Apartmanlarda çatı, dış cephe, asansör ve ana tesisat gibi ortak alanlarda yapılan bakım ve onarım giderleri, zaman zaman kat malikleri arasında anlaşmazlığa neden oluyor. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlere katılmak yasal bir yükümlülük. Arızanın kendi dairesini etkilemediğini ileri süren ev sahipleri de kural olarak bu masraflardan sorumlu tutuluyor. Borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi başlatılabilirken aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da gündeme gelebiliyor.
Türkiye’de özellikle eski apartmanlarda artan bakım ve onarım ihtiyaçları, ev sahiplerinin bütçelerini zorlamaya devam ediyor.
Çatı akması, dış cephe çatlakları, asansör arızaları, su tesisatı yenilemeleri ve kanalizasyon sorunları gibi giderler, apartman yönetimlerinin karşılaştığı önemli maliyet kalemleri arasında bulunuyor.
Ancak bu masrafların paylaşımı konusunda kat malikleri arasında zaman zaman anlaşmazlık yaşanabiliyor.
Bazı ev sahipleri, arızanın yalnızca belirli daireleri veya binanın farklı bir bölümünü etkilediğini savunarak giderlere katılmak istemiyor.
Oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine ilişkin kat maliklerinin sorumluluklarını düzenliyor.
Çatı Tamiratına En Alt Kattaki Ev Sahibi de Katılmak Zorunda mı?
Apartmanlarda en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri çatı onarım masraflarıyla ilgili.
Özellikle çatı akması nedeniyle üst katlarda su sızıntısı oluştuğunda, alt katlarda yaşayan bazı ev sahipleri sorunun kendilerini etkilemediğini belirterek ödeme yapmak istemeyebiliyor.
Ancak çatı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak yerler arasında bulunuyor.
Bu nedenle çatıdaki bakım ve onarım giderleri, kural olarak bütün kat maliklerinin ortak sorumluluğunda.
Birinci katta oturan ev sahibi de çatıdaki arızanın kendi dairesine doğrudan zarar vermediğini ileri sürerek yasal ortak gider yükümlülüğünden kaçınamıyor.
Aynı kural, binanın farklı cephelerinde ortaya çıkan ortak yapı sorunları açısından da geçerli.
Dış Cephe Tamiratını Bütün Kat Malikleri mi Öder?
Apartmanın dış cephesinde meydana gelen çatlaklar, sıva dökülmeleri, su sızıntıları ve benzeri sorunlar ortak yapı bakımından değerlendirilir.
Örneğin binanın güney cephesindeki su sızıntısı nedeniyle onarım yapılması gerektiğinde, kuzey cephesinde dairesi bulunan kat malikleri de giderlere katılmakla yükümlü olabilir.
Çünkü dış cephe, yalnızca o cephede bulunan dairelerin değil, binanın ortak yapısının bir parçasıdır.
Bu nedenle ortak alan niteliğindeki dış cephe onarımlarında, giderin yalnızca doğrudan etkilenen daire sahiplerinden tahsil edilmesi genel kural değildir.
Bununla birlikte giderin belirli bir kişinin kusurlu davranışından kaynaklanması veya yapının hukuki statüsüne ilişkin özel koşullar bulunması durumunda sorumluluk ayrıca değerlendirilebilir.
Apartmanlarda Hangi Tamirat Masrafları Ortak Gider Sayılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak yerlerin kapsamına ilişkin düzenlemeler bulunuyor.
Kanunun 20. maddesi ise kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenliyor.
Apartmanlarda Ortak Bakım ve Onarım Giderleri
| Bakım ve Onarım Konusu | Genel Sorumluluk |
|---|---|
| Çatı tamiratı | Kat maliklerinin ortak gideri |
| Dış cephe onarımı | Kat maliklerinin ortak gideri |
| Asansör bakım ve onarımı | Ortak tesis gideri |
| Ana su tesisatı | Ortak tesis gideri |
| Ortak kanalizasyon hattı | Ortak tesis gideri |
| Merdiven ve ortak koridorlar | Ortak alan gideri |
| Binanın taşıyıcı sistemi | Ortak yapı gideri |
| Ortak elektrik tesisatı | Ortak tesis gideri |
| Apartman giriş kapısı | Ortak alan gideri |
Tablo genel bilgilendirme amacı taşır. Somut giderin niteliği, yönetim planı, bağımsız bölümün özellikleri ve varsa toplu yapı düzenlemeleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi Ne Diyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere hangi esaslara göre katılacağını düzenliyor.
Kanunda, kat maliklerinin aralarında başka türlü anlaşma bulunmadıkça bazı giderlere eşit, bazı giderlere ise arsa payları oranında katılmaları öngörülüyor.
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bakımından eşit katılım esası bulunurken ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerinde kural olarak arsa payı esas alınıyor.
Bu nedenle apartmandaki her tamirat giderinin mutlaka daire sayısına eşit şekilde bölünmesi gerekmiyor.
Giderin hangi yöntemle paylaşılacağı belirlenirken kanuni düzenlemeler ve geçerli yönetim planı hükümleri dikkate alınmalı.
Ortak Tamirat Giderleri Nasıl Paylaştırılır?
Apartmanlarda çatı, dış cephe ve ana tesisat gibi ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri kural olarak kat maliklerinin arsa payları oranında karşılanır.
Örneğin toplam 200 bin TL tutarında bir ortak çatı onarımı yapıldığını düşünelim.
Binadaki bir bağımsız bölümün arsa payı toplam arsa payının yüzde 10’una karşılık geliyorsa, bu bağımsız bölümün örnek gider payı 20 bin TL olur.
Ortak Gider Paylaşımı Örneği
| Arsa Payı Oranı | 200.000 TL Onarım Giderindeki Pay |
|---|---|
| %5 | 10.000 TL |
| %10 | 20.000 TL |
| %15 | 30.000 TL |
| %20 | 40.000 TL |
Bu tablo yalnızca arsa payına göre paylaşım yöntemini göstermek amacıyla hazırlanmıştır.
Gerçek uygulamada kat maliklerinin geçerli anlaşmaları, yönetim planı ve giderin hukuki niteliği önem taşıyor.
Asansörü Kullanmayan Ev Sahibi Masrafa Katılmak Zorunda mı?
Apartmanlarda sık karşılaşılan tartışmalardan biri de asansör giderleri.
Özellikle giriş katta bulunan daire sahipleri, asansörü kullanmadıklarını belirterek bakım ve onarım giderlerine katılmak istemeyebiliyor.
Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak yer veya tesisleri kullanmadıklarını ya da bunlardan yararlanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek ortak giderlerden kaçınamayacaklarını düzenliyor.
Bu nedenle asansörün ortak tesis niteliğinde olduğu apartmanlarda, giriş kattaki maliklerin de kural olarak giderlere katılması gerekiyor.
Somut olayda yönetim planının geçerli hükümleri ve yapının özellikleri ayrıca önem taşıyabilir.
Tamirat Masrafını Ödemeyen Ev Sahibine İcra Takibi Başlatılabilir
Ortak giderlerin ödenmemesi, apartman yönetimlerinin karşılaştığı hukuki sorunlardan biri.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabiliyor ve icra takibi yapılabiliyor.
Bu nedenle ortak gider borcunu ödemeyen bir ev sahibi, yalnızca apartman yönetimiyle anlaşmazlık yaşamakla kalmayıp hukuki takip süreciyle de karşılaşabiliyor.
Bununla birlikte icra takibine konu edilen borcun dayanağı, miktarı ve muacceliyeti gibi hususlar somut olayda önem taşıyor.
Kat malikinin borca veya giderin hukuka uygunluğuna ilişkin itiraz ve dava hakları da bulunuyor.
Ortak Gider Borcunda Aylık Yüzde 5 Gecikme Tazminatı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde ortak gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğu düzenleniyor.
Bu oran, sıradan bir banka kredi faizi değil, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan özel bir gecikme tazminatı.
Örneğin 20 bin TL tutarında ve ödeme zamanı gelmiş bir ortak gider borcunun bir ay gecikmesi durumunda, basit hesapla 1.000 TL gecikme tazminatı ortaya çıkabilir.
Gecikme Tazminatı Örnek Hesaplaması
| Ortak Gider Borcu | Bir Aylık %5 Tazminat |
|---|---|
| 5.000 TL | 250 TL |
| 10.000 TL | 500 TL |
| 20.000 TL | 1.000 TL |
| 40.000 TL | 2.000 TL |
| 50.000 TL | 2.500 TL |
Hesaplamalar bir tam aylık gecikme için basitleştirilmiş örneklerdir. Gerçek hesaplamada gecikilen gün sayısı, borcun başlangıç tarihi ve somut hukuki koşullar dikkate alınmalıdır.
Apartman Yönetimi Her İstediği Tamirat Bedelini Talep Edebilir mi?
Ortak giderlere katılma zorunluluğu, apartman yönetiminin her harcamayı sınırsız ve denetimsiz biçimde kat maliklerine yükleyebileceği anlamına gelmiyor.
Yapılacak işin niteliği, yönetimin yetkileri, kat malikleri kurulu kararları ve kanuni usuller önem taşıyor.
Özellikle zorunlu bakım ve onarım işleriyle, ortak alanlarda yenilik veya ilave niteliğindeki uygulamalar arasında hukuki farklılıklar bulunabiliyor.
Kat malikleri, kendilerinden talep edilen giderlerin dayanağını ve hesaplama yöntemini inceleyebilir.
Hukuka aykırı olduğunu düşündükleri kararlar veya gider talepleri hakkında ilgili yasal yollara başvurabilirler.
Bu nedenle apartman yönetimlerinin bakım ve onarım çalışmalarını belgelendirmesi, gider paylaşımını açık şekilde hesaplaması ve karar süreçlerini mevzuata uygun yürütmesi önem taşıyor.
Apartmanda Tamirat Masrafını Kiracı mı, Ev Sahibi mi Öder?
Apartmanlarda ortak giderler konusunda karıştırılan konulardan biri de kiracı ile ev sahibinin sorumluluğu.
Günlük kullanım ve olağan işletme giderleriyle binanın esaslı onarım ve yenileme giderleri aynı nitelikte değil.
Kural olarak binanın esaslı onarımı, çatı yenilemesi, dış cephe onarımı ve ana tesisatın yenilenmesi gibi mülkiyete ilişkin giderler kat malikinin sorumluluğunda değerlendirilir.
Buna karşılık kiracı, kira ilişkisi ve mevzuat kapsamında olağan kullanım giderlerinden sorumlu olabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilerin bazı ortak gider borçlarından kat malikiyle birlikte sorumluluğu da gündeme gelebilir.
Bu nedenle apartman yönetimine karşı sorumluluk ile kiracı ve ev sahibi arasındaki nihai gider paylaşımının birbirinden ayrılması gerekir.
Apartmanlarda Ortak Alan Tamiratı Neden Önemli?
Ortak alanların düzenli bakım ve onarımının yapılması, yalnızca apartmanın görünümü açısından değil, yapının güvenli kullanımı ve korunması açısından da önem taşıyor.
Özellikle çatı sızıntıları, dış cephedeki bozulmalar, ana tesisat arızaları ve beton dökülmeleri zamanında müdahale edilmediğinde daha kapsamlı sorunlara neden olabiliyor.
Bazı durumlarda geciktirilen küçük bir onarım, ilerleyen dönemde daha yüksek maliyetli bir yenileme ihtiyacına dönüşebiliyor.
Ayrıca ortak yapı elemanlarındaki bozulmalar, konutların kullanım koşullarını ve gayrimenkul değerini de olumsuz etkileyebiliyor.
Bu nedenle apartmanlarda bakım ve onarım ihtiyaçlarının zamanında tespit edilmesi, teknik incelemelerin yapılması ve giderlerin mevzuata uygun şekilde paylaşılması önem taşıyor.
Ev Sahipleri Ortak Giderlerden Kaçınamıyor
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartmanlardaki ortak alanların korunması ve bakımının yapılması için kat maliklerine belirli yükümlülükler getiriyor.
Çatı, dış cephe, asansör ve ana tesisat gibi ortak yerlerde ortaya çıkan bakım ve onarım giderleri, kural olarak bütün kat maliklerinin sorumluluğunda bulunuyor.
Arızanın yalnızca belirli daireleri etkilemesi veya bir kat malikinin ortak tesisi kullanmaması, tek başına giderlere katılmama gerekçesi oluşturmuyor.
Ortak gider borcunun ödenmemesi hâlinde dava ve icra takibi gündeme gelebilirken, kanunda aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı da öngörülüyor.
Apartmanlarda ortak tamirat giderleriyle ilgili anlaşmazlıkların önlenmesi için yönetim planının incelenmesi, giderlerin doğru hesaplanması ve bakım-onarım kararlarının mevzuata uygun şekilde alınması büyük önem taşıyor.