Fuzul Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, İstanbul Başakşehir İkitelli 2 Mahallesi 814 ada 1 parseldeki arsa niteliğindeki taşınmazı Azimut Portföy Yönetimi A.Ş. Topraktan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’na 875 milyon TL artı KDV bedelle sattı. KAP açıklamasına göre işlem peşin gerçekleştirildi. Satış, bir proje lansmanı veya yapı ruhsatı aşaması değil; mülkiyetin GYO’dan gayrimenkul yatırım fonuna devrine ilişkin tamamlanmış bir varlık işlemidir.
Taşınmazın geçmişi fiyat karşılaştırması bakımından önemli. Fuzul GYO, yüzde 47,33 payına sahip olduğu parselin diğer hissedar paylarını Küçükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğunun ihalesinde KDV hariç 704,18 milyon TL’lik en yüksek teklifle edinmiş; diğer paylar için masraflar dâhil 375,17 milyon TL ödeme yapıldığını açıklamıştı. Şirketin bildirdiği değerleme tutarı 1 milyar 147,38 milyon TL seviyesinde. Bu nedenle 875 milyon TL’lik satış bedeli, değerleme rakamıyla aynı kavram değil ve doğrudan “kâr” olarak okunamaz.
İşlemin yatırımcı açısından asıl mesajı, proje arsalarının fon yapısına taşınmasıdır. GYF, geliştirme sürecini kendi stratejisi, yatırım komitesi kararları ve mevzuat sınırları içinde yürütebilir. Ancak fonun taşınmazı alması; imar, ruhsat, finansman veya nihai satış takviminin tamamlandığı anlamına gelmez. Projenin kullanım karması ve inşaat programı onaylı belgeler ortaya çıktığında ayrıca değerlendirilmelidir.
Fuzul GYO, satış kaynağının devam eden projelerin finansmanı ve işletme sermayesinde kullanılacağını açıkladı. Bu ifade, kaynağın hangi projeye ne tutarda aktarılacağını göstermiyor. Şirket paydaşları için izlenecek başlıklar nakit girişinin bilançoya yansıması, varsa satış kârı, proje borçluluğu ve kaynak kullanım dağılımı olacak.
Başakşehir’de emsal üretirken 875 milyon TL’yi tek başına metrekare fiyatına çevirmek de doğru değil. Parselin toplam yüzölçümü, şirketin devrettiği hakların kapsamı, KDV, imar hakkı, geliştirme maliyeti ve fonun üstleneceği yükümlülükler birlikte okunmalı. İşlem, kurumsal alıcının arsaya ilgisini doğruluyor; otomatik bölgesel fiyat artışı garantisi vermiyor.
Karar dosyasında üç ayrı değer tablosu kurulması yararlı olur. İlk tablo tapu ve imar verilerinden hareketle mevcut arsa değerini; ikincisi izinler, inşaat ve finansman dâhil geliştirme maliyetini; üçüncüsü ise satış veya kira gelirine dayalı proje değerini göstermeli. Böylece mahkeme ihalesindeki teklif, değerleme raporu ve son satış bedeli aynı satırda fakat farklı anlamlarla izlenebilir. Fonun bağımsız bölüm ön satışı, gelir paylaşımı ya da başka bir ortaklık modeli kullanıp kullanmayacağı da nakit akışını değiştirir. Yeni bir KAP açıklaması, ruhsat kaydı veya fon yatırımcı raporu gelmeden kullanım türü ve getiri oranı varsayımı kesin bilgi gibi sunulmamalı.
Ticari gayrimenkule etkisi: GYO’dan GYF’ye yapılan peşin arsa devri, proje finansmanında fon kanalının önemini gösteriyor. Başakşehir’deki yatırımcılar bu bedeli ancak imar hakkı ve toplam geliştirme maliyetiyle normalize ederek emsal olarak kullanmalı.