Devlet Destekli %100 Öz Sermaye Seçeneği
6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında riskli binaların yıkımı ve yerine depreme güvenli binaların yapılması süreci ile ilgili bir önceki yazımızda özet bilgileri vermiş, Devlet desteklerini açıklamış ve hak sahipleri için izleyebilecekleri 3 alternatiften bahsetmiştik.
Bu yazımızda 1 No’ lu Alternatif yani “Devlet Destekli %100 Öz Sermaye” ye dayanan yöntemi inceleyeceğiz.
Aslında bu alternatif riskli binalarını yıktırma isteyenler için en iyi yöntemdir. Zira binalar küçülmemekte ve Ana Müteahhite bağlı kalınmamaktadır. Ana inşaat kalemleri ayrı ayrı olmak üzere farklı taşeron firmalar verilmekte ve maliyet indirgenmektedir. Malzeme seçimleri tamamen bina sahipleri tarafından yapılabilmektedir. Bu da kalite maliyet optimizasyonu sağlamaktadır.
Her taşeron firma ile ayrı taşeron sözleşmesi imzalanmaktadır. Taşeron ekiplerin koordinasyonunu sağlamak adına Bina Sahipleri deneyim sahibi bir inşaat mühendisi veya mimarı proje müdürü olarak görevlendirirler. Proje müdürü tüm işleri kalite, bütçe ve zaman kriterlerine uygun şekilde yönetir. Proje Müdürü Bina Temsil Heyeti tarafından sözleşmeleri uygulamakla yetkilendirilmiş yegâne sorumlu kişidir. Aşağıdaki şemada görev dağılımı görülmektedir.
Bu alternatifin avantaj ve dezavantajları aşağıda özetlenmektir.
| Avantajlar
|
Dezavantajlar |
| – Anahtar Teslim esasına dayalı ve yatırımcı bir Müteahhit olmadığı için Belediye tarafından sunulacak imar hakkı aynen korunacaktır. Yani m2 kaybı olmaz.
– Ana Müteahhit olmayacağı için Bina Temsil Heyeti istediği taşeron firmayı seçmek imkanına sahiptir. Ana Müteahhit tarafından seçilecek firmalarla çalışılmak zorunluluğu yoktur. – Bir taşeron firmanın performansının yeterli olmadığına kanaat getirilmesi durumunda bu firma ile sözleşme fesih edilebilir ve yeni bir taşeron bulunabilir. Halbuki Ana Müteahhit Firma esasına dayalı sistemde bu yapılamaz. Çünkü Ana Müteahhit tam sorulu olduğundan böyle bir olumsuz durum gerçekleştiğinde Ana Müteahhit firma ile ilişkinin kesilmesi gerekir bu da çok komplike sonuçlar doğurabilir. – Bina Temsil Heyeti istediği malzemeyi istediği ödeme koşullarına göre satın alabilme imkanına sahiptir. Bunun mukayese ve kontrolü tamamen kendi yetkisindedir.
|
– Tüm satın alma, taşeron sözleşmeleri ayrı ayrı yapılacağından Bina Temsil Heyeti üzerinde ilave görev ve karar alma yükü oluşturacaktır.
– Her taşeron firmanın şantiyede koordinasyonu ve takibi gerekmektedir. Bir taşeronun talebi ayrı bir taşeronun çalışma ortamı üzerinde olumsuzluk yaratmamalıdır. Dolayısıyla her gün düzenli takip ve kontrol gerekmektedir. – Her taşeronun hakediş kontrolü ve ödemelerin takibi gerekmektedir. Bu da Proje Müdürü üzerinden Bina Temsil Heyeti’ nin ilave mesai harcaması anlamına gelmektedir. – Tüm satın almalar için malzeme seçimi, pazarlık süreçleri vb. çalışmalar yapılmalıdır. Bu çalışmalar Bina Temsil Heyeti için ekstra efor anlamına gelebilir. |
Tablodan takip edileceği üzere Devlet destekli %100 Öz Sermaye alternatifi bina sahiplerinin m2 kaybını engellemek, şantiye sahasındaki ekip koordinasyonu, maliyet ve kalite kontrolü açısından birçok avantaj sunmaktadır. Bununla birlikte tüm sürecin kontrolü mesai gerektirdiğinden Bina Temsil Heyeti açısından ekstra efor gerektirebilir.
Bir tarafta yıkılacak ve yeniden yapılacak gayrimenkulünüzün istediğiniz m2, istediğiniz kalite, maliyet ve Ana Müteahhit dominant bir yapı olmaksızın yaptırılması diğer tarafta da ilave çalışma yapılması. Seçim sizlerin!
Deniz Peker
