Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi (KFE) ve Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) verilerini açıkladı. Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda yüzde 22,3 yükselirken, enflasyondan arındırıldığında yüzde 5,7 değer kaybetti. Yeni kiracı kiraları ise yıllık yüzde 26,6 arttı. İstanbul, konut fiyatlarında yüzde 26,8 ve yeni kiracı kiralarında yüzde 35,5’lik yıllık artışla büyükşehirler arasında dikkat çekti.
Türkiye’de konut piyasasının fiyat ve kira görünümünü ortaya koyan Eylül 2026 verileri açıklandı. Merkez Bankası tarafından yayımlanan endeksler, konut fiyatlarının Türk lirası cinsinden yükselmeye devam ettiğini ancak enflasyon karşısında reel değer kaybının sürdüğünü gösterdi.
Özellikle İstanbul’da hem satılık konut fiyatları hem de yeni kiracı kiralarındaki artış Türkiye ortalamasının üzerinde gerçekleşti.
Ankara ve İzmir’de de fiyatlar yükselirken, üç büyükşehir arasında aylık konut fiyat artışının en düşük olduğu il Ankara oldu.
Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi 239,4’e Yükseldi
TCMB tarafından Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini ölçmek amacıyla hesaplanan Konut Fiyat Endeksi, eylül ayında 239,4 seviyesine ulaştı.
2023 yılı 100 baz alınarak hesaplanan endeks, bir önceki aya göre yüzde 1,2 yükseldi.
Yıllık bazda ise konut fiyatlarındaki nominal artış yüzde 22,3 olarak gerçekleşti.
Buna karşılık enflasyondan arındırılmış reel değişim yüzde eksi 5,7 oldu.
| Konut Fiyat Endeksi | Eylül 2026 |
|---|---|
| Endeks değeri (2023=100) | 239,4 |
| Aylık nominal değişim | +%1,2 |
| Yıllık nominal değişim | +%22,3 |
| Yıllık reel değişim | -%5,7 |
Bu sonuç, Türkiye genelinde konut fiyatlarının nominal olarak yükselmesine rağmen genel fiyat seviyesindeki artışın gerisinde kaldığını gösteriyor.
Konut Fiyatları Artarken Neden Reel Olarak Düşüyor?
Konut fiyatlarındaki nominal ve reel değişim arasındaki fark, gayrimenkul piyasasının değerlendirilmesinde önemli bir gösterge.
Nominal artış, konut fiyatlarının Türk lirası cinsinden ne kadar yükseldiğini ifade ediyor.
Reel değişim ise fiyat artışının enflasyon etkisinden arındırılmış halini gösteriyor.
Örneğin konut fiyatlarının bir yılda yüzde 22,3 yükselmesi, konutların aynı oranda reel değer kazandığı anlamına gelmiyor.
TCMB verilerine göre Eylül 2026’da konut fiyatları yıllık yüzde 22,3 artmasına rağmen reel olarak yüzde 5,7 geriledi.
Bu durum, konut fiyatlarının genel enflasyon karşısında değer kaybettiğini ortaya koyuyor.
Ancak reel düşüş, Türkiye’deki her konutun veya her mahallenin fiyatının aynı oranda gerilediği anlamına gelmiyor.
İstanbul, Ankara ve İzmir’de Konut Fiyatları Ne Kadar Arttı?
Merkez Bankası’nın açıkladığı veriler, Türkiye’nin üç büyük kentinde konut fiyatlarının farklı oranlarda yükseldiğini gösterdi.
Eylül ayında İstanbul’da konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 2 artarken, Ankara’da yüzde 0,1 ve İzmir’de yüzde 1 yükseldi.
Yıllık bazda ise en yüksek artış İstanbul’da gerçekleşti.
| Şehir | Aylık Artış | Yıllık Artış |
|---|---|---|
| İstanbul | %2,0 | %26,8 |
| Ankara | %0,1 | %22,0 |
| İzmir | %1,0 | %21,0 |
| Türkiye Geneli | %1,2 | %22,3 |
İstanbul’daki yıllık yüzde 26,8’lik artış, Türkiye ortalamasının 4,5 yüzde puan üzerinde gerçekleşti.
Ankara’da konut fiyatlarının yıllık artışı yüzde 22 olurken, İzmir’de yüzde 21 olarak kaydedildi.
İstanbul Konut Fiyatlarında İlk Sırada
Eylül 2026 verilerine göre İstanbul, istatistiki bölgeler arasında yıllık konut fiyat artışının en yüksek olduğu bölge oldu.
Kentte konut fiyatları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 26,8 yükseldi.
İstanbul’daki aylık artış da yüzde 2 ile Türkiye genelindeki yüzde 1,2’lik ortalamanın üzerinde gerçekleşti.
Bu veriler, İstanbul konut piyasasında nominal fiyat artışının ülke ortalamasından daha güçlü seyrettiğini gösteriyor.
Ancak yıllık fiyat artışının yüksek olması, konut satışlarının veya işlem hacminin de aynı oranda arttığını göstermiyor.
Konut Fiyat Endeksi, satış adedini değil, kalite etkisinden arındırılmış konut fiyat değişimlerini ölçüyor.
Ankara’da Konut Fiyatları Eylül Ayında Yüzde 0,1 Arttı
Ankara’da konut fiyatları eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 0,1 yükseldi.
Başkentte yıllık konut fiyat artışı ise yüzde 22 olarak gerçekleşti.
Bu oran, Türkiye genelindeki yüzde 22,3’lük yıllık artışın hafif altında kaldı.
Ankara’daki aylık yüzde 0,1’lik değişim, İstanbul ve İzmir’e kıyasla daha sınırlı bir nominal fiyat hareketine işaret etti.
Bununla birlikte bu veri, Ankara’nın bütün ilçelerinde konut fiyatlarının aynı oranda değiştiği anlamına gelmiyor.
Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut, Gölbaşı ve diğer ilçelere ilişkin ayrı fiyat değişimleri, paylaşılan endeks özetinde yer almıyor.
İzmir’de Konut Fiyatları Yıllık Yüzde 21 Yükseldi
İzmir’de Eylül 2026 itibarıyla konut fiyatları aylık yüzde 1, yıllık yüzde 21 artış gösterdi.
İzmir’in yıllık konut fiyat artışı, İstanbul ve Ankara’nın yanı sıra Türkiye ortalamasının da altında gerçekleşti.
Aylık değişim bakımından ise İzmir, İstanbul’un gerisinde ancak Ankara’nın üzerinde yer aldı.
Bu sonuçlar, üç büyükşehirde konut fiyatlarının artmaya devam ettiğini ancak artış hızlarının farklılaştığını ortaya koyuyor.
Konut Fiyatlarının En Az Arttığı Bölge Belli Oldu
TCMB’nin İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflaması’na göre açıkladığı verilerde, yıllık konut fiyat artışının en düşük olduğu bölge Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ oldu.
Söz konusu bölgede konut fiyatları yıllık yüzde 15,3 yükseldi.
Böylece İstanbul ile Edirne-Kırklareli-Tekirdağ bölgesi arasındaki yıllık nominal konut fiyat artışı farkı 11,5 yüzde puana ulaştı.
Bu veriler, konut piyasasındaki fiyat hareketlerinin coğrafi bölgelere göre önemli ölçüde farklılaşabildiğini gösteriyor.
Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül 2026’da Yüzde 26,6 Arttı
Merkez Bankası’nın açıkladığı bir diğer önemli gösterge ise Yeni Kiracı Kira Endeksi oldu.
YKKE, eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 yükseldi.
Yıllık bazda yeni kiracı kiralarındaki nominal artış yüzde 26,6 olarak gerçekleşti.
Buna karşılık kiralardaki yıllık reel değişim yüzde eksi 2,4 oldu.
| Yeni Kiracı Kira Endeksi | Eylül 2026 |
|---|---|
| Aylık nominal değişim | +%2,1 |
| Yıllık nominal değişim | +%26,6 |
| Yıllık reel değişim | -%2,4 |
Yeni kiracı kiralarındaki yıllık nominal artış, konut fiyatlarındaki yüzde 22,3’lük artışın 4,3 yüzde puan üzerinde gerçekleşti.
Ancak bu fark, bütün konutlarda kira getirilerinin aynı oranda yükseldiği anlamına gelmiyor.
Yeni Kiracı Kira Endeksi, yeni kiralama piyasasındaki değişimi ölçüyor. Mevcut kiracıların sözleşme yenilemelerinde uygulanan kira artış oranıyla aynı gösterge değil.
İstanbul’da Yeni Kiracı Kiraları Yüzde 35,5 Arttı
Eylül 2026 verilerinde yeni kiracı kiralarındaki en yüksek yıllık artış İstanbul’da gerçekleşti.
İstanbul’da yeni kiracı kiraları bir önceki aya göre yüzde 3,5, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 35,5 yükseldi.
Bu oran, Türkiye genelindeki yüzde 26,6’lık yıllık artışın 8,9 yüzde puan üzerinde bulunuyor.
İstanbul, hem aylık hem de yıllık yeni kiracı kira artışında Ankara ve İzmir’in önünde yer aldı.
Ankara ve İzmir’de Yeni Kiracı Kira Artışları
Ankara’da yeni kiracı kiraları eylül ayında aylık yüzde 0,6 artarken yıllık artış yüzde 25,1 oldu.
İzmir’de ise aylık kira artışı yüzde 1,1, yıllık artış yüzde 23,7 olarak gerçekleşti.
Üç büyükşehirdeki kira değişimleri şöyle:
| Şehir | Aylık Kira Artışı | Yıllık Kira Artışı |
|---|---|---|
| İstanbul | %3,5 | %35,5 |
| Ankara | %0,6 | %25,1 |
| İzmir | %1,1 | %23,7 |
| Türkiye Geneli | %2,1 | %26,6 |
Bu tabloya göre İstanbul, hem aylık hem yıllık kira artışında Türkiye ortalamasının üzerinde kaldı.
Ankara ve İzmir’de ise yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış Türkiye ortalamasının altında gerçekleşti.
Kira Artışının En Düşük Olduğu Bölge Trakya
TCMB’nin bölgesel verilerine göre yeni kiracı kiralarında yıllık artışın en düşük gerçekleştiği bölge Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ oldu.
Bölgede yeni kiracı kira artışı yıllık yüzde 18,8 olarak kaydedildi.
İstanbul’daki yüzde 35,5’lik artışla karşılaştırıldığında iki bölge arasında 16,7 yüzde puanlık fark bulunuyor.
Bu sonuç, kiralık konut piyasasındaki fiyat değişimlerinin bölgesel koşullara göre farklılaştığını ortaya koyuyor.
Konut Fiyatları mı, Kiralar mı Daha Hızlı Artıyor?
Eylül 2026 verileri, Türkiye genelinde yeni kiracı kiralarının konut fiyatlarından daha hızlı yükseldiğini gösteriyor.
Konut Fiyat Endeksi yıllık yüzde 22,3 artarken Yeni Kiracı Kira Endeksi yüzde 26,6 yükseldi.
İstanbul’da da benzer bir görünüm ortaya çıktı.
Kentte konut fiyatları yıllık yüzde 26,8 artarken yeni kiracı kiralarındaki artış yüzde 35,5 oldu.
Ankara’da konut fiyatları yüzde 22, yeni kiracı kiraları yüzde 25,1 yükseldi.
İzmir’de ise konut fiyatlarındaki yüzde 21’lik artışa karşılık yeni kiracı kiraları yüzde 23,7 arttı.
| Bölge | Konut Fiyat Artışı | Yeni Kiracı Kira Artışı |
|---|---|---|
| Türkiye | %22,3 | %26,6 |
| İstanbul | %26,8 | %35,5 |
| Ankara | %22,0 | %25,1 |
| İzmir | %21,0 | %23,7 |
Bu karşılaştırma, kira fiyatlarının konut satış fiyatlarına göre daha hızlı yükseldiğini ortaya koyuyor.
Ancak yalnızca bu oranlardan hareketle gayrimenkul yatırımlarının net kira getirisinin kesin olarak arttığı sonucu çıkarılamaz. Kira getirisi hesaplamalarında satın alma bedeli, boş kalma süresi, bakım giderleri, vergiler ve diğer maliyetler de dikkate alınmalı.
Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi Gayrimenkul Yatırımcılarına Ne Söylüyor?
Merkez Bankası’nın Eylül 2026 verileri, gayrimenkul piyasasında nominal fiyat artışının sürdüğünü ancak reel fiyatların gerilediğini gösteriyor.
Konut fiyatlarının enflasyon karşısında değer kaybetmesi, özellikle yatırım amaçlı konut alımlarında dikkat edilen unsurlardan biri.
Diğer taraftan yeni kiracı kiralarının satış fiyatlarından daha hızlı artması, konut piyasasında kira ve satış fiyatı dinamiklerinin farklı seyrettiğini ortaya koyuyor.
Ancak gayrimenkul yatırım kararlarında yalnızca ülke genelindeki endeks değişimlerinin dikkate alınması yeterli değil.
Konutun bulunduğu ilçe, mahalle, bina yaşı, deprem güvenliği, ulaşım imkânları ve kira potansiyeli gibi unsurlar da fiyatları etkileyebiliyor.
Bu nedenle TCMB endeksleri genel piyasa eğilimini anlamak açısından önemli olmakla birlikte, tek bir taşınmazın güncel piyasa değerini doğrudan göstermiyor.
Eylül 2026’da Konut Fiyatlarında Reel Düşüş Devam Etti
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Eylül 2026 Konut Fiyat Endeksi verileri, konut fiyatlarının yıllık yüzde 22,3 artmasına rağmen reel olarak yüzde 5,7 gerilediğini ortaya koydu.
İstanbul yüzde 26,8 ile yıllık konut fiyat artışında öne çıkarken, Ankara’da artış yüzde 22 ve İzmir’de yüzde 21 olarak gerçekleşti.
Yeni kiracı kiraları ise Türkiye genelinde yıllık yüzde 26,6 yükseldi.
İstanbul’da yüzde 35,5’e ulaşan yeni kiracı kira artışı, konut fiyatlarındaki yükselişin üzerinde gerçekleşti.
Eylül 2026 verileri, Türkiye konut piyasasında satış fiyatlarının enflasyon karşısında gerilemeye devam ettiğini, yeni kiracı kiralarının ise nominal olarak konut fiyatlarından daha hızlı yükseldiğini gösteriyor.