6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında binlerce konut yıkılmakta ve yeniden yapılmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Süreci ile afet güvenli yapılar oluşturulmaktadır. T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı süreci hızlandırmak adına desteklerini arttırmaktadır.
Buna göre; Riskli Yapı Grubuna Giren Binalarını Yaptırmak İsteyenler İçin; Hibe + Kredi + Tahliye Desteği: Başta İstanbul olmak üzere, “Riskli Yapılar” için yarısı bizden kampanyası ile mevcut riskli yapısındaki bağımsız bölüm sayısı yeni yapılacak yapı içindeki bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını geçmeyecek şekilde Kampanya kapsamında her bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği verilmektedir. Bu şekilde Bakanlığın her bir konut için sağladığı 1 milyon 875 bin TL’lik finansman desteğinden faydalanan vatandaşlar evlerini yüklenici firmalarla yeniden inşa ettirebilmektedir. Hak sahibinin diğer her bir konutu için ise 1 milyon 750 bin TL kredi imkanı sunulmaktadır. İlk yıl faiz uygulanmayan kredi geri ödemeleri, yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlayıp 10 yıl vadeye yayılmaktadır.
Kira Yardımı: Herhangi kredi desteği kullanmamış olan hak sahipleri 2025 senesi için İstanbul’da 18 ay boyunca aylık 8000 TL, Ankara’da 6.000 TL kira yardımı alabilmektedir.
Kiracılar için de 1 seferlik İstanbul’da 16.000 TL ve Ankara ve İzmir’de 13.000 TL kira yardımından faydalanabilmektedirler.
Kentsel Dönüşüm Projesi genel hatları ile incelendiğinde aslında bir Proje Geliştirmedir. Siz mevcut riskli yapınızı yıktırıp yerine yeni bir bina yaptırtmaktasınız. Dolayısıyla bir konut sahibi olarak projeyi nasıl geliştirmeniz gerektiğini öncelikle Kentsel Dönüşüm Ofisine başvurmadan önce derinlemesine analiz etmek ve buna göre karar almanız çok kritiktir. Nihayetinde aldığınız karara göre izleyeceğiniz yöntem de şekillenmektedir.
Bu yöntemlere beraberce göz atalım
1. Öz Sermayenizle Binanızı Yenilemek (%100 Öz Finansman + Devlet Desteği)
2. Öz Sermaye Olmaksızın Tamamen Kat Karşılığı Modeli ile Binanızı Yenilemek
3. Bir Kısım Öz Sermaye + Bir Kısım Kat Karşılığı Modeli Binanızı Yenilemek
Yöntemleri ileriki yazılarımızda detaylı biçimde inceleyeceğiz. Şimdi sürecin kritik hususlarına
bakalım.
1. Adım: Konut Sahiplerinin Derinlemesine Bilgi Sahibi Olması: Konunun uzmanı inşaat mühendisi veya mimarlar (teknik uzman) tarafından konut sahiplerine mevcut imar durumu, kapalı alan m2’ler ile ilgili bilgi verilmeli ve yıkılacak bina ile yeni bina arasındaki m2 farklılıkları anlatılmalıdır. Buna göre konut sahibi veya sahipleri yeni binalarındaki bağımsız bölümlerinin kaç m2 olacağını bileceklerdir. Bu bilgiyi takiben teknik uzman kendi öz sermayeleri ile yaptırdıklarında konut sahiplerinin devlet hibesine ilave olarak temin edecekleri finansman miktarını açıklayacaktır. Teknik Uzman öz sermaye ile kaç m2 konuta sahip olacaklarını, bir kısım öz sermaye bir kısım kat karşılığı ile kaç m2 konuta sahip olacaklarını ve son olarak ise hiçbir ödeme yapmaksızın tamamen %100 kat karşılığı ile kaç m2 ’ye sahip olacaklarını konut sahiplerine anlatacak ve onların karar vermelerine destek verecektir. Tüm teknik ve mali portre ortaya çıktıktan sonra konut sahipleri kendi aralarında yukarıda anlatılan 3 yöntem arasında en uygun yönteme karar vereceklerdir.
2. Seçilen Alternatiflere Göre Müteahhit Firma Bulunması ve Yapım Sözleşmesi: Konut Sahipleri kendilerine uygun olan ve rahatlıkla yaşayabilecekleri m2 ve karşılığındaki inşaat maliyetlerine uygun belirledikleri alternatif doğrultusunda “Müteahhit Firma” arayacaklardır. Bunu profesyonel anlamda Teknik Uzman aracılığıyla bir ihale mantığı ile yapmaları en doğru hareket tarzıdır. Zira Teknik Uzman piyasada iş yapmakta olan müteahhit firmaların deneyimleri, kredibiliteleri, iş kalitelerini tam anlamıyla öğrenecek ve bu yönde konut sahiplerine rapor verecektir. Teknik Uzman ayrıca projelendirme konusunda aktif rol de üstlenecektir. En uygun firmanın beraberce mutabakat içinde belirlenmesi ile birlikte “Yapım Sözleşmesi” imzalanacaktır. Yapım Sözleşmesinin maddeleri hayati derecede önem ihtiva eder. Çünkü bir müteahhit ile anlaşıldığında geri dönülmez bir yola çıkılmış demektir. Müteahhit firma hem mimari projeyi hazırlayacak, ruhsatı alacak ve statik mekanik ve elektrik projelerin de hazırlayacaktır. Dolayısıyla işlerin doğru ve eksiksiz tamamlanabilmesi açısından süreci yönetebilecek kapasite ve evsaftaki
müteahhidin seçimi de kritiktir. Müteahhit seçimi sonrasında, Teknik Uzmanın önderliğinde olmak üzere inşaat işleri konularında deneyim sahibi bir avukatının da desteği altında yapım sözleşmesi hazırlanmalıdır. Her bir maddenin titizlikle hazırlanması kritiktir. Özellikle teminatlandırma, cezai koşullar, ödeme şartları ve takvimi (eğer öz sermaye ile
yapılacaksa), iş programı, ipotek konusu, kullanılacak malzemelerin markaları, teknik özellikleri maddeleri Kat Malikleri Heyeti ile beraberce hazırlanmalıdır.
3. Riskli Yapı Başvurusu ve Devlet Desteklerinin Alınması: Seçilecek yöntem hangisi olursa olsun lisanslı denetim firmaları üzerinden riskli yapı başvurusu yapılacak, testlerin yapılması ve riskli yapı olarak onayın verilmesi sonucunda bina en geç 90 gün içinde yıkılacaktır. Bu zamanlama da çok ince planlama gerektirmektir. Yaşamın sürdüğü yerde insanların elektrik, su, doğalgaz gibi bağlantıların kesimi ve organizasyonu için de planlama önemlidir. Riskli yapının kabulü ile birlikte bakanlık başvuruları yapılacaktır. 4. Yıkım Ruhsatı + Yıkım + Yapım İşleri: Bu tamamen anlaşma yapılacak olan Müteahhit Firma üzerinden gerçekleşecektir. Yıkımın yapılması sonrasındaki ruhsatın alınmasına kadar geçecek sürenin uzaması konut sahiplerini çok mağdur edebilmektedir. Sonuçta Bakanlık en fazla 18 ay kira desteği sağlamaktadır. İnşaatın kabaca 12-14 ay süreceğini düşündüğünüzde en fazla 3-4 ay dahilinde ruhsatın alınması gerekir. Çünkü yıkım yapılana kadar bir süre geçmektedir. Ayrıca çalışılamayan günler hesaba katıldığında inşaatın süresi uzamaktadır. Bu aşamada Teknik Uzman ve onun performansı önemlidir. Teknik Uzman haricinde bir avukatın olması da hukuki konularda, yazışmalarda, noter ile olan temaslarda konuların hatasız ve hızlıca yapılmasını sağlayacaktır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde yola çıkarken yanınızda mutlaka konusunda deneyim sahibi
Teknik Uzman (inşaat mühendisi ve/veya mimar) bulundurmanız sizler için bu geri dönülmez
yolda adeta sigorta hükmündedir. Binanız yıkılmış, boş arsa durumuna geçmiştir, bu arsayı
tekrar yaşayacağınız modern mekâna dönüştürmek için Teknik Uzmanın maharetine mutlaka
ihtiyaç duyacaksınız. Dolayısıyla müteahhit arayışından önce Teknik Uzman arayışına başlayın
çünkü müteahhitten daha değerlidir.
Deniz Peker
