Fon krizi konut piyasasını nasıl etkileyecek?

Sermaye piyasalarında yaşanan fon krizinin gayrimenkul sektörüne olası etkileri tartışılıyor. Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, yaklaşık 450 bin yatırımcıyı etkilediğini belirttiği kriz nedeniyle 15 bin ila 30 bin kişinin konut satın alma planından vazgeçebileceğini söyledi. Büyükduman’a göre konut piyasası açısından asıl risk, fon yatırımcılarının doğrudan kayıplarından çok borsadaki değer düşüşlerinin yarattığı olumsuz servet etkisi. Uzman isim, önümüzdeki altı ayda konut satışlarının zayıflayabileceğini ve fiyat artışlarının enflasyonun gerisinde kalabileceğini öngörüyor.

Türkiye’de gayrimenkul piyasasının geleceği, konut kredisi faizleri, hane halkının alım gücü ve inşaat maliyetlerinin yanı sıra sermaye piyasalarındaki gelişmelerden de etkileniyor.

Son dönemde gündeme gelen fon krizi, finansal varlıklarda birikimi bulunan yatırımcıların konut satın alma kararlarını nasıl değiştirebileceği sorusunu ortaya çıkardı.

Mesele Ekonomi kanalında değerlendirmelerde bulunan gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, fon krizinden etkilenen yatırımcıların sayısı ile bu kişilerin konut satın alma potansiyelinin birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

Büyükduman, doğrudan etkilenen yatırımcıların oluşturabileceği talep kaybının sınırlı kalabileceğini, ancak borsadaki genel değer kayıplarının konut piyasasında daha geniş sonuçlar doğurabileceğini ifade etti.

Fon Krizinden 450 Bin Yatırımcının Etkilendiği Belirtiliyor

Ahmet Büyükduman’ın aktardığı verilere göre fon krizinden yaklaşık 450 bin yatırımcı etkilendi.

Bu yatırımcıların önemli bölümünün birikim tutarı ise konut satın almak için gerekli finansmanın altında bulunuyor.

Büyükduman, yaklaşık 350 bin yatırımcının 1 milyon TL’nin altında fon birikimine sahip olduğunu belirtti.

Mevcut konut fiyatları ve kredi koşulları dikkate alındığında bu gruptaki yatırımcıların doğrudan konut satın alma potansiyelinin sınırlı olduğunu değerlendirdi.

Fonlarda 1 milyon TL’nin üzerinde birikimi bulunan yatırımcı sayısını ise yaklaşık 100 bin kişi olarak ifade etti.

Fon Krizinden Etkilenen Yatırımcıların Dağılımı

Tablodaki rakamlar Büyükduman’ın açıklamalarına dayanan yaklaşık değerler ve senaryo tahminleridir. Kesinleşmiş konut alım iptallerini göstermemektedir.

15 Bin ile 30 Bin Kişi Konut Almaktan Vazgeçebilir

Büyükduman, fon krizinin doğrudan konut talebine etkisini değerlendirirken yatırımcıların birikim büyüklüklerini esas aldı.

Yaklaşık 100 bin yatırımcının 1 milyon TL’nin üzerinde fon birikimi bulunduğunu belirten Büyükduman, bu grubun en fazla beşte birinin konut satın almaya yönelebileceğini varsaydığını söyledi.

Bu hesaplama yaklaşık 20 bin potansiyel konut alıcısına karşılık geliyor.

Büyükduman, daha geniş bir değerlendirmeyle 15 bin ila 30 bin kişinin fon krizinin etkisiyle konut satın alma planlarını erteleyebileceğini veya bu planlardan vazgeçebileceğini ifade etti.

Bu olası kaybın toplam konut piyasası içerisindeki payının yaklaşık yüzde 2 seviyesinde kalabileceğini belirtti.

Ancak bu rakamlar gerçekleşmiş satış kayıplarını değil, yatırımcı davranışlarına ilişkin varsayımlara dayalı olası bir senaryoyu ifade ediyor.

Dolayısıyla fon krizinin konut satışlarını kesin olarak 30 bin adet azaltacağı sonucuna varmak mümkün değil.

Konut Piyasasında Asıl Risk: Olumsuz Servet Etkisi

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman’a göre fon krizinin konut piyasasına etkisi yalnızca doğrudan zarar gören yatırımcılarla sınırlı kalmayabilir.

Asıl önemli gelişme, sermaye piyasalarında yaşanan değer kayıplarının yatırımcıların toplam servet algısını değiştirmesi.

Ekonomide servet etkisi olarak adlandırılan bu durum, kişilerin sahip oldukları finansal varlıkların değerindeki değişimin harcama ve yatırım kararlarına yansımasını ifade ediyor.

Örneğin hisse senedi veya yatırım fonlarında önemli kazanç elde eden bir yatırımcı, kendisini ekonomik açıdan daha güçlü hissederek daha yüksek tutarlı harcamalara yönelebiliyor.

Buna karşılık finansal varlıkların değer kaybetmesi, yatırımcıların harcamalarını ertelemesine ve daha temkinli davranmasına neden olabiliyor.

Büyükduman, borsadaki değer kayıplarının konut satın alma kararları üzerinde de benzer bir etki yaratabileceğini belirtti.

Özellikle mevcut konutunu daha büyük veya daha yüksek nitelikli bir konutla değiştirmeyi planlayanlar ile ilk kez ev sahibi olmak isteyen yatırımcıların kararlarını erteleyebileceğini değerlendirdi.

Borsadaki Kayıplar Konut Talebini Neden Azaltabilir?

Sermaye piyasalarında birikimi bulunan yatırımcılar, konut satın alma kararlarını verirken yalnızca düzenli gelirlerini değil, toplam varlıklarını da dikkate alıyor.

Borsadaki değer kayıpları, konut alımı için kullanılabilecek peşinat tutarını azaltabiliyor.

Ayrıca yatırımcılar, zarar ettikleri finansal varlıklarını satmak istemedikleri için konut satın alma kararlarını ileri bir tarihe bırakabiliyor.

Bu durum özellikle yüksek peşinat gerektiren konut işlemlerinde önem taşıyor.

Fon Krizinin Konut Piyasasına Olası Etkileri

Bu etkilerin büyüklüğü, sermaye piyasalarındaki gelişmelerin süresine, yatırımcıların finansal durumuna ve konut kredisi koşullarına bağlı olarak değişebilir.

Fon Krizi Gayrimenkule Yatırımı Artırabilir mi?

Büyükduman, fon krizinin konut piyasasında yalnızca talebi azaltıcı sonuçlar doğurmayabileceğine de dikkat çekti.

Sermaye piyasalarında yaşanan kayıplar ve belirsizlikler, bazı yatırımcıların tasarruflarını farklı yatırım araçlarına yönlendirmesine neden olabilir.

Bu süreçte mevduat, altın ve gayrimenkul gibi geleneksel yatırım araçlarının yeniden öne çıkabileceğini belirten Büyükduman, finansal piyasalarda güven kaybı yaşayan yatırımcıların taşınmaz yatırımlarına yönelebileceğini ifade etti.

Bu nedenle fon krizinin konut piyasasına iki farklı yönde etki etmesi mümkün görülüyor.

Bir tarafta finansal kayıplar nedeniyle satın alma gücü zayıflayan yatırımcılar bulunurken diğer tarafta sermaye piyasalarından çıkarak gayrimenkule yönelmek isteyen yatırımcılar yer alabilir.

Büyükduman’a göre bu iki eğilim birbirini kısmen dengeleyebilir. Ancak genel beklentisi, olumsuz servet etkisinin konut talebini zayıflatması yönünde.

Konut Satışlarında Düşüş Başlamıştı

Ahmet Büyükduman, fon krizinin olası etkilerini değerlendirirken konut piyasasının kriz öncesindeki görünümüne de dikkat çekti.

Büyükduman’ın aktardığı verilere göre eylül ayında Türkiye genelinde yaklaşık 142 bin konut satıldı.

Bu rakam, önceki yılın aynı ayına göre yüzde 9,3’lük düşüşe işaret ediyor.

Yılın ilk dokuz ayında gerçekleşen toplam konut satışlarının ise yaklaşık 1 milyon 92 bin adet olduğunu belirtti.

Konut Satışlarında Öne Çıkan Veriler

Veriler Ahmet Büyükduman’ın değerlendirmesinde aktardığı rakamlardır.

Büyükduman, konut satışlarındaki zayıflamanın yalnızca ikinci el piyasasıyla sınırlı olmadığını, yeni konut satışlarında da gerileme yaşandığını ifade etti.

Birinci El Konut Satışları Gerçek Talebi Gecikmeli Gösterebilir

Konut satış istatistikleri değerlendirilirken dikkat edilmesi gereken konulardan biri, tapu devri ile satın alma kararının her zaman aynı dönemde gerçekleşmemesi.

Özellikle inşaat aşamasında satılan konutlarda, alıcı ile geliştirici şirket arasındaki satış anlaşması daha önce yapılmış olabiliyor.

Tapu devri ise projenin tamamlanması veya ilgili hukuki işlemlerin gerçekleşmesinin ardından gerçekleştirilebiliyor.

Bu nedenle belirli bir ayda kaydedilen birinci el konut satışlarının bir bölümü, önceki dönemlerde alınmış satın alma kararlarını yansıtabiliyor.

Büyükduman, bu durumun yeni konutlara yönelik güncel talepteki gerilemeyi istatistiklerde gecikmeli gösterebileceğini savundu.

Konut piyasasındaki gerçek zayıflamanın açıklanan satış rakamlarının işaret ettiğinden daha yüksek olabileceğini belirterek düşüşün yüzde 20’nin üzerinde olabileceği yönünde değerlendirmede bulundu.

Ancak bu oran, resmî satış istatistiklerinden doğrudan hesaplanmış kesin bir sonuç değil, Büyükduman’ın piyasa yorumudur.

Konut Fiyatları Artıyor Ancak Enflasyonun Gerisinde Kalıyor

Konut piyasasındaki gelişmeler yalnızca satış adetleriyle sınırlı değil.

Ahmet Büyükduman, konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam ettiğini ancak enflasyon karşısında değer kaybettiğini belirtti.

Büyükduman’ın değerlendirmesine göre konut fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 23 arttı.

Buna karşılık fiyat artışlarının genel enflasyonun altında kalması nedeniyle konutların reel değerinde gerileme yaşandı.

Nominal fiyat artışı, bir konutun Türk lirası cinsinden satış değerindeki yükselişi ifade ediyor.

Reel fiyat değişimi ise bu artışın enflasyon etkisinden arındırılmasıyla hesaplanıyor.

Dolayısıyla konut fiyatlarının TL cinsinden yükselmesi, konutların satın alma gücü bakımından da değer kazandığı anlamına gelmiyor.

Konut Fiyatlarında Reel Kayıp Yüzde 40’a Ulaşmış Olabilir

Büyükduman, 2023 yılının ortasından itibaren konut fiyatlarında önemli bir reel gerileme yaşandığını ifade etti.

Kullandığı enflasyon göstergesine göre bu dönemdeki reel fiyat düşüşünün yüzde 25 ile yüzde 40 arasında değiştiğini belirtti.

Konut Fiyatlarında Nominal ve Reel Değişim

Burada önemli olan, yüzde 25 ile yüzde 40 arasındaki reel gerilemenin kullanılan enflasyon ölçütüne bağlı olarak değişmesi.

Bu nedenle söz konusu oranlar bütün şehirlerde, ilçelerde ve konut türlerinde aynı fiyat düşüşünün yaşandığı anlamına gelmiyor.

Konut piyasasında bölgesel fiyat hareketleri, konutun niteliği ve bulunduğu konuma göre önemli farklılıklar oluşabiliyor.

Konut Fiyatları Reel Olarak Düşerken Ev Sahibi Olmak Neden Zorlaşıyor?

Konut fiyatlarında reel gerileme yaşanması, konut satın almanın mutlaka kolaylaştığı anlamına gelmiyor.

Bir konutun fiyatı enflasyondan daha yavaş artarken hane halkının gelirleri, krediye erişim koşulları ve peşinat biriktirme kapasitesi de değişebiliyor.

Özellikle yüksek konut kredisi faizleri, satın alma kararlarında belirleyici rol oynuyor.

Kredi kullanarak ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar açısından aylık taksit tutarları ve toplam geri ödeme yükü, konut fiyatı kadar önemli hale geliyor.

Büyükduman da konut fiyatlarındaki reel gerilemeye rağmen kredi koşullarının ve alım gücündeki zayıflamanın talebi sınırladığını vurguladı.

Bu nedenle reel fiyat düşüşünün kısa vadede güçlü bir konut talebi artışı yaratması garanti değil.

Önümüzdeki Altı Ayda Konut Piyasasını Ne Bekliyor?

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, konut sektörünün önümüzdeki altı aylık görünümüne ilişkin iyimser olmadığını ifade etti.

Büyükduman’a göre mevcut ekonomik göstergeler, konut satışlarının azalabileceğine ve fiyatların enflasyonun gerisinde kalabileceğine işaret ediyor.

Fon krizinin yarattığı olumsuz servet etkisi de bu beklentiyi güçlendiren unsurlar arasında bulunuyor.

Bununla birlikte sermaye piyasalarından uzaklaşan bazı yatırımcıların gayrimenkule yönelmesi, talepteki düşüşü belirli ölçüde dengeleyebilir.

Dolayısıyla konut piyasasının önümüzdeki dönemdeki performansı yalnızca fon krizine değil, faiz oranlarına, kredi koşullarına, yatırımcı güvenine ve hane halkının satın alma gücüne bağlı olacak.

Fon Krizi Konut Fiyatlarını Düşürür mü?

Fon krizinin konut fiyatları üzerinde doğrudan ve tek yönlü bir sonuç yaratacağını söylemek mümkün değil.

Finansal kayıplar nedeniyle konut talebinin azalması, fiyat artışlarının yavaşlamasına neden olabilir.

Ancak sermaye piyasalarından gayrimenkule yönelen yatırımcıların talebi desteklemesi de mümkün.

Ayrıca inşaat maliyetleri, yeni konut arzı, bölgesel talep ve satıcıların fiyat beklentileri de konut fiyatlarının oluşumunda etkili.

Büyükduman’ın temel beklentisi, konut fiyatlarının nominal olarak mutlaka düşmesinden ziyade enflasyonun gerisinde kalmaya devam etmesi yönünde.

Bu ayrım özellikle gayrimenkul yatırımcıları açısından önem taşıyor.

Çünkü nominal fiyatların artmaya devam ettiği bir piyasada bile konutun reel yatırım getirisi negatif olabilir.

Gayrimenkul Piyasasında Belirleyici Unsur Yatırımcı Güveni Olacak

Fon krizinin konut piyasasına etkileri henüz kesinleşmiş değil.

Ahmet Büyükduman’ın değerlendirmesine göre krizden doğrudan etkilenen yatırımcıların konut satın alma kararlarını ertelemesi, toplam satışlar içerisinde sınırlı bir kayba neden olabilir.

Ancak borsadaki genel servet kaybının tüketim ve yatırım kararlarını etkilemesi, daha geniş bir talep daralması oluşturabilir.

Buna karşılık finansal piyasalardaki belirsizliklerden uzaklaşmak isteyen yatırımcıların gayrimenkule yönelmesi, konut talebini destekleyebilecek karşıt bir unsur olarak öne çıkıyor.

Büyükduman’ın önümüzdeki altı aya ilişkin beklentisi, konut satışlarının zayıflaması ve fiyat artışlarının enflasyonun altında kalması yönünde. Ancak bu öngörünün gerçekleşip gerçekleşmeyeceği, sermaye piyasalarındaki gelişmelerin yanı sıra kredi faizleri, ekonomik beklentiler ve yatırımcı davranışlarıyla şekillenecek.