Türkiye’de kentsel dönüşümün önündeki en önemli sorunlardan biri olan finansmana yönelik yeni bir model önerildi. İMSİFED ve İMSİAD Başkanı Şeref Demir, Bireysel Emeklilik Sistemi ile DASK’ın birlikte çalışacağı sistemde konut sahiplerinin küçük ve düzenli ödemelerle kendi dönüşüm fonlarını oluşturabileceğini belirtti. Önerinin en dikkat çekici tarafı ise birikimin kişiye değil doğrudan konuta bağlı olması.
Türkiye’nin deprem riski taşıyan yapı stokunun yenilenmesi tartışılırken, kentsel dönüşümün finansmanına ilişkin yeni bir öneri gündeme geldi.
İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Federasyonu (İMSİFED) ve İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş İnsanları Derneği (İMSİAD) Başkanı Şeref Demir, Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) ile Zorunlu Deprem Sigortası’nın (DASK) birlikte çalışacağı uzun vadeli bir kentsel dönüşüm finansman modeli önerdi.
Modelde vatandaşların düzenli olarak yapacağı düşük tutarlı ödemelerin devlet katkısı ve fon getirileriyle büyütülmesi, yıllar içinde oluşan birikimin ise binanın dönüşümünde kullanılması öngörülüyor.
Kentsel dönüşüm için konutun kendi fonu oluşturulacak
Önerilen sistemin temelinde, kentsel dönüşüm maliyetinin bina riskli hâle geldikten sonra karşılanmaya çalışılması yerine yıllar öncesinden birikim yapılması bulunuyor.
Şeref Demir’e göre DASK yalnızca deprem meydana geldikten sonra hasarı karşılayan bir sigorta sistemi olarak değerlendirilmemeli. Sistem aynı zamanda gelecekte ihtiyaç duyulacak kentsel dönüşümün finansmanına kaynak sağlayabilecek şekilde yeniden yapılandırılabilir.
Bunun için DASK benzeri düzenli ödemelerin BES sistemindeki gibi uzun vadeli fonlarda değerlendirilmesi öneriliyor.
Vatandaş tarafından yapılan ödemelere devlet katkısının eklenmesi ve biriken paranın profesyonel fonlarda değerlendirilmesiyle yıllar içerisinde önemli bir kaynak oluşturulabileceği belirtiliyor.
Birikim kişiye değil konuta ait olacak
Modeli mevcut tasarruf sistemlerinden ayıran en önemli özelliklerden biri ise oluşturulan fonun kişiye değil taşınmaza bağlı olması.
Bir konut için yıllar boyunca yapılan ödemeler, devlet katkısı ve yatırım fonlarından sağlanan getirilerle büyüyecek.
Bina ekonomik ömrünü tamamladığında, riskli yapı olarak tespit edildiğinde veya kentsel dönüşüm kapsamına alındığında biriken kaynak yeni binanın yapım maliyetinin karşılanmasında kullanılabilecek.
Böylece bina sakinlerinin dönüşüm kararı aldıktan sonra yüksek tutarlı finansman ihtiyacıyla karşı karşıya kalmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.
Ev satılırsa birikim yeni ev sahibine geçecek
Önerilen sistemde dikkat çeken bir başka ayrıntı ise konutun satılması durumunda uygulanacak yöntem.
Şeref Demir’in önerisine göre ev sahibi konutunu sattığında, o tarihe kadar oluşan kentsel dönüşüm birikimini nakit olarak alamayacak.
Fon konutla birlikte yeni malike devredilecek.
Örneğin bir konut için uzun yıllar boyunca ödeme yapılmış ve belirli bir dönüşüm sermayesi oluşmuşsa, ev satıldığında bu para eski ev sahibine ödenmek yerine taşınmazın gelecekteki dönüşümünde kullanılmak üzere sistemde kalacak.
Bu yaklaşım, her binanın zaman içerisinde kendi dönüşüm bütçesini oluşturabilmesini amaçlıyor.
Küçük ödemeler yıllar içinde büyük bir kaynağa dönüşebilir
Türkiye’de milyonlarca konutun böyle bir sisteme dahil edilmesi durumunda oluşturulabilecek finansman büyüklüğü de modelin önemli noktalarından biri.
Sistem uzun vadeli olduğu için konut başına yapılacak ödemelerin yüksek tutarlarda olması gerekmeyebilir.
Düzenli ödemelerin devlet katkısı ve fon getirileriyle uzun yıllar değerlendirilmesi sayesinde, bina dönüşüm aşamasına geldiğinde önemli bir sermayenin hazır bulunması hedefleniyor.
Bu yöntemle kentsel dönüşüm maliyetinin tamamının vatandaşın karşısına bir anda çıkması yerine, maliyetin uzun yıllara yayılması mümkün olabilir.
DASK’ın işlevi genişleyebilir
Mevcut yaklaşımda DASK, zorunlu deprem sigortası kapsamında deprem ve depremin doğrudan neden olduğu belirli hasarlara karşı güvence sağlayan bir sistem olarak çalışıyor.
Şeref Demir’in önerisi ise bu mekanizmanın finansal açıdan daha uzun vadeli bir yapıya dönüştürülmesini öngörüyor.
Buna göre sistem bir taraftan deprem riskine karşı sigorta görevini sürdürürken diğer taraftan deprem gerçekleşmeden önce riskli yapıların yenilenmesi için finansman üretebilir.
Böyle bir yapı hayata geçirilirse kentsel dönüşümün yalnızca afet sonrasında gündeme gelen bir maliyet olmaktan çıkarılarak sürekli finansmanı bulunan uzun vadeli bir modele dönüştürülmesi amaçlanıyor.
Kentsel dönüşümün finansman yükü paylaşılabilir
Kentsel dönüşümde yaşanan temel sorunlardan biri, yeniden yapım maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle hak sahiplerinin dönüşüm kararını ertelemesi.
Önerilen model bu maliyetin yalnızca vatandaş, müteahhit veya belediye tarafından karşılanması yerine daha geniş bir finansal yapı içerisinde paylaşılmasını öngörüyor.
Merkezi yönetim, yerel yönetimler, sigorta şirketleri, fon yönetim şirketleri, finans kuruluşları ve inşaat sektörünün aynı sistem içerisinde yer almasıyla daha sürdürülebilir bir finansman mekanizması oluşturulabileceği değerlendiriliyor.
Ancak söz konusu sistem şu aşamada bir sektör temsilcisinin önerisi niteliğinde. BES ile DASK’ın kentsel dönüşüm amacıyla birleştirilmesine ilişkin yürürlüğe girmiş resmi bir uygulama veya vatandaşların başvurabileceği yeni bir program bulunmuyor.
Bu ayrım özellikle vatandaşların sistemi mevcut bir devlet desteği veya başlamış bir uygulama olarak değerlendirmemesi açısından önem taşıyor.
Kentsel dönüşümde yeni bir finansman yöntemi olabilir mi?
Önerinin hayata geçirilmesi hâlinde en önemli avantajlardan biri dönüşüm finansmanının zamana yayılması olabilir.
Bugün riskli bir binanın yenilenmesine karar verildiğinde konut sahiplerinin karşısına yüksek yapım maliyetleri çıkabiliyor. Uzun yıllar boyunca taşınmaza bağlı bir fon oluşturulması ise dönüşüm zamanı geldiğinde ihtiyaç duyulan nakit miktarını azaltabilir.
Diğer taraftan sistemin uygulanabilmesi için devlet katkısının oranı, aylık ödeme miktarı, fonların nasıl değerlendirileceği, enflasyona karşı birikimin nasıl korunacağı, DASK teminatının sistem içerisinde nasıl devam edeceği ve birikimin hangi şartlarda kullanılabileceği gibi birçok konunun yasal düzenlemeyle belirlenmesi gerekecek.
Bu nedenle BES-DASK modeli şimdilik kentsel dönüşümün uzun vadeli finansman sorununa yönelik dikkat çekici bir öneri olarak gündemde bulunuyor.