Konutta kira getirisi yeniden öne çıktı: Amortisman süresi 13 yıla geriledi

Türkiye’de konut yatırımının dengeleri yeniden değişiyor. Son dönemde kiralar yükselmeye devam ederken konut satış fiyatlarının aynı hızda artmaması, yatırımcının en fazla takip ettiği göstergelerden biri olan amortisman süresini aşağı çekti. Türkiye genelinde yılın başında ortalama 14 yıl seviyesinde bulunan geri dönüş süresi 13 yıla kadar gerilerken, Ankara başta olmak üzere bazı büyükşehirlerde kira getirisi yeniden yatırım kararlarının merkezine yerleşmeye başladı.

Konut piyasasında birkaç yıldır yüksek enflasyon, artan inşaat maliyetleri, finansmana erişimde yaşanan güçlükler ve yüksek kredi oranlarının etkisiyle farklı bir fiyatlama süreci yaşanıyor. Satılık konut fiyatları nominal olarak yükselmeyi sürdürse de birçok bölgede enflasyon karşısında reel değer kaybı görülüyor. Kiralık konut piyasasında ise yüksek talep ve sınırlı arz, kira bedellerini yukarı taşımaya devam ediyor.

Bu iki eğilimin aynı anda yaşanması, yatırım amaçlı konut alımında hesapları değiştirdi. Artık yatırımcı açısından yalnızca “Konut ne kadar değer kazanır?” sorusu değil, “Ödediğim bedeli kira geliriyle kaç yılda geri alabilirim?” sorusu da daha önemli hale geliyor.

Türkiye’de konutun geri dönüş süresi 13 yıla indi

Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde yılın başında yaklaşık 14 yıl seviyesinde bulunan ortalama konut amortisman süresi son dönemde 13 yıla kadar geriledi.

Amortisman süresi, basit ifadeyle bir konut için ödenen satın alma bedelinin elde edilen kira geliriyle kaç yılda karşılanabileceğini gösteriyor. Sürenin kısalması, diğer koşullar değişmediğinde, kira getirisi açısından yatırımın daha güçlü hale geldiğine işaret ediyor.

Özellikle son dönemde satış fiyatlarının kira bedellerine kıyasla daha yavaş hareket etmesi bu oranı yatırımcı lehine değiştirdi.

Ortaya çıkan tablo, Türkiye’nin her bölgesinde aynı yatırım performansının bulunmadığını da gösteriyor. Satış fiyatı ile kira arasındaki makas şehirden şehre ciddi şekilde değişiyor.

Ankara kira getirisiyle yatırımcının radarında

Büyükşehirler içerisinde en dikkat çekici tablo Ankara’da ortaya çıkıyor.

Başkentte ortalama konut amortisman süresinin 12 yıla kadar gerilemesi, Ankara’yı kira getirisi açısından öne çıkan büyükşehirlerden biri haline getirdi.

Bunda konut satış fiyatlarının İstanbul gibi yüksek fiyatlı pazarlara kıyasla daha erişilebilir kalmasının yanında kira bedellerinde yaşanan güçlü yükseliş de etkili oluyor.

Başka bir ifadeyle yatırımcı, konutu satın alırken daha düşük bir sermaye bağlarken elde ettiği kira gelirinin satın alma fiyatına oranı daha yüksek olabiliyor.

Bu durum özellikle gayrimenkulü uzun vadeli ve düzenli gelir sağlayan bir yatırım aracı olarak gören yatırımcıların Ankara’ya ilgisini artırabilecek bir unsur olarak öne çıkıyor.

Ankara’nın ardından Tekirdağ ve Şanlıurfa da kısa amortisman süreleriyle dikkat çekerken İstanbul, Bursa, Adana ve Sakarya’da geri dönüş süresinin yaklaşık 14 yıl seviyesinde olduğu belirtiliyor.

Turizm şehirlerinde yüksek fiyat geri dönüşü uzatıyor

Kira getirisi açısından dikkat çeken bir başka ayrışma ise turizm şehirlerinde görülüyor.

Muğla, Antalya ve Aydın gibi yüksek turizm potansiyeline sahip şehirlerde konut fiyatlarının ulaştığı seviyeler, kira gelirleri yüksek olsa bile yatırımın geri dönüş süresini uzatabiliyor.

Bu şehirlerde ortalama amortisman süreleri 17 ila 19 yıl arasında değişiyor.

Bu tablo önemli bir noktayı ortaya koyuyor: Bir şehrin konut fiyatlarının yüksek olması, o bölgenin kira getirisi açısından mutlaka daha avantajlı olduğu anlamına gelmiyor.

Yatırımcı açısından önemli olan satış fiyatıyla elde edilebilecek sürdürülebilir kira geliri arasındaki ilişki.

İstanbul’da kira çarpanı 200 ayın altına indi

Türkiye’nin en büyük ve en hareketli gayrimenkul piyasası İstanbul’da da yatırımcı açısından dikkat çekici bir değişim yaşanıyor.

Kentte kira çarpanının 199 aya kadar gerilemesi, konut satış fiyatları ile kiralar arasındaki dengenin kiralar lehine değiştiğini gösteriyor.

Kira çarpanı, konut fiyatının aylık kira bedeline bölünmesiyle elde edilen temel yatırım göstergelerinden biri. Çarpanın düşmesi, konutun kira geliriyle kendisini daha kısa sürede geri ödeyebildiği anlamına geliyor.

199 aylık kira çarpanı basit hesapla yaklaşık 16,6 yıllık brüt geri dönüş süresine karşılık geliyor.

Burada 14 yıllık amortisman verisi ile 199 aylık kira çarpanının farklı veri setleri veya hesaplama yöntemlerinden kaynaklanabileceğinin göz önünde bulundurulması gerekiyor. Gayrimenkul yatırımında yalnızca tek bir ortalama değer yerine, incelenen konutun gerçek satış fiyatı ve elde edilebilir kira bedeli üzerinden hesap yapılması daha sağlıklı sonuç veriyor.

Yatırımcı artık değer artışından çok nakit akışına bakıyor

Gayrimenkulde uzun yıllar boyunca yatırım kararlarının önemli bölümünü konutun gelecekte ne kadar değerleneceği beklentisi şekillendirdi.

Ancak yüksek fiyat seviyeleri ve finansman maliyetleri yatırımcının yaklaşımını değiştirmeye başladı.

Düzenli kira geliri sağlayan, boş kalma süresi düşük ve kiracı talebi güçlü konutlar daha fazla önem kazanıyor.

Bu nedenle yalnızca ucuz konut bulmak yeterli değil. Konutun bulunduğu bölgedeki kiracı talebi, ulaşım imkânları, üniversite ve iş merkezlerine yakınlık, bölgenin demografik yapısı, aidat giderleri ve konutun ne kadar sürede kiraya verilebildiği de yatırımın gerçek getirisini belirliyor.

Özellikle yüksek aidatlı projelerde brüt kira getirisi cazip görünse bile yatırımcının elinde kalan net gelir önemli ölçüde azalabiliyor.

Brüt kira getirisi ile gerçek kazanç aynı değil

Amortisman süresindeki gerileme yatırımcı açısından olumlu bir gösterge olsa da yalnızca satış fiyatını yıllık kiraya bölerek yatırım kararı vermek yanıltıcı olabilir.

Örneğin 6 milyon TL’ye satın alınan ve aylık 40 bin TL kira getirisi bulunan bir konut yılda 480 bin TL brüt kira geliri sağlar.

Ancak bu hesap henüz yatırımcının gerçek net kazancını göstermiyor.

Vergiler, bakım-onarım giderleri, aidatın mülk sahibine düşen bölümü, sigorta giderleri ve konutun kiracısız kaldığı dönemler hesaba katıldığında net getiri daha düşük gerçekleşebilir.

Dolayısıyla yatırım kararında brüt amortisman süresinin yanında net kira getirisine de bakılması gerekiyor.

Aynı şehirde iki semt arasında bile büyük fark oluşabilir

Türkiye ortalamasının 13 yıl olması, satın alınan her konutun 13 yılda kendisini amorti edeceği anlamına gelmiyor.

Hatta aynı şehirde birkaç kilometre mesafedeki iki konut arasında bile ciddi fark oluşabiliyor.

Lüks projelerde satış fiyatının çok yüksek olması ve aidatların yükselmesi kira getirisini aşağı çekebilirken; metroya, üniversiteye, hastaneye, sanayi bölgelerine veya büyük iş merkezlerine yakın daha erişilebilir konutlarda kira/satış fiyatı dengesi yatırımcı açısından daha avantajlı olabiliyor.

Bu nedenle yatırım amaçlı konutta artık yalnızca “hangi şehir?” değil, “hangi ilçe, hangi mahalle ve hangi proje?” soruları önem kazanıyor.

Konut yatırımında yeni denklem: Fiyat değil, gelir önemli

Türkiye konut piyasasında ortaya çıkan son tablo, gayrimenkul yatırımının yeniden gelir odaklı değerlendirilmeye başladığını gösteriyor.

Satılık konut fiyatlarının enflasyon karşısında reel olarak baskı altında kalmasına karşılık kiraların güçlü seyrini sürdürmesi, amortisman sürelerini aşağı çekiyor. Bu eğilimin devam etmesi halinde kira getirisi güçlü bölgelerin yatırımcı açısından daha fazla öne çıkması beklenebilir.

Ancak yatırımın cazip olup olmadığını yalnızca ülke veya şehir ortalamasına bakarak değerlendirmek yeterli değil. Satın alma fiyatı, gerçekçi kira bedeli, aidat, bakım giderleri, boş kalma riski ve bölgedeki kiracı talebi birlikte hesaplandığında çok daha sağlıklı bir tablo ortaya çıkıyor.

Konut yatırımında yeni dönemin en önemli sorusu bu nedenle giderek değişiyor: “Bu ev ne kadar prim yapar?” sorusunun yanına artık “Bu ev bana ne kadar düzenli gelir üretir?” sorusu ekleniyor.