Avustralya’nın Brisbane kentindeki 480 Queen Street ofis kulesi, 700 milyon Avustralya doları tutarındaki işlemle Barings’e satılıyor. The Australian’ın 30 Temmuz tarihli haberine göre satış, Brisbane tarihinde tek bir ofis varlığı için açıklanan en büyük işlem niteliğinde. Mülkün yüzde 50’si Dexus’a, kalan yarısı Dexus Wholesale Property Fund’a ait.
Satıcıların işlem ayarlamaları sonrasında yaklaşık 657 milyon Avustralya doları net gelir elde etmesi bekleniyor. Premium sınıftaki 31 katlı kule yaklaşık 56 bin 800 metrekare alana sahip ve BHP, PwC ile büyük hukuk şirketleri gibi kurumsal kiracıları barındırıyor. Dexus ve fonu varlığı 2013’te 543,9 milyon Avustralya dolarına satın almıştı.
İşlemin önemi yalnız rekor tutardan kaynaklanmıyor. Küresel ofis piyasasında düşük kaliteli ve yüksek sermaye harcaması gerektiren binalar baskı altında kalırken, güçlü kiracı profiline, enerji performansına ve merkezi konuma sahip premium varlıklar daha likit kalıyor. Barings’in alımı, sermayenin “ofisten çıkış” yerine kalite ve arz kısıtı seçerek hareket ettiğini gösteren örneklerden biri.
Dexus açısından satış, ofis ağırlığını azaltma ve sermayeyi lojistik, fon yönetimi ile diğer stratejik alanlara yönlendirme programının parçası. Bu nedenle aynı işlemde iki farklı piyasa görüşü bulunuyor: satıcı portföyünü küçültürken alıcı Brisbane’in premium ofis kiraları ve 2032 Olimpiyatları öncesindeki altyapı yatırımları üzerine uzun vadeli pozisyon alıyor.
Türkiye piyasası için 700 milyon Avustralya doları doğrudan bir değerleme emsali değildir. Vergi, finansman maliyeti, kira sözleşmesi yapısı ve piyasa likiditesi farklıdır. Buna karşılık işlem, büyük kurumsal sermayenin ofis varlıklarını sınıf, kiracı kalitesi ve yeniden yatırım ihtiyacına göre nasıl ayrıştırdığını gösteriyor. Türkiye’de de A sınıfı ofislerle eski stok arasındaki fiyat ve doluluk farkı büyürken, küresel işlemlerde bu seçicilik daha görünür hale geliyor.
İşlemin 2013 satın alma bedelinin üzerinde görünmesi, on üç yıllık tutma süresi, bina yatırımları, kira gelirleri, finansman ve enflasyon etkileri ayrıştırılmadan gerçek getiri hesabı sağlamaz. Buna rağmen yüksek nominal fiyat ve rekor işlem büyüklüğü, büyük kurumsal alıcıların Brisbane’de tek varlık riskini üstlenmeye istekli olduğunu gösteriyor. Bu istek özellikle kaliteli ofis stokunun sınırlı kaldığı pazarlarda daha görünür. İşlemin kapanış koşulları ve getiri oranı açıklanırsa karşılaştırma daha sağlıklı yapılabilecek.
Ticari gayrimenkul etkisi
Satış, ofis segmentinde genel yönün değil kaliteye dayalı ayrışmanın önemini vurguluyor. Premium, dolu ve enerji performansı güçlü binalar kurumsal alıcı bulurken eski stokun yeniden yatırım ihtiyacı fiyatlamada daha ağır rol oynuyor.