%100 Müteahhit Finansmanı Üzerinden Kat-Karşılığı Yapım Seçeneği
Bir önceki yazımızda 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında “Riskli Binalarını Yıktırıp Yeniden Yaptırmak” isteyenler için “Devlet Destekli ve %100 Öz Sermaye Seçeneğini” incelemiştik.
Bu yazımızda 2 No’ lu Alternatif yani “%100 Müteahhit Firmanın Finansmanı Esasına Dayanan Kat Karşılığı” yöntemini inceleyeceğiz.
Bu alternatif ilk başta kulağa hoş geliyor. Yöntemi basitçe şu şekilde özetleyebiliriz. Hiçbir finansman riski almaksızın, kredi kullanmaksızın, fazla çaba harcamaksınız tamamen ve %100 Ana Müteahhit Firmanın parasal gücüne, bilgi ve becerisine dayanan Kat Karşılığı / Anahtar-Teslim yöntem. Tabii ki riskli yapıya sahip tüm bina sahipleri bu seçeneği isteyebilir. Buradaki kilit soru aslında hangi müteahhit sorusuna alacağınız samimi cevaptır. Bir Müteahhit Firma ile anlaşma yapmak çok kritik bir süreçtir. Müteahhit sizi vezir de yapabilir tersi de. Dolayısıyla iyi seçim çok önemlidir. Bugün bırakın inşaat bilgisine sahip olmayı, brüt inşaat alanı, emsal inşaat alanı, m2 dağılımları gibi matematiksel işlemler de bile çok zorlanacak yüzbinlerce insan var. Kaldı ki mesleki bilgiler olduğundan bu tür detaylara hâkim olmak da gerekmiyor. Binanızda yaşayan inşaat mühendisi ve/veya mimar komşularınızın sürece ne kadar destek vereceği de meçhul. Çünkü bu kişilerin görevi de zaten komşularına söz konusu bu gibi detayları öğretmek, onları aydınlatmak veya mesleki deneyimlerinden faydalandırmak değil. Ülkemizde çok ahbap ilişkilerine dayanan bu durum ileride komşuların arasında davalaşmaya giden rahatsızlıklar da oluşturabilir. Halbuki başlangıçta her şey güzeldir ve iyi niyetli başlamaktadır. Bununla birlikte, daha yapım ruhsatının alınmasında yaşanabilecek olası gecikmeler ilk rahatsızlıkları vermekte ve devamında inşaatın kalitesi ve muhtemel başka gecikmelerle tavan noktasına ulaşabilmektedir. Kentsel Dönüşüm süreci en az 1,5 sene hatta 3 seneye ulaşabilen uzun ve yorucu bir süreçtir. Adeta uzun-engelli koşu gibidir. Zaten tabiatı gereği fiziken ve ruhen dayanıklılık gerektirmesinin yanı sıra bir de müteahhit firma ile yaşanabilecek kalite ve zaman sıkıntıları bina sahiplerini çok daha fazla yıpratabilir.
Riskleri en az indirgemek için bir dizi tedbir alınabilir. Bu tedbirler;
- Bir Teknik Uzman (Danışman) ile anlaşmak, bu uzmana hem anlaşma öncesinde tüm m2 paylaşımları, teknik şartname, sözleşme hukuki şartları üzerinde tavsiye almak, inşaat sırasında gerekli tüm malzeme ve işçiliklerin kalite kontrol ve onaylarını yaptırtmak,
- Bir hukuk danışmanından sözleşmenin son hale getirilmesi ve imzalanması konularında destek almak,
- Müteahhit seçimi sırasında şirkete ait ve şirket ortaklarına ait “Findeks Raporlarını” almak ve belli kriterleri ön koşul olarak kabul etmek suretiyle bu kriterlerin altında kalan müteahhit aday firmalarını diskalifiye etmek. Bunu ön-yeterlilik koşulu olarak tanımlamaktayız.
- Müteahhit Firmaya ait daireler veya dükkanlar üzerinde ipotek koymak ve ipotekleri ilerlemeye göre çözmek.
- Müteahhit Firma’ dan teminat mektubu almak ve bunu ilerleme oranlarına göre çözmek ve geri iade etmek.
Bu alternatifin avantaj ve dezavantajları aşağıda özetlenmektir.
| Avantajlar
|
Dezavantajlar |
| – Finansman riski yoktur. Riskli yapı sahibinin hiçbir sermaye zorunluluğu yoktur.
– Tek bir Ana Müteahhit Firma ile çalışılacağından tek bir muhatap vardır. Alt taşeron firmalarla temas kurulmaz. – Bina Temsil Heyeti üzerinde diğer alternatif gibi çok fazla yük olmayacaktır. Ana Müteahhit Firmanın seçimi sonrasında inşaat faaliyetleri sırasında teminat mektubunun yönetimi ve ipotek çözümleri konularında mesai harcayacaklardır. – Hakediş kontrolü gibi bir sorumluluk olmayacaktır. – İş Sağlığı ve Güvenliği adına tek bir Firma sorumlu olacağından takibi kolaydır.
|
– Kat-Karşılığı Müteahhit ile anlaşma yapmak yanınıza tanımadığınız bir iş ortağı almak demektir. Bu anlaşma ile arsanızı paylaşmaktasınız. Artık bu müteahhit size hizmet eden biri değil sizin ortağınızdır. Tamamen bu dominant firmaya bağımlısınız.
– Ana Müteahhit Firma tarafından şantiyeye getirilecek tüm malzemelerin şartnameye uygun olup olmadıklarının kontrolleri yapılmalıdır. – Ana Müteahhit Firmanın sermaye sahibi ve dolayısıyla ortak bu inşaatın ortağı olması nedeniyle ileride karşılaşılabilecek olumsuz bir konuda onu uyarmak ve talimatlar vermek her zaman kolay değildir. |
Tablodan takip edileceği üzere %100 Müteahhit Finansmanı Üzerinden Kat Karşılığı / Anahtar-Teslim Modelini kısaca özetlemek gerekirse, tanımadığınız bir ortak ile bina yapmak anlamına gelir. Sürecin yönetimi için daha az efor harcanacak gibi gözükmesine rağmen hem arsa sahiplerinin m2 kaybı hem de %100 finansman sağlayacak dominant bir Ana Müteahhit’ in uzun ve yorucu yoldaki performansının bilinmezlikleri kalite ve zaman kriterleri açısından sizleri üzebilir. Olası rahatsızlıkları minimize edebilmek adına bu uzun ve yorucu yolda yanınıza Teknik Uzman ve Hukuk Danışmanı almanız sizlere destek verecektir.
Deniz Peker
