Bölüm 3 – En Verimli Kullanım
Bir arsanın değeri yalnızca bulunduğu bölgeye, yüzölçümüne veya ilan fiyatına bağlı değildir. Asıl değer, o arsa üzerinde yasal, fiziksel ve finansal koşullar altında geliştirilebilecek en doğru projeden doğar.
Bu nedenle profesyonel bir geliştiricinin temel sorusu:
“Bu arsa kaç para eder?”
değil;
“Bu arsa üzerinde nasıl bir proje geliştirilebilir ve bu proje ne kadar değer yaratabilir?”
olmalıdır.
Bu yaklaşım, gayrimenkul geliştirme literatüründe En Verimli Kullanım – Highest & Best Use analizi olarak tanımlanır.
En Verimli Kullanım Nedir?
En verimli kullanım; bir arsanın yasal olarak izin verilen, fiziksel olarak uygulanabilen, finansal açıdan gerçekleştirilebilir ve alternatifler arasında en yüksek değeri yaratan kullanım biçimidir.
Burada amaç, arsa üzerine yapılabilecek en büyük binayı belirlemek değildir.
Amaç; pazarın talep ettiği, yatırım maliyetini karşılayan, kabul edilebilir getiri sağlayan ve uzun vadede sürdürülebilir değer üreten projeyi ortaya koymaktır.
Örneğin bir sanayi arsasının imar koşulları 40.000 m² kapalı alan yapılmasına izin verebilir. Ancak bölgedeki kullanıcı talebi 5.000–10.000 m² arasındaki bağımsız depo birimlerinde yoğunlaşıyorsa, 40.000 m² büyüklüğünde bölünemeyen tek bir yapı en verimli kullanım olmayabilir.
Bazen daha küçük, modüler ve etaplar halinde geliştirilebilen bir proje; daha hızlı kiralanabilir, riski azaltabilir ve daha yüksek yatırım değeri oluşturabilir.
Bu nedenle:
İmar hakkını maksimum şekilde kullanmak demek en yüksek değere sahip projeyi oluşturmak demek değildir !
En Verimli Kullanımın Dört Temel Testi
Bir geliştirme alternatifinin en verimli kullanım olarak kabul edilebilmesi için dört temel testi birlikte geçmesi gerekir.
- Yasal Olarak İzin Verilebilir Olması
İlk aşamada arsanın hukuki ve planlama koşulları incelenir.
Değerlendirilmesi gereken başlıca konular şunlardır:
- İmar fonksiyonu,
- Emsal ve TAKS oranları,
- İzin verilen yapı yüksekliği,
- Yapı yaklaşma mesafeleri,
- Otopark yükümlülükleri,
- Yangın yolları ve kaçış mesafeleri,
- Çevresel kısıtlamalar,
- Koruma alanları,
- Plan notları,
- Mülkiyet ve şerh durumu,
- İfraz ve tevhit olanakları.
Arsanın sanayi, depolama veya lojistik kullanımına uygun olması tek başına yeterli değildir. Plan notlarında yer alan özel koşullar, geliştirilebilecek proje tipini ve toplam inşaat alanını önemli ölçüde değiştirebilir.
Yasal olarak mümkün olmayan bir proje, fiziksel veya finansal açıdan ne kadar güçlü görünürse görünsün geliştirme alternatifi olarak kabul edilemez.
- Fiziksel Olarak Mümkün Olması
İmar koşullarının izin verdiği her proje sahada uygulanamayabilir.
Bu aşamada arsanın fiziksel ve teknik özellikleri değerlendirilir:
- Arsanın geometrisi,
- Cephe uzunluğu,
- Arazi eğimi ve kot farkları,
- Zemin taşıma kapasitesi,
- Yeraltı suyu seviyesi,
- Yol bağlantıları,
- Tır giriş ve çıkışları,
- Araç manevra alanları,
- Elektrik, su, doğal gaz ve altyapı kapasitesi,
- Yağmur suyu yönetimi,
- İstinat yapıları,
- Açık saha ve çevre düzenleme ihtiyacı.
Endüstriyel yapılarda arsanın tamamı kapalı yapı alanı olarak değerlendirilemez. Yükleme alanları, tır parkları, yangın yolları, personel otoparkları, teknik hacimler ve saha içi dolaşım için yeterli açık alan bırakılması gerekir.
Özellikle topoğrafyası eğimli bir parselde yüksek emsal bulunması, projenin ekonomik olarak uygulanabileceği anlamına gelmez. Kazı, dolgu, zemin iyileştirme ve istinat duvarı maliyetleri yatırımın fizibilitesini bozabilir.
Bu nedenle teorik inşaat hakkı ile fiilen geliştirilebilir alan birbirinden ayrılmalıdır.
- Finansal Olarak Yapılabilir Olması
Bir projenin yasal ve fiziksel olarak uygulanabilir olması, yatırım yapılması için yeterli değildir. Projenin aynı zamanda yatırımcı açısından kabul edilebilir bir getiri sağlaması gerekir.
Finansal analizde aşağıdaki unsurlar birlikte değerlendirilmelidir:
- Arsa bedeli,
- İnşaat maliyetleri,
- Proje ve ruhsat giderleri,
- Altyapı ve saha düzenleme maliyetleri,
- Finansman giderleri,
- İnşaat süresi,
- Kiralama süresi,
- Birim kira bedeli,
- Boşluk oranı,
- İşletme giderleri,
- Kira artış oranı,
- Net işletme geliri,
- Çıkış değeri,
- IRR, ROI ve geri dönüş süresi.
Örneğin yüksek teknik standartlara sahip bir lojistik tesis, pazarda güçlü bir ürün olabilir. Ancak hedef kullanıcıların ödemeye hazır olduğu kira seviyesi, ilave yatırım maliyetini karşılamıyorsa proje finansal olarak yapılabilir değildir.
Benzer şekilde, daha düşük maliyetli bir yapı yatırım bütçesini azaltabilir. Fakat kullanıcı beklentilerini karşılamadığı için kiralanamıyorsa yine değer yaratamaz.
Doğru proje; maliyet, teknik kalite, kira geliri ve kullanıcı talebi arasında ekonomik denge kurmalıdır.
- En Yüksek Verimi Sağlaması
İlk üç testi geçen birden fazla geliştirme alternatifi bulunabilir. Bu durumda hangi seçeneğin en yüksek değeri yarattığı karşılaştırılır.
Örneğin aynı arsa için şu senaryolar hazırlanabilir:
- Tek kullanıcıya yönelik büyük üretim tesisi,
- Çok kiracılı modüler depo projesi,
- Depo ve hafif üretim fonksiyonlarını birleştiren karma tesis,
- Etaplar halinde geliştirilecek endüstriyel kampüs,
- Yap-kirala-sat modeliyle geliştirilecek lojistik merkez.
Her senaryo için toplam yatırım maliyeti, gelir potansiyeli, kiralama süresi, risk seviyesi ve çıkış değeri ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
En yüksek değeri yaratan alternatif, yalnızca en fazla kira geliri üreten seçenek olmayabilir. Sermaye ihtiyacı, geliştirme süresi ve risk düzeyi de dikkate alınmalıdır.
Daha düşük maliyetle daha hızlı tamamlanan ve daha geniş kullanıcı kitlesine hitap eden bir proje, daha büyük fakat kiralama riski yüksek bir projeden daha verimli olabilir.
Bu nedenle en doğru karşılaştırma ölçütü:
Riske göre düzeltilmiş geliştirme değeri olmalıdır.
Pazar Talebi Analizin Merkezindedir
En verimli kullanım yalnızca imar ve mühendislik hesaplarıyla belirlenemez. Projenin pazarda gerçek bir karşılığının bulunması gerekir.
Pazar analizinde şu sorulara cevap aranmalıdır:
- Bölgede hangi büyüklükte tesislere talep vardır?
- Kiracılar hangi net yüksekliği istemektedir?
- Zemin taşıma kapasitesi ne olmalıdır?
- Kaç adet yükleme rampasına ihtiyaç duyulmaktadır?
- Ofis alanı toplam alanın hangi oranında olmalıdır?
- Kullanıcılar yüksek enerji kapasitesine ihtiyaç duyuyor mu?
- Tek kullanıcı mı, çok kiracılı model mi daha hızlı kiralanabilir?
- Bölgede gerçekleşen kira seviyeleri nedir?
- Ortalama kiralama süresi ne kadardır?
- Mevcut ve planlanan rakip projeler hangileridir?
Pazarın ihtiyacı dikkate alınmadan hazırlanan proje, teknik açıdan başarılı olsa bile ticari açıdan başarısız olabilir.
Geliştirici, pazara kendi tasarladığı ürünü kabul ettirmeye çalışmak yerine, pazarın gerçek ihtiyacını doğru bir projeye dönüştürmelidir.
Alternatif Geliştirme Senaryoları Hazırlanmalıdır
En verimli kullanım analizinin temelinde alternatiflerin karşılaştırılması vardır.
Tek bir proje çizerek onun fizibilitesini test etmek yeterli değildir. Aynı arsa için farklı büyüklük, kullanım ve teknik özelliklere sahip senaryolar hazırlanmalıdır.
Her senaryoda şu değişkenler ayrı ayrı ele alınmalıdır:
- Toplam kapalı alan,
- Kiralanabilir alan,
- Depo ve ofis dağılımı,
- Net yapı yüksekliği,
- Kolon aksları,
- Zemin taşıma kapasitesi,
- Yükleme kapısı sayısı,
- İnşaat sistemi,
- Birim maliyet,
- İnşaat süresi,
- Birim kira,
- Boşluk oranı,
- Çıkış kapitalizasyon oranı,
- Satış veya çıkış yılı.
Bu karşılaştırma sonucunda hangi proje tipinin arsa üzerinde daha fazla değer yarattığı görülebilir.
İyimser, Baz ve Kötümser Senaryolar
Her geliştirme alternatifi farklı piyasa koşulları altında test edilmelidir.
İyimser Senaryo
- Daha yüksek kira geliri,
- Daha düşük boşluk oranı,
- Kontrollü maliyet artışı,
- Daha kısa kiralama süresi,
- Daha güçlü çıkış değeri.
Baz Senaryo
- Güncel piyasa kiraları,
- Gerçekçi maliyetler,
- Makul boşluk oranı,
- Ortalama kiralama süresi,
- Dengeli çıkış varsayımı.
Kötümser Senaryo
- Daha düşük kira geliri,
- Daha yüksek inşaat maliyeti,
- Daha uzun kiralama süresi,
- Daha yüksek boşluk oranı,
- Daha düşük çıkış değeri.
Bir proje yalnızca iyimser senaryoda hedeflenen getiriyi sağlıyorsa yüksek risk taşır.
Sağlıklı bir geliştirme projesi, baz senaryoda yatırım hedeflerini karşılamalı; kötümser senaryoda ise sermaye kaybını yönetilebilir seviyede tutmalıdır.
En Verimli Kullanım Arsa Değerini Nasıl Belirler?
Bir arsanın geliştirme değeri, üzerinde oluşturulabilecek projenin gelecekteki değerinden hareketle hesaplanabilir.
Öncelikle tamamlanmış projenin yaratacağı gelir ve satış değeri belirlenir. Daha sonra bu değerden;
- İnşaat maliyetleri,
- Proje ve ruhsat giderleri,
- Finansman maliyetleri,
- Pazarlama ve kiralama giderleri,
- Beklenmeyen giderler,
- Geliştiricinin hedeflediği kâr
düşülür.
Geriye kalan tutar, arsa için ödenebilecek maksimum bedeli gösterir.
Bu yaklaşım, arsa sahibinin talep ettiği fiyatı başlangıç noktası kabul etmek yerine, projenin yaratabileceği değerden geriye doğru hesap yapılmasını sağlar.
Dolayısıyla:
Arsanın değeri, yalnızca bugünkü piyasa fiyatından değil, en verimli kullanım altında yaratabileceği geliştirme değerinden doğar.
Sonuç
En verimli kullanım analizi, bir endüstriyel gayrimenkul geliştirme kararının temelidir.
Doğru kullanım;
- Yasal olarak izin verilebilir,
- Fiziksel olarak uygulanabilir,
- Finansal olarak gerçekleştirilebilir,
- Alternatifler arasında en yüksek değeri yaratabilir
olmalıdır.
Bu dört testten herhangi birini geçemeyen bir konsept, en verimli kullanım olarak kabul edilemez.
Profesyonel geliştirici, arsaya yalnızca mevcut haliyle bakmaz. Arsanın hangi kullanıcıya, hangi teknik özelliklerle, hangi büyüklükte ve hangi yatırım modeliyle değer yaratabileceğini araştırır.
Çünkü geliştirme sürecinde asıl değer, arsayı satın alırken değil; doğru kullanım kararını verirken yaratılır.
Arsa → Kullanım → Değer
Bir arsanın gerçek potansiyeline ulaşmasının yolu, bu üç kavram arasındaki ilişkinin doğru kurulmasından geçer.
Deniz PEKER
İnş. Y. Müh. / DP Mühendislik Planlama ve İnşaat Ltd. Şti.
