Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın eylül ayı Sektörel Enflasyon Beklentileri verisinde reel sektörün 12 ay sonrası yıllık tüketici enflasyonu beklentisi, ağustosa göre 0,30 puan düşerek yüzde 32,50’ye geriledi. Piyasa katılımcılarının beklentisi 0,01 puan artışla yüzde 23,70’e, hanehalkının beklentisi 0,02 puan artışla yüzde 45,60’a çıktı. Üç grubun tahminleri arasındaki fark yüksek kalmaya devam etti.
Beklentiler aynı yönde hareket etmedi
Reel sektördeki sınırlı düşüş, firmaların maliyet ve fiyatlama görünümünde bir miktar iyileşme beklediğini gösteriyor. Buna karşılık piyasa katılımcıları ile hanehalkı beklentilerinin yataya yakın yükselmesi, enflasyon algısının bütün kesimlerde aynı hızla gerilemediğine işaret ediyor. Gelecek 12 ayda enflasyonun düşeceğini bekleyen hanehalkı oranı da 0,60 puan azalarak yüzde 16,25’e indi.
Kira ve işletme gideri varsayımları ayrışabilir
Ofis, AVM, otel, lojistik ve sanayi taşınmazlarında yatırım bütçeleri yalnız kira gelirini değil enerji, bakım, güvenlik, personel ve yenileme giderlerini de içeriyor. Reel sektörün beklentisi bu maliyet kalemleri için bir referans sağlayabilir; ancak sözleşme artış oranı değildir. Kiracı ve mal sahibinin farklı enflasyon beklentileri taşıması, yenileme görüşmelerinde nominal kira artışı ile gerçek ödeme kapasitesinin ayrışmasına neden olabilir. Bu nedenle bütçelerde kira tahsilatı, ortak alan gideri ve bakım harcamaları için ayrı artış patikaları kurulmalıdır. Özellikle uzun süreli ofis ve lojistik sözleşmelerinde yeniden görüşme eşiği ile endeksleme yöntemi açık biçimde tanımlanmalıdır.
Değerleme ve finansman hesabında tek oran yetmez
Gelir üreten ticari gayrimenkulde beklenen kira büyümesi, iskonto oranı ve borçlanma maliyeti birlikte ele alınır. Piyasa katılımcılarının yüzde 23,70’lik beklentisi ile reel sektörün yüzde 32,50’lik beklentisi arasındaki fark, değerleme senaryolarında tek enflasyon varsayımı kullanılmasının riskini artırıyor. Baz senaryoya ek olarak daha yüksek gider artışı ve daha düşük reel kira büyümesi içeren stres senaryosu kurulması daha sağlıklı olur. Ankara’daki gelir üreten varlıklarda ayrıca boşluk süresi, kiracı kredi riski ve yeni kiralamada verilecek teşvikler nakit akışına eklenmelidir. Beklentideki düşüş, bu riskler gerçekleşmeden kapitalizasyon oranının otomatik olarak gerileyeceği anlamına gelmez.
Verinin sınırı ve izlenecek kararlar
Sektörel enflasyon beklentileri bir anket sonucudur; gerçekleşmiş TÜFE, ticari kredi faizi, kira artış sınırı veya TCMB politika kararı değildir. Gayrimenkul kararlarında güncel TÜFE, Yİ-ÜFE, hizmet üretici fiyatları, kredi faizleri ve taşınmazın kendi gelir-gider performansıyla birlikte okunmalıdır. Ekim verisi, reel sektördeki gerilemenin eğilime dönüşüp dönüşmediğini gösterecek. Yatırım komiteleri için uygun yaklaşım, beklenti verisini fiyat hedefi olarak değil senaryo girdisi olarak kullanmak ve her çeyrekte gerçekleşen gelir-gider sonuçlarıyla yeniden kalibre etmektir. Böylece kira büyümesi ile gider enflasyonu arasındaki fark görünür kalır.