Bu rakamı bütün İstanbul ofis stokuna genellemek doğru değil. Hibrit çalışma kalıcılaşırken kurumsal kullanıcıların bina seçiminde toplu taşıma erişimi, enerji verimliliği, HVAC performansı, yüksek hızlı veri altyapısı, kat planı esnekliği, otopark ve çalışan deneyimi daha belirleyici hale geliyor. Sonuç olarak aynı bölgede bulunan iki bina arasında yalnız yaş veya adres nedeniyle değil, işletme maliyeti ve kullanıcı kalitesi nedeniyle de ciddi kira farkı oluşabiliyor.
Prime stokta düşük boşluk, mülk sahibinin fiyatlama gücünü korurken ikincil binalarda kiracı teşvikleri, fit-out katkıları ve daha uzun pazarlama süreleri gündeme gelebilir. Bu ayrışma, ofis yatırımında “ortalama kira” verisinin tek başına yetersiz hale geldiğini gösteriyor. Yatırımcı artık efektif kira, boşluk süresi, aidat, enerji gideri ve yenileme maliyetini birlikte değerlendirmek zorunda.
İstanbul’daki kalite ayrışması Ankara’nın Söğütözü-Çukurambar-Eskişehir Yolu aksı açısından önemli bir karşılaştırma sunuyor. Geçmişte A sınıfı olarak pazarlanan bazı binalar bugünkü teknik standartlara göre fiilen alt segmente gerileyebilir. Çözüm yalnız kira indirimi değil; enerji yenilemesi, ortak alan dönüşümü ve teknik modernizasyon olabilir.
TicariGM360 değerlendirmesi: Ankara’da bina bazında gerçek kira, boşluk süresi, aidat, enerji gideri, otopark ve teknik yaş verileri toplanırsa prime ile ikincil stok arasındaki makas ölçülebilir. Bu veri seti Ankara Prime Ofis Endeksi’nin temelini oluşturabilir.
Ofis yatırımında bir başka kritik değişken toplam kullanım maliyeti. Kiracı için 52 dolarlık prime kira tek başına karar ölçütü değil; aidat, enerji, otopark, çalışan başına kullanılan alan ve fit-out harcaması toplam maliyeti belirliyor. Yeni nesil bir bina daha yüksek çıplak kira talep etse bile enerji ve alan verimliliği sayesinde eski binadan daha düşük toplam maliyet sunabilir. Bu nedenle yatırımcıların kira karşılaştırmasını brüt metrekare üzerinden değil, verimli kullanılabilir alan ve toplam işgal maliyeti üzerinden yapması gerekiyor. Ankara’da da benzer bir çalışma yapılırsa yalnız “m² kira” değil, “çalışan başına ofis maliyeti” gibi yeni göstergeler üretilebilir. Bu yaklaşım özellikle büyük kurumsal kiracıların yer değiştirme kararlarını ve hangi binaların kalıcı kira primi taşıyabileceğini anlamak açısından daha güçlü sonuç verir.
Kaynak: Cushman & Wakefield | TR International, Türkiye MarketBeat Q2 2026