SPK düzenlemesinin kapsamı, gayrimenkul yatırım fonlarının portföyündeki taşınmazların nasıl değerleyeceğinden çok, borsada işlem gören GYF ve GSYF katılma paylarını portföyünde bulunduran diğer yatırım fonlarının bu payları finansal tablolarında hangi değerle göstereceğine ilişkin. Uyum süresi 31 Temmuz 2026’da sona erdi. Yeni uygulamada borsada oluşan fiyat yerine kurucu portföy yönetim şirketinin açıkladığı en son birim pay değeri esas alınıyor.
İşlem fiyatı ile birim pay değeri aynı kavram değil
Borsadaki işlem fiyatı arz, talep ve likidite koşullarında oluşuyor. Birim pay değeri ise fon toplam değerinin dolaşımdaki pay sayısına bölünmesiyle hesaplanıyor; gayrimenkul portföylerinde bağımsız değerleme raporları bu hesabın önemli girdilerinden biri. İki rakamın birbirinden uzaklaşması, doğrudan taşınmaz değerinin aynı oranda değiştiği anlamına gelmiyor. Raporlamada birim pay değerinin kullanılması, fonlar arası karşılaştırmada fiyat hareketlerinden kaynaklanan kısa vadeli sapmaları azaltmayı amaçlıyor.
Raporlanan portföy dağılımları yeniden okunacak
Uygulama değişikliği, GYF veya GSYF payı taşıyan yatırım fonlarının varlık dağılımı, performans katkısı ve risk göstergelerinde teknik farklılık yaratabilir. Bu nedenle 31 Temmuz sonrasında yayımlanacak portföy raporları önceki dönemlerle karşılaştırılırken yöntem değişikliği dikkate alınmalı. Aynı portföyde ekonomik bir işlem gerçekleşmeden raporlanan değerde oluşabilecek fark, yöntem etkisi ile piyasa hareketinin ayrıştırılmasını gerektiriyor.
Yöntem değişikliği performans serilerinde teknik kırılma yaratabilir
Bir fonun portföyündeki GYF payı önce borsa fiyatıyla, sonra kurucunun açıkladığı son birim pay değeriyle raporlandığında iki dönem arasında ekonomik işlem olmadan fark oluşabilir. Bu fark doğrudan kazanç veya kayıp olarak yorumlandığında performans karşılaştırması yanıltıcı hâle gelebilir. Portföy raporlarında değerleme tarihinin, kullanılan birim pay değerinin ve varsa fiyat gecikmesinin açıklanması bu nedenle önem taşıyor. Likit olmayan taşınmaz varlıklarında değerleme periyodu ile günlük fon raporlaması arasındaki zaman farkı da ayrıca izleniyor. Yeni yaklaşım kısa vadeli borsa oynaklığını azaltabilir; buna karşılık birim pay değerinin güncelliği ve bağımsız değerleme girdilerinin kalitesi raporlanan sonucun temel belirleyicisi olmaya devam edecek.
Şeffaflığın ikinci ayağı güncel değerleme raporları
Birim pay değerinin güvenilirliği, portföydeki taşınmaz değerlemelerinin güncelliği ve kullanılan varsayımların tutarlılığına bağlı. Doluluk, kira artışı, iskonto oranı ve geliştirme maliyeti gibi girdiler değiştiğinde değerleme raporlarının etkisi büyüyor. Yeni raporlama standardı fiyat ile değeri ayırırken, yatırımcıların göreceği rakamların niteliğini değerleme disiplinine daha fazla bağlı hâle getiriyor.
Ticari gayrimenkul etkisi
Raporlama yöntemi değişikliği, fon portföylerinde görülen değerlerin dönemsel karşılaştırmasını ve GYF paylarının finansal tablolardaki ağırlığını etkiliyor.