışları yıllık yüzde 9,3 azalmasına rağmen ilk el ve ipotekli satışlarda artış yaşandı.
Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde ortalama daire fiyatı 4 milyon 983 bin 480 TL, yıllık brüt kira getirisi yüzde 8,04 oldu.
Hakkâri, Şanlıurfa, Muş ve Kırıkkale yüksek kira getirisi oranlarıyla dikkat çekerken Ankara da Türkiye ortalamasının üzerinde getiri sağlayan iller arasında yer aldı.
Son veriler, konut yatırımında yalnızca fiyat artışının değil, kira getirisi, amortisman süresi ve finansman maliyetlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.