Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Eylül 2026 Piyasa Katılımcıları Anketi sonuçlarını 11 Eylül’de yayımladı. 7–9 Eylül’de yapılan ankete finans sektöründen 52, reel sektörden 15 olmak üzere 67 kişi katıldı. Katılımcıların 2026 yıl sonu tüketici enflasyonu beklentisi, ağustostaki yüzde 29,43’ten yüzde 29,61’e çıktı. Sınırlı görünen bu artış, fiyatlama davranışlarında hızlı bir rahatlama beklenmediğini gösteriyor.
Beklenti eğrisinin orta vadeli kısmı da yukarı hareket etti. On iki ay sonrası TÜFE beklentisi yüzde 23,70’e, 24 ay sonrası beklenti yüzde 18,32’ye yükseldi. Buna karşılık yıl sonu dolar/TL tahmini 51,66’dan 51,57’ye gerilerken 12 ay sonrası kur beklentisi 57,43’ten 58,60’a çıktı. Kısa ve orta vadedeki ayrışma, döviz bağlantılı yatırım maliyetleri ile TL gelirli kira sözleşmelerinin aynı senaryoyla değerlendirilemeyeceğini ortaya koyuyor.
Faiz tarafında katılımcılar eylül toplantısındaki yüzde 37’lik politika faizini doğru öngördü. Anket, politika faizinin yıl sonunda yüzde 35,07’ye, 12 ay sonra yüzde 29,22’ye gerilemesini bekliyor. Bunlar TCMB taahhüdü değil, anket katılımcılarının ortalama beklentileridir. Bankaların ticari kredi fiyatlaması; fonlama maliyeti, müşteri riski, teminat niteliği ve vade gibi unsurlarla farklılaşacaktır.
Büyüme beklentisinin 2026 için yüzde 3,1’den yüzde 3,0’a, 2027 için yüzde 4,0’tan yüzde 3,9’a çekilmesi de talep varsayımlarında temkinli olunmasını gerektiriyor. Ofis, perakende, depo ve otel gelir projeksiyonlarında yalnız nominal kira artışına odaklanmak, doluluk ve kiracı cirosundaki farklılaşmayı perdeleyebilir.
Değerleme raporlarında nominal ve reel büyüme arasındaki bağ daha açık kurulmalı. Enflasyona bağlı kira artışı geliri yükseltse de kiracının satış hacmi ve işletme marjı aynı ölçüde artmıyorsa tahsilat ve yenileme riski büyüyebilir. Faiz beklentisindeki düşüşün gerçekleşmesi borç yenileme maliyetini zaman içinde hafifletebilir; ancak anket sonucu tek başına bugünkü kredi faizini değiştirmez. Mevcut sözleşmeler, yeni kiralama teklifleri ve refinansman vadeleri bu nedenle farklı zaman pencereleriyle ele alınmalı. Kur hassasiyeti yüksek bakım giderleri de TL kira gelirinden ayrı bir stres senaryosunda izlenmeli.
Anketin ticari gayrimenkul açısından ana mesajı, iskonto oranları ile kira büyümesinin aynı hızda normalleşmeyebileceğidir. Uzun vadeli nakit akışı modellerinde iyimser, temel ve ihtiyatlı senaryoların birlikte korunması bu nedenle önem taşıyor. Önümüzdeki dönemde gerçekleşen enflasyon, ticari kredi faizleri ve ekim PPK kararı bu çerçevenin ne ölçüde korunacağını gösterecek.
Ticari gayrimenkule etkisi
Gelir getiren varlıkların değerlemesinde kira artışı, çıkış kapitalizasyonu ve finansman maliyeti tek bir iyimser senaryoya bağlanmamalı. Kısa ve orta vadeli kur ayrışması, ithal ekipman kullanan projeler ile TL kira üreten hazır varlıkların risk profilini farklılaştırıyor.