Ankara’nın merkezinde planlanan Kaya Palazzo Ankara projesi çevresel izin sürecinde yeni bir eşiği geçti. Kaya Turistik Tesisleri Titreyengöl Otelcilik A.Ş. tarafından geliştirilecek otel, alışveriş merkezi ve rezidans projesi için Ankara Valiliğince “ÇED Olumlu” kararı verildi. Proje tanıtım dosyasında yatırım bedeli 3 milyar 8 milyon 738 bin 325 TL olarak yer alıyor. Nisan ayında ÇED sürecinin başladığı duyurulmuştu; bugünkü maddi yeni gelişme, çevresel değerlendirmenin olumlu kararla tamamlanmasıdır.
Çankaya’da gerçekleştirilecek karma kullanım yapısında bodrum, zemin, birinci ve ikinci katların alışveriş merkezi; üçüncü ile sekizinci katların otel; dokuzuncu ile on altıncı katların ise rezidans olarak kullanılması planlanıyor. Otel kapasitesi 150 oda olarak açıklandı. Dikey olarak ayrıştırılan bu program; gün içinde perakende ve ofis çevresi talebini, akşam ve hafta sonlarında ise otel, yeme-içme ve konut kullanımını aynı yapıda dengelemeyi hedefleyen şehir merkezi karma proje modeline işaret ediyor.
İnşaat aşamasının iki yıl içinde tamamlanması hedefleniyor. Ancak “ÇED Olumlu” kararı, tek başına yapı ruhsatının alındığı, finansmanın kapandığı, satışın başladığı veya şantiyenin kurulduğu anlamına gelmez. İmar ve ruhsat süreçleri, uygulama projeleri, yüklenici seçimi ve fiilî yer teslimi ayrı ayrı doğrulanmalıdır. Özellikle otel markası ve işletme modeli, rezidansların satış veya kiralama programı, AVM bölümünün mağaza sayısı ve kiracı karması sonraki aşamalarda yatırımın gelir profilini belirleyecek.
Ankara’da son yıllarda uluslararası standartlı şehir oteli, markalı rezidans ve yüksek nitelikli yeme-içme alanlarının aynı projede buluştuğu ürün sayısı sınırlı. Kaya Palazzo Ankara, doğru konumlandırma ve işletme dengesi kurulursa diplomasi, sağlık, savunma, kongre ve kurumsal seyahat talebine hitap edebilir. Bununla birlikte karma projelerde ortak gider paylaşımı, ayrı girişler, güvenlik, otopark, servis trafiği ve kat mülkiyeti yönetimi tasarım aşamasında çözülmezse işletme döneminde maliyet ve uyuşmazlık yaratabilir.
Bir sonraki doğrulama noktaları yapı ruhsatı, şantiye kurulumu, yüklenici seçimi ve bağımsız bölümlerin pazarlama başlangıcıdır. Projenin adı ve fonksiyonları açıklanmış olsa da AVM’nin kiralanabilir alanı, rezidans adedi ve otopark kapasitesi netleşmeden gelir tahmini yapmak erken olur. Şehir oteli talebi ise takvim, kongre, diplomasi ve kurumsal seyahat hareketiyle birlikte okunmalıdır.
| TİCARİ GAYRİMENKULE ETKİSİ Proje, Ankara merkezindeki otel ve markalı rezidans arzına yeni bir üst segment ürün ekleme potansiyeli taşıyor. Ticari değer için kritik göstergeler; AVM bölümünün gerçek kiralanabilir alanı, otel doluluk ve oda fiyatı, rezidansların yönetim modeli, otopark kapasitesi ve üç fonksiyon arasındaki ortak gider paylaşımı olacak. ÇED olumlu kararı, yatırım takviminde önemli ama tek başına yeterli olmayan bir eşiktir. |