Kentsel dönüşüm neden ilerlemiyor? Yüksek maliyet ve imar engeline iki çözüm önerisi

İstanbul’da deprem riskine karşı kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, devlet desteklerine rağmen birçok binada yenileme süreci başlayamıyor. Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar, artan inşaat maliyetleri ve imar kısıtlamaları dönüşümün önündeki temel engeller arasında gösteriliyor. Sektör temsilcileri ise uygun bölgelerde ilave imar hakkı tanınması ve teknik açıdan elverişli binalarda güçlendirme seçeneğinin değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor.

İstanbul’da kentsel dönüşüm, yapı güvenliğinin artırılması açısından önemini korurken uygulamada karşılaşılan ekonomik, teknik ve hukuki sorunlar nedeniyle bazı projeler uzun süre hayata geçirilemiyor.

Özellikle eski binalarda yaşayan kat maliklerinin yeniden yapım maliyetleri konusunda anlaşamaması, müteahhitlerin projeleri ekonomik açıdan uygulanabilir bulmaması ve mevcut imar koşullarının yeni yapılaşmayı sınırlandırması dönüşüm sürecini zorlaştırıyor.

Devlet tarafından sağlanan destekler mali yükü hafifletmeyi amaçlasa da her binanın mevcut koşulları aynı olmadığından destekler tek başına bütün sorunları çözemiyor.

Sektör temsilcileri, dönüşümün hızlanabilmesi için ekonomik uygulanabilirlik ile yapı güvenliğini birlikte ele alan çözümlere ihtiyaç bulunduğunu vurguluyor.

Kat Malikleri Arasındaki Anlaşmazlıklar Dönüşümü Geciktiriyor

Kentsel dönüşüm projelerinde karşılaşılan önemli sorunlardan biri, bina sakinlerinin yeni proje ve maliyet paylaşımı üzerinde uzlaşamaması.

Bazı kat maliklerinin yeni yapılacak binadaki bağımsız bölümlere ilişkin beklentileri, diğer maliklerin ödeme gücüyle veya müteahhidin sunduğu koşullarla örtüşmeyebiliyor.

Yeni dairelerin büyüklüğü, kat ve cephe dağılımı, ödeme yükümlülükleri ve inşaat sürecindeki barınma ihtiyaçları da anlaşmazlıkların temel nedenleri arasında yer alabiliyor.

Bu durum, teknik olarak yenilenmesi gereken bir binada dahi uygulamanın gecikmesine yol açabiliyor.

Ancak her uyuşmazlıkta tüm maliklerin oybirliğinin zorunlu olduğu düşünülmemeli. Uygulanacak karar ve çoğunluk şartları, binanın hukuki statüsüne ve ilgili kentsel dönüşüm mevzuatına göre değişebiliyor.

İnşaat Maliyetleri Müteahhitlerin Kararını Etkiliyor

Kentsel dönüşümde ikinci önemli engel, yeniden yapım maliyetleri.

İnşaat malzemeleri, işçilik, finansman ve diğer proje giderleri yükseldiğinde, müteahhitlerin dönüşüm projelerini üstlenmesi ekonomik açıdan zorlaşabiliyor.

Özellikle yeni imar koşullarında mevcut binaya kıyasla daha az bağımsız bölüm veya daha düşük inşaat alanı elde edilebilen projelerde maliyetlerin karşılanması güçleşebiliyor.

Bu durumda kat maliklerinden daha yüksek katkı payları talep edilmesi gündeme gelebiliyor.

Ödeme gücü sınırlı bina sakinleri açısından ise ortaya çıkan ek maliyet, dönüşüm kararının ertelenmesine neden olabiliyor.

İlave İmar Hakkı Kentsel Dönüşümü Hızlandırabilir mi?

Sektör temsilcilerinin çözüm önerileri arasında uygun bölgelerde ilave imar veya emsal hakkı tanınması öne çıkıyor.

İmar hakkının artırılması, yeniden yapılacak projede daha fazla inşaat alanı elde edilmesine imkân sağlayabiliyor.

Bu durumda ilave satılabilir konut veya ticari alan oluşturulması, projenin finansmanına katkı sunabiliyor.

Böylece kat maliklerinin üstlenmesi gereken maliyetlerin azaltılması ve bazı dönüşüm projelerinin ekonomik açıdan uygulanabilir hale gelmesi mümkün olabiliyor.

Ancak bu modelin her parselde veya her mahallede uygulanması mümkün değil.

Her Binaya Emsal Artışı Verilebilir mi?

İlave imar hakkı, yalnızca ekonomik gerekçelerle değerlendirilebilecek bir düzenleme değil.

Bir bölgede daha fazla yapılaşmaya izin verilmesi; nüfus yoğunluğu, ulaşım altyapısı, otopark ihtiyacı, su ve kanalizasyon sistemleri, yeşil alanlar ve diğer kamusal hizmetler üzerinde ilave yük oluşturabilir.

Ayrıca zemin koşulları, yapı güvenliği, şehircilik ilkeleri ve yürürlükteki plan kararlarının da dikkate alınması gerekiyor.

Bu nedenle sektör temsilcilerinin önerdiği ilave imar hakkının bölge bazlı analizlerle ve kontrollü biçimde değerlendirilmesi önem taşıyor.

Aksi halde dönüşümün ekonomik sorunlarını çözmeye yönelik bir uygulama, farklı şehircilik sorunlarına yol açabilir.

Yıkıp Yeniden Yapmak Yerine Bina Güçlendirme Seçeneği

Kentsel dönüşümde tartışılan bir diğer çözüm ise mevcut binaların güçlendirilmesi.

Yeniden yapımın maliyetli olduğu veya maliklerin uzlaşmakta zorlandığı bazı yapılarda, teknik açıdan mümkün olması halinde güçlendirme alternatif olarak değerlendirilebiliyor.

Ancak her eski bina güçlendirilebilir durumda değil.

Bir yapının güçlendirmeye uygun olup olmadığının belirlenmesi için deprem performansının, taşıyıcı sisteminin, temel özelliklerinin ve zemin koşullarının yetkin mühendisler tarafından incelenmesi gerekiyor.

Binanın mevcut durumuna göre güçlendirme yöntemleri farklılaşabiliyor.

Bina Güçlendirmede Hangi Yöntemler Kullanılıyor?

Mevcut yapının özelliklerine ve mühendislik analizlerine bağlı olarak çeşitli güçlendirme yöntemleri uygulanabiliyor.

Bunlar arasında kolon ve kirişlerin takviye edilmesi, betonarme perde duvarların eklenmesi ve temel sisteminin güçlendirilmesi bulunuyor.

Uygun yöntemin belirlenmesi için yapısal analizlerin gerçekleştirilmesi ve güçlendirme projesinin ilgili teknik standartlara uygun hazırlanması gerekiyor.

Güçlendirme kararının yalnızca maliyet hesabına dayanması doğru değil. Öncelikle yapının hedeflenen deprem performansına ulaşıp ulaşamayacağı ortaya konulmalı.

Ayrıca güçlendirme yapılmış olması, binanın bütün deprem risklerinden tamamen arındırıldığı anlamına gelmiyor.

Güçlendirme mi, Yeniden Yapım mı?

İstanbul’daki eski binalar açısından iki seçenek arasında karar verilirken birden fazla kriterin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Bu karşılaştırma, güçlendirmenin her zaman daha ucuz veya daha hızlı olduğu anlamına gelmiyor.

Özellikle ciddi taşıyıcı sistem sorunları bulunan yapılarda güçlendirme ekonomik veya teknik açıdan uygun olmayabilir.

Buna karşılık güçlendirmeye elverişli bazı binalarda tamamen yıkıp yeniden yapmak yerine mevcut yapının iyileştirilmesi değerlendirilebilir.

Bitişik Nizam Binalarda Dönüşüm Daha Karmaşık Olabiliyor

İstanbul’un yoğun yapılaşmış bölgelerinde dönüşümün önündeki teknik sorunlardan biri de bitişik nizam yapılaşma.

Komşu binalarla yakın veya bitişik konumda bulunan yapılarda yıkım ve yeniden inşaat sırasında çevredeki yapıların güvenliğinin korunması gerekiyor.

Temel kazıları, ortak yapı elemanlarına ilişkin durumlar, komşu yapıların taşıyıcı sistemleri ve parsel sınırları uygulama sürecini etkileyebiliyor.

Bu nedenle bitişik nizam bölgelerde dönüşüm projelerinin yalnızca yenilenecek bina üzerinden değil, yakın çevredeki yapıların durumu dikkate alınarak hazırlanması önem taşıyor.

İstanbul’da Kentsel Dönüşüm İçin Tek Bir Çözüm Yeterli Değil

İstanbul’da kentsel dönüşümün hızlanması açısından finansman, imar ve mühendislik çözümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Devlet destekleri kat maliklerinin üzerindeki mali yükün azaltılmasına katkı sağlayabilirken, uygun bölgelerde planlama ilkelerine bağlı ilave imar hakkı bazı projelerin ekonomik uygulanabilirliğini artırabilir.

Teknik açıdan elverişli yapılarda güçlendirme seçeneğinin değerlendirilmesi de yeniden yapım dışında bir alternatif oluşturabilir.

Bununla birlikte imar artışı her bina için uygun olmadığı gibi güçlendirme de her yapıda uygulanabilecek bir çözüm değil.

Bu nedenle dönüşüm kararlarında temel önceliğin yapı güvenliği olması; ekonomik, hukuki ve teknik koşulların ise bina ve bölge özelinde birlikte incelenmesi gerekiyor.

İstanbul’da kentsel dönüşümün geleceği açısından belirleyici olan, yalnızca daha fazla bina yenilemek değil, güvenli, uygulanabilir ve sürdürülebilir dönüşüm modellerinin geliştirilmesi olacak.