İstanbul’da son dört yılda 10’dan fazla binanın kendiliğinden çöktüğünün belirtilmesi, eski yapı stokunun güvenliğini yeniden gündeme taşıdı. Maltepe’deki son çökme olayının ardından özellikle Beşiktaş, Şişli ve Kadıköy gibi merkezi ilçelerdeki eski binalara yönelik endişeler artarken, sektör temsilcileri konut alıcılarının Başakşehir, Kartal ve Pendik gibi yeni yapıların bulunduğu bölgelere yöneldiğini belirtiyor. TÜİK’in 2026 yılı ilk sekiz aylık verilerinde ikinci el konut satışlarının yüzde 9,2 gerilemesi de piyasadaki değişim tartışmalarını güçlendirdi.

İstanbul’da konut tercihlerini belirleyen unsurlar değişiyor. Yıllardır ev alırken veya kiralarken öncelikli olarak değerlendirilen konum, ulaşım ve fiyat kriterlerinin yanına artık bina yaşı, deprem dayanıklılığı ve yapısal güvenlik de ekleniyor.

Özellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu merkezi ilçelerde yaşayan vatandaşlar, binalarının teknik durumunu daha fazla sorgularken yeni konut projelerine yönelik ilgi dikkat çekiyor.

Sektör temsilcilerinin değerlendirmelerine göre İstanbul’daki yapıların yaklaşık yüzde 70’i 2000 yılı öncesinde inşa edildi. Bununla birlikte bu oranın güncel resmî yapı envanteriyle ayrıca doğrulanması gerekiyor.

Son dört yılda İstanbul’da 10’dan fazla binanın kendiliğinden çöktüğü yönündeki bilgiler ve Maltepe’de yaşandığı aktarılan son olay da yapı güvenliği tartışmalarını yeniden gündeme getirdi.

Beşiktaş ve Kadıköy Yerine Başakşehir ve Kartal Tercih Ediliyor

İstanbul’da eski yapıların yoğun olduğu ilçeler arasında Beşiktaş, Şişli ve Kadıköy öne çıkıyor.

Bu bölgeler merkezi konumları, iş alanlarına yakınlıkları ve ulaşım bağlantıları nedeniyle konut piyasasında önemini koruyor.

Ancak bazı alıcılar, merkezi konum avantajına rağmen 50-60 yıllık binalarda yaşamak istemiyor.

Özellikle benzer bütçelerle daha yeni bir yapıda oturma imkânı arayanlar, alternatif yerleşim bölgelerini değerlendiriyor.

Avrupa Yakası’nda Başakşehir, Bahçeşehir, Arnavutköy ve Beylikdüzü’nün bazı bölgeleri; Anadolu Yakası’nda ise Kartal, Pendik ve Kurtköy yeni konut arayanların değerlendirdiği bölgeler arasında gösteriliyor.

Bununla birlikte bu ilçelerdeki bütün binaların yeni veya depreme dayanıklı olduğu düşünülmemeli. Yapı güvenliği, her bina için ayrı teknik incelemeyle belirlenebiliyor.

Konut Alıcısının Yeni İkilemi: Deprem Güvenliği mi, Ulaşım mı?

İstanbul’da konut arayanların karşılaştığı önemli sorunlardan biri de yeni yapıların bulunduğu bölgeler ile iş merkezleri arasındaki mesafe.

Merkezi ilçelerdeki yeni konutların yüksek fiyatları, birçok alıcının bütçesini zorlayabiliyor.

Bu nedenle daha uzak bölgelerdeki konutlar alternatif haline geliyor.

Ancak konutun yeni olması tek başına yeterli görülmüyor. İşe ulaşım süresi, toplu taşıma imkânları, otopark, site aidatları ve günlük yaşam giderleri de tercihleri etkiliyor.

Gelişen metro ve toplu taşıma bağlantıları bazı bölgelerin ulaşılabilirliğini artırırken, özellikle otomobille ulaşımda yaşanan trafik yoğunluğu önemli bir maliyet unsuru olmaya devam ediyor.

Bu nedenle konut alıcıları açısından satın alma fiyatının yanında ulaşım ve yaşam giderlerinin toplamı da önem kazanıyor.

Eski Binalarda Satış Süresi Uzayabiliyor

Gayrimenkul piyasasında binanın yaşı, konutun satış sürecini etkileyen unsurlar arasında bulunuyor.

Özellikle deprem riskiyle ilgili endişelerin yoğun olduğu bölgelerde eski yapılardaki daireler, alıcıların daha ayrıntılı inceleme talepleriyle karşılaşabiliyor.

Alıcılar artık yalnızca dairenin metrekaresini, cephesini veya bulunduğu katı değil; binanın taşıyıcı sistemine ilişkin bilgileri, geçmiş tadilatları ve olası güçlendirme ihtiyaçlarını da sorguluyor.

Bu durum bazı eski konutlarda satış süresinin uzamasına ve pazarlık taleplerinin artmasına neden olabiliyor.

Ancak eski bina mutlaka güvensiz, yeni bina mutlaka güvenlidir şeklinde bir değerlendirme yapmak doğru değil.

Yapının gerçek deprem performansı; projelendirme, malzeme kalitesi, uygulama, zemin koşulları ve mevcut taşıyıcı sistemin teknik incelemesiyle değerlendirilmeli.

Eski Konutlarda Bakım ve Onarım Masrafları Artıyor

İstanbul’daki eski binaların karşı karşıya bulunduğu sorunlar yalnızca deprem güvenliğiyle sınırlı değil.

Yıllar içerisinde yıpranan elektrik ve su tesisatları, çatı problemleri, dış cephe hasarları, asansör arızaları, nem ve su sızıntıları apartman sakinlerine ilave maliyetler çıkarabiliyor.

Ortak alanların yenilenmesi veya binanın kapsamlı teknik müdahaleye ihtiyaç duyması halinde giderler daha da artabiliyor.

Özellikle yaşlı binalarda bakım ve onarım masraflarının öngörülememesi, satın alma kararı öncesinde dikkat edilmesi gereken unsurlardan biri haline geliyor.

Otopark Sorunu da Konut Tercihini Etkiliyor

Merkezi İstanbul ilçelerinde eski yapı stokuyla birlikte otopark sorunu da öne çıkıyor.

Geçmiş yıllarda inşa edilen birçok apartmanda günümüz araç sahipliği düzeyini karşılayacak otopark alanları bulunmayabiliyor.

Dar sokaklar, yoğun trafik ve sınırlı park alanları nedeniyle araç sahipleri ücretli otoparklara yönelmek veya sokakta park yeri aramak zorunda kalabiliyor.

Yeni konut projelerinde ise kapalı otopark, güvenlik, ortak alanlar ve sosyal tesisler gibi imkânlar tercih sebebi olabiliyor.

Bununla birlikte bu özellikler yeni konutlarda daha yüksek aidat ve işletme giderlerini de beraberinde getirebiliyor.

İkinci El Konut Satışları Yüzde 9,2 Geriledi

Konut piyasasındaki değişim tartışmalarında TÜİK’in 2026 yılı ocak-ağustos dönemine ilişkin satış verileri de dikkat çekiyor.

Paylaşılan verilere göre Türkiye genelinde ilk el konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 1,4 azalarak 308 bin 394 oldu.

İkinci el konut satışları ise aynı dönemde yüzde 9,2 düşüşle 642 bin 135 seviyesine geriledi.

İki kategori birlikte değerlendirildiğinde ilk sekiz ayda toplam 950 bin 529 konut satışı gerçekleştiği hesaplanıyor.

Bunun yaklaşık yüzde 67,6’sını ikinci el konutlar, yüzde 32,4’ünü ise ilk el konutlar oluşturuyor.

Dolayısıyla ikinci el satışlar daha sert gerilemesine rağmen konut piyasasındaki ağırlığını koruyor.

Ancak bu verilerin Türkiye genelini kapsadığı ve ikinci el konutların tamamının eski veya depreme dayanıksız yapılardan oluşmadığı unutulmamalı.

Bu nedenle ikinci el satışlardaki düşüşü yalnızca İstanbul’daki eski binalardan kaçışa bağlamak mümkün değil. Finansman koşulları, fiyatlar, konut arzı ve alıcıların ödeme gücü gibi etkenler de satışları etkileyebilir.

İstanbul’da Konut Alırken Bina Yaşı Tek Başına Yeterli mi?

Gayrimenkul uzmanlarının değerlendirmelerine göre İstanbul’da konut satın alırken yapı güvenliğiyle ilgili teknik bilgilerin daha fazla önem kazanması bekleniyor.

Özellikle eski binalarda deprem performansına ilişkin incelemeler, taşıyıcı sistemde sonradan yapılan değişiklikler, güçlendirme geçmişi ve mevcut yapısal durum önemli başlıklar arasında bulunuyor.

Yeni binalarda da yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, projeye uygunluk ve teknik denetim geçmişinin incelenmesi önem taşıyor.

Bir binanın 2000 yılından önce veya sonra inşa edilmiş olması tek başına deprem güvenliğini kesin olarak belirlemiyor.

İstanbul Gayrimenkul Piyasasında Güvenlik Daha Fazla Öne Çıkıyor

İstanbul’da konut tercihlerinin değişmesinde deprem endişesi, bina yaşı, bakım maliyetleri ve ulaşım olanakları birlikte rol oynuyor.

Merkezi ilçelerdeki eski yapıların konum avantajı sürerken, yeni konutların bulunduğu bölgelerde otopark, sosyal alan ve daha güncel yapı standartlarına ilişkin beklentiler alıcıları etkiliyor.

Bununla birlikte yeni konutlara yönelimin boyutunu kesin olarak ortaya koymak için İstanbul özelinde bina yaşına göre satış, fiyat ve talep verilerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

İstanbul konut piyasasında önümüzdeki dönemin önemli sorularından biri, alıcıların merkezi konum avantajı ile yapı güvenliği beklentisi arasında nasıl bir denge kuracağı olacak.