Türkiye’de inşaat sektörü, son üç yılda yüksek finansman maliyetleri ve artan girdi fiyatlarının oluşturduğu baskıya rağmen faaliyetlerini korumayı başardı. Deprem bölgesindeki yeniden inşa çalışmaları, büyükşehirlerde hızlanan kentsel dönüşüm projeleri ve kamu yatırımları, konut kredilerindeki yüksek faiz nedeniyle özel talebin zayıfladığı dönemde sektörün en önemli destekleyicileri oldu.
İnşaat sektörü açısından son birkaç yıl oldukça farklı dinamiklerin aynı anda yaşandığı bir dönem olarak öne çıktı. Bir tarafta yüksek faiz oranları konuta erişimi zorlaştırırken diğer tarafta arsa, işçilik ve yapı malzemelerindeki maliyet artışları yeni proje geliştirme iştahını sınırladı.
Buna rağmen sektör, özellikle afet sonrası yeniden yapılanma ve kentsel dönüşüm yatırımlarının oluşturduğu güçlü iş hacmi sayesinde ayakta kalmayı başardı.
Deprem sonrası yeniden inşa sektörde dengeleri değiştirdi
Haziran 2023 öncesinde inşaat sektöründe hissedilen durgunluk, Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından başlayan geniş kapsamlı yeniden imar süreciyle farklı bir döneme girdi.
Depremden etkilenen şehirlerde konutların yanı sıra ticari alanlar, kamu binaları, yollar ve diğer altyapı yatırımlarının yeniden yapılması büyük bir inşaat faaliyeti oluşturdu.
Bu süreç yalnızca konut üretimini değil; hazır beton, çimento, demir-çelik, yapı malzemeleri, iş makineleri, mühendislik ve mimarlık gibi inşaatla bağlantılı çok sayıda sektörü de doğrudan etkiledi.
Böylece özel sektör kaynaklı konut talebinin yüksek finansman maliyetleri nedeniyle baskılandığı bir dönemde, afet bölgesindeki yeniden inşa faaliyetleri sektör için önemli bir dengeleyici unsur haline geldi.
Kentsel dönüşüm büyükşehirlerde yeni iş hacmi oluşturdu
İnşaat sektörünü destekleyen ikinci önemli alan ise kentsel dönüşüm oldu.
Özellikle İstanbul başta olmak üzere deprem riski taşıyan büyükşehirlerde eski yapı stokunun yenilenmesine yönelik projelerin hız kazanması, yeni konut üretiminin önemli bir bölümünün sıfırdan geliştirilen projelerden dönüşüm odaklı projelere kaymasına neden oldu.
Deprem güvenliğinin konut tercihlerinde giderek daha fazla önem kazanması da bu süreci destekliyor. Eski yapıların bulunduğu değerli kent merkezlerinde dönüşüm projeleri, hem yapı güvenliğini artırıyor hem de mevcut gayrimenkul stokunun ekonomik değerinin yeniden oluşmasını sağlıyor.
Bu nedenle kentsel dönüşüm, önümüzdeki dönemde yalnızca şehircilik ve deprem güvenliği açısından değil, inşaat sektörünün sürdürülebilir iş hacmi açısından da kritik başlıklardan biri olmaya aday görünüyor.
Yüksek faiz özel konut talebinin önündeki en büyük engel
Sektörün güçlü kaldığı alanlara rağmen konut tarafında finansman koşulları önemli bir sorun olmaya devam ediyor.
Yüksek konut kredisi maliyetleri özellikle ilk kez ev sahibi olmak isteyen ve satın alma işlemini banka finansmanıyla gerçekleştirmek zorunda olan kesimin piyasaya girişini zorlaştırıyor.
Bu durum geliştiricileri de farklı satış modellerine yöneltiyor. Banka kredisine alternatif olarak şirket bünyesinde vadeli satış, yüksek peşinat karşılığında uzun vadeli ödeme ve dönemsel kampanyalar gibi modeller daha fazla öne çıkıyor.
Ancak faizlerin yüksek kaldığı bir ortamda özel sektörün tamamen talep odaklı yeni konut projelerine başlaması açısından finansman maliyetleri önemli bir risk olmaya devam ediyor.
İnşaat maliyetleri de sektör üzerinde baskı oluşturuyor
Sorun yalnızca konut alıcısının finansmana erişimiyle sınırlı değil. Proje geliştiren şirketler açısından da finansman, arsa, işçilik ve yapı malzemesi maliyetleri yatırım kararlarını doğrudan etkiliyor.
Yükselen maliyetlerin satış fiyatlarına yansıtılmasının zorlaştığı dönemlerde geliştiricilerin kâr marjları daralırken yeni projelerin fizibilitesini sağlamak da güçleşiyor.
Bu tablo özellikle tamamen özel talebe bağlı konut projelerinde daha temkinli bir yatırım ortamı oluşturuyor.
| Sektörü Destekleyen Unsurlar | Sektör Üzerindeki Baskılar |
|---|---|
| Deprem bölgesinin yeniden inşası | Yüksek finansman maliyetleri |
| Kentsel dönüşüm projeleri | Yüksek konut kredisi faizleri |
| Kamu altyapı yatırımları | Artan yapı maliyetleri |
| Afetlere hazırlık yatırımları | Arsa maliyetlerindeki yükseliş |
| Eski yapı stokunun yenilenmesi | Özel konut talebindeki finansman sorunu |
Kamu yatırımları kritik rol üstlendi
Son üç yıllık dönemde sektörün dayanıklılığında kamu yatırımlarının ağırlığı da arttı.
Afet bölgesindeki konut üretiminin yanı sıra altyapı, ulaşım ve afetlere hazırlık yatırımlarına yönlendirilen kamu kaynakları, özel sektör talebinin daha zayıf olduğu alanlarda inşaat faaliyetlerinin devam etmesine katkı sağladı.
Bu durum sektörde oldukça dikkat çekici bir denge oluşturdu. Yüksek faiz konut talebini aşağı çekerken, kamu yatırımları ve zorunlu dönüşüm ihtiyacı inşaat üretimini yukarıda tuttu.
Dolayısıyla son üç yıldaki inşaat performansını yalnızca klasik konut arz-talep dengesi üzerinden değerlendirmek yeterli değil. Afet sonrası yeniden yapılanma ve kentsel dönüşüm, sektörün çalışma dinamiklerini önemli ölçüde değiştirmiş durumda.
Sektörün yeni motoru kentsel dönüşüm olabilir
Türkiye’nin mevcut yapı stoku ve deprem riski dikkate alındığında, önümüzdeki yıllarda inşaat sektörünün en önemli çalışma alanlarından birinin kentsel dönüşüm olması bekleniyor.
Özellikle İstanbul gibi yüksek nüfuslu şehirlerde eski yapı stokunun yenilenmesi, uzun yıllara yayılabilecek büyük bir yatırım ihtiyacı anlamına geliyor.
Buna afetlere dayanıklı şehirlerin oluşturulması için yapılacak altyapı yatırımları ve deprem bölgesindeki yeniden yapılanmanın devam eden etapları da eklendiğinde, inşaat sektörünün önünde önemli bir proje havuzu bulunuyor.
Faizlerde yaşanabilecek kalıcı bir gerileme ise sektör açısından tabloyu değiştirebilecek en önemli gelişmelerden biri olacak. Finansman koşullarının iyileşmesi halinde kamu ve dönüşüm kaynaklı iş hacmine ertelenmiş özel konut talebinin da eklenmesi, yeni proje yatırımlarını yeniden hızlandırabilir.
Son üç yıllık tablo ise sektör açısından önemli bir gerçeği ortaya koyuyor: Türkiye’de inşaatın büyüme dinamiği artık yalnızca yeni konut satışlarından değil; kentsel dönüşüm, afetlere hazırlık, yeniden inşa ve kamu altyapı yatırımlarından da besleniyor.