ABD konut piyasasında fiyatlar haziran ayında yıllık bazda yükselişini sürdürdü. S&P Cotality Case-Shiller Ulusal Konut Fiyat Endeksi yıllık yüzde 1,5 artarken, 20 büyük kenti kapsayan endeksteki yükseliş yüzde 2,1 olarak gerçekleşti. Ancak konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kalması, ABD’de konutların reel değer kaybını üst üste 13’üncü aya taşıdı.
ABD konut piyasasında yüksek finansman maliyetleri ve satın alınabilirlik sorunları devam ederken, konut fiyatlarında nominal artış haziran ayında bir miktar hızlandı.
S&P Dow Jones Indices tarafından açıklanan haziran ayı verilerine göre, ülke genelindeki konut fiyatlarının değişimini takip eden S&P Cotality Case-Shiller Ulusal Konut Fiyat Endeksi geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,5 yükseldi.
Mayıs ayında yıllık fiyat artışının yüzde 1,2 seviyesinde gerçekleştiği dikkate alındığında, haziran verileri konut fiyatlarındaki nominal yükselişin sınırlı da olsa hızlandığını gösterdi.
20 büyük kentte fiyat artışı beklentiyi geçti
ABD’nin önemli konut piyasalarını kapsayan 20 Kent Bileşik Endeksi’nde yıllık fiyat artışı haziran ayında yüzde 2,1’e çıktı.
Piyasa beklentisi söz konusu endeksin yüzde 1,8 artması yönündeydi. Böylece konut fiyatlarındaki yükseliş beklentilerin üzerinde gerçekleşti.
Mayıs ayında 20 büyük kentte yıllık fiyat artışı yüzde 1,6 seviyesindeydi. Haziranda oranın yüzde 2,1’e çıkması, büyük kentlerdeki fiyat hareketinin ülke ortalamasından daha güçlü gerçekleştiğini ortaya koydu.
| Gösterge | Mayıs | Haziran |
|---|---|---|
| ABD Ulusal Konut Fiyat Endeksi | %1,2 | %1,5 |
| 20 Kent Konut Fiyat Endeksi | %1,6 | %2,1 |
| 20 Kent için piyasa beklentisi | – | %1,8 |
Konut fiyatlarında Chicago zirvede
Case-Shiller endeksinde takip edilen 20 büyük kent arasında haziran ayında en güçlü yıllık fiyat artışı Chicago’da gerçekleşti.
Chicago’daki konut fiyatları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 6,9 yükseldi.
Chicago’yu yüzde 4,8’lik artışla New York takip ederken, Cleveland’daki yıllık yükseliş yüzde 4,1 olarak kaydedildi.
Böylece üç kent, ABD genelindeki yüzde 1,5’lik yıllık fiyat artışının oldukça üzerinde performans gösterdi.
En güçlü fiyat artışlarının görüldüğü kentler
| Kent | Yıllık Değişim |
|---|---|
| Chicago | %6,9 |
| New York | %4,8 |
| Cleveland | %4,1 |
Bölgesel farklılaşmanın giderek belirginleşmesi, ABD konut piyasasının tek yönlü hareket etmediğini de gösteriyor.
Seattle’da konut fiyatları yüzde 2 geriledi
Bazı büyük kentlerde fiyat artışı devam ederken Seattle, endekste yıllık bazda en sert düşüşün yaşandığı şehir oldu.
Seattle’daki konut fiyatları haziran ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2 geriledi.
Chicago’daki yüzde 6,9’luk yükseliş ile Seattle’daki yüzde 2’lik düşüş arasındaki fark, ABD konut piyasasında bölgesel koşulların fiyatlar üzerindeki etkisini ortaya koyuyor.
Yerel konut arzı, istihdam piyasasının görünümü, hane gelirleri ve finansman koşulları gibi faktörler şehirler arasındaki fiyat performansının ayrışmasında önemli rol oynuyor.
Konut fiyatları enflasyonun gerisinde kaldı
Haziran verilerinin dikkat çeken taraflarından biri ise konut fiyatları ile enflasyon arasındaki fark oldu.
S&P Dow Jones Indices tarafından yapılan değerlendirmeye göre, aynı dönemde yüzde 3,5 seviyesinde gerçekleşen enflasyon, konut fiyatlarındaki yıllık artışın yaklaşık 2 puan üzerinde kaldı.
Ulusal konut fiyatları nominal olarak yüzde 1,5 yükselmesine rağmen enflasyonun altında performans gösterdi.
Bu durum, konut fiyatlarının reel olarak değer kaybetmeye devam ettiğine işaret etti.
ABD’de konutların reel değer kaybı 13’üncü ayda
Enflasyonun konut fiyat artışının üzerinde seyretmesiyle birlikte ABD’deki konut değerlerinin reel bazdaki gerilemesi üst üste 13’üncü aya taşındı.
Bu tablo konut piyasasının değerlendirilmesinde nominal ve reel fiyat hareketleri arasındaki farkı da öne çıkarıyor.
Bir konutun dolar cinsinden satış değerinin geçen yıla göre yükselmesi tek başına reel değer kazandığı anlamına gelmiyor. Genel fiyat seviyesindeki artış konut fiyatındaki yükselişten daha yüksek olduğunda, taşınmazın satın alma gücü açısından değeri gerileyebiliyor.
Haziran ayında ABD genelinde ortaya çıkan görünüm de tam olarak bu tabloya işaret ediyor.
ABD konut piyasasında bölgesel ayrışma güçleniyor
Case-Shiller verileri, ABD konut piyasasında ülke genelindeki ortalamadan ziyade şehir bazındaki gelişmelerin giderek daha fazla önem kazandığını gösteriyor.
Bir tarafta Chicago gibi yüzde 6,9’luk yıllık artış kaydeden piyasalar bulunurken diğer tarafta Seattle’da fiyatların gerilemesi, yatırımcıların ve konut alıcılarının bölgesel verileri daha yakından takip etmesini gerektiriyor.
Haziranda ulusal endeksin yıllık yüzde 1,5 ve 20 büyük kent endeksinin yüzde 2,1 yükselmesi nominal fiyatların dirençli kaldığını gösterse de enflasyondan arındırılmış veriler farklı bir tablo ortaya koyuyor.
Reel konut değerlerindeki düşüşün 13 aydır devam etmesi, ABD konut piyasasında nominal fiyat artışının henüz güçlü bir reel değer artışına dönüşmediğini gösteriyor.
Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının yönünde finansman koşulları, mortgage faizleri, konut arzı ve hanehalkının satın alma gücündeki gelişmeler belirleyici olacak.