Yapı Kayıt Belgesi (YKB) ve Yıkım Riski: Kentsel Dönüşümün Mutlak Önceliği
2018 yılında yürürlüğe giren ve kamuoyunda “İmar Barışı” olarak bilinen düzenleme ile ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi (YKB) alınması mümkün hale gelmiştir. Bu belge, geçmişteki imar mevzuatına aykırılıklar için kesilen idari para cezalarından ve bu aykırılıklar nedeniyle verilen yıkım kararlarından muafiyet sağlar. Ancak, ticari gayrimenkul yatırımcıları için hayati bir ayrım vardır: YKB, yapının yapısal güvenliğini garanti etmez. Bu nedenle, YKB’li bir ticari mülk dahi, kamu güvenliğini tehdit eden durumlar nedeniyle ileride yıkım riskiyle karşı karşıya kalabilir.
Hukuki Dayanak ve YKB’nin Kapsamı
Yıkım kararının alınma yetkisi, Yapı Kayıt Belgesi düzenlemesi olan 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesi ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde incelenir.
- Yapı Kayıt Belgesinin Sağladığı Koruma
YKB’nin temel işlevi, İmar Kanunu’ndan doğan hukuki aykırılıkları gidermektir:
- İdari Para Cezası Muafiyeti: Yapıdaki ruhsat ve eklerine aykırılıklar nedeniyle kesilen tüm idari para cezaları iptal edilir.
- Yıkım Kararından Muafiyet: İmar mevzuatına aykırılık nedeniyle verilen yıkım kararları, YKB alındığı andan itibaren durur.
- Hukuki Geçerlilik: Su, elektrik, doğalgaz gibi temel hizmet aboneliklerinin yapılmasına imkân tanır.
- Yıkım Kararının Alınabileceği Tek İstisna: Riskli Yapı
YKB’nin koruması, yapının kamu güvenliğini tehdit etmesi durumunda geçerliliğini yitirir.
- 6306 Sayılı Kanun’un Önceliği: Yapının, 6306 sayılı Kanun kapsamında yetkili kurumlarca yapılan teknik inceleme sonucunda “Riskli Yapı” olarak tespiti halinde, YKB’nin varlığı yıkım sürecini durduramaz.
- Süreç: Riskli Yapı Tespiti yapıldıktan sonra, bu tespit tapu siciline işlenir ve maliklere yasal süreler içinde tahliye ve yıkım zorunluluğu getirilir. Bu süreç, YKB’den bağımsız olarak işleyen ve yapısal güvenliği esas alan bir süreçtir.
- Yasal Sonuç: Ticari bir mülkün riskli ilan edilmesi, malikin mülkiyetini kaybetmesi veya kısıtlanması anlamına gelmez; ancak malik, devletin sağladığı teşviklerden (kira yardımı, faiz desteği) yararlanarak binasını yeniden yapmak veya yıkmak zorundadır.
Ticari GM 360 Notu: Yatırımcılar İçin Due Diligence
YKB’li bir ticari gayrimenkul satın alacak yatırımcılar, Hukuki Durum Tespiti (DD) sürecinde şunlara odaklanmalıdır:
- Yapısal Denetim Zorunluluğu: YKB’li olması, Yapısal Denetim Raporu’nun yerini tutmaz. Bir deprem mühendisi tarafından yapısal denetim (audit) yapılmalı ve yapının mevcut durumu ile depreme dayanıklılığı bağımsız bir raporla teyit edilmelidir.
- YKB’nin Kapsamı: YKB’nin, yapının tamamını mı yoksa sadece aykırı kısımlarını mı kapsadığı kontrol edilmelidir.
- Mali Risk: Yapı riskli ilan edilirse, yıkım ve yeniden yapım maliyetleri ile kentsel dönüşüm sürecinin getireceği gecikme ve kira kaybı, yatırımın maliyetine dahil edilmelidir.
Özetle: Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı), imar mevzuatına aykırılıktan doğan idari yıkım kararını engellerken, binanın can ve mal güvenliği açısından riskli olması (6306 sayılı Kanun kapsamında) durumunda alınacak yıkım ve kentsel dönüşüm kararını engelleme gücüne sahip değildir. Bu nedenle, YKB tek başına yeterli bir hukuki güvence değildir.