Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Durumu (TBK m. 315)
Ticari kiralama sözleşmelerinde kiraya verenin karşılaştığı en temel risk, kiracının kira bedelini zamanında veya hiç ödememesidir. Bu duruma “Temerrüt” (Borçlunun İfada Gecikmesi) denir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiraya verene, kiracının temerrüdü halinde sözleşmeyi tek taraflı feshetme ve tahliye talep etme hakkı tanır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, Kanunun öngördüğü sıkı şekil şartlarına ve süre prosedürlerine bağlıdır. Bu prosedürlere uyulmaması, tahliye davasının reddedilmesine neden olabilir.
Hukuki Dayanak ve Tahliye Süreci
Temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye hakkı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 ve icra yoluyla tahliye için 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 hükümleri ile düzenlenir.
- Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315)
Kiraya verenin temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için aşağıdaki şartlar zincirini yerine getirmesi gerekir:
- Kira Bedelinin Muaccel Olması ve Ödenmemesi
- Kiracının ödemediği kira bedelinin vadesi gelmiş (muaccel) olması gerekir.
- Kira bedeli, ödeme gününde ödenmemiş olmalıdır.
- Yazılı ve Süreli İhtar Zorunluluğu
- Kiraya veren, kiracıya ödemediği kira borcu için yazılı bir ihtarname (genellikle noter aracılığıyla) göndermek zorundadır.
- Bu ihtarnamede, kiracıya borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır. (Bu süre, diğer kiralama türlerinde 10 gündür.)
- İhtarnamenin İçeriği: İhtarnamede, ödenmeyen kira bedelinin miktarı, hangi aya ait olduğu ve tanınan süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
- Süre Bitimine Rağmen Ödeme Yapılmaması
- Kiracı, ihtarnamede tanınan 30 günlük süre içinde ödemeyi yapmazsa, temerrüt gerçekleşmiş olur ve kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğar.
- Tahliye Davası: Kiraya veren, bu sürenin bitiminden sonraki makul bir süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
- İcra Takibi Yoluyla Tahliye
Temerrüt halinde, kiraya veren daha hızlı bir yol olan İcra ve İflas Kanunu (İİK) uyarınca İcra Takibi ve Tahliye yolunu da tercih edebilir:
- İcra Emri: Kiraya veren, ödenmeyen kira alacağı için icra takibi başlatır ve kiracıya gönderilen icra emrinde, borcun 7 gün içinde ödenmesi ve kiralananı 30 gün içinde tahliye etmesi ihtar edilir.
- Tahliye Talebi: 7 gün içinde borca itiraz etmeyen ve 30 gün içinde borcu ödemeyen kiracı için, kiraya veren İcra Mahkemesi’nden tahliye kararı talep edebilir. Bu yol, dava yoluna göre genellikle daha hızlı sonuç verir.
Ticari GM 360 Notu: Hata Yapmamak İçin
- Doğru Süre: Ticari kira sözleşmeleri de konut ve çatılı işyeri kirası kabul edildiğinden, ihtarname süresinin mutlaka 30 gün olarak belirlenmesi gerekir. 30 günden az süre tanınan ihtarname hukuken geçersizdir ve tahliye davasının reddine yol açar.
- Gecikme ve Faiz: İhtarnameye rağmen ödenen ancak geç ödenen kiralar için kiraya veren sözleşmeyi feshedemez, ancak gecikme faizi talep etme hakkı bakidir.
Özetle: Kiraya verenin temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, kiracıya ödenmeyen kira bedeli için yazılı olarak, 30 günden az olmamak üzere bir süre tanıyarak borcunu ödemesi ihtar edilmelidir. Kiracının bu süre içinde borcu ödememesi halinde, kiraya verenin sözleşmeyi fesih ve tahliye davası açma hakkı doğar.