Türkiye Gayrimenkulünde Yabancı Talebi

Yabancıya konut satışları düşüyor.

Rakamları yan yana koyduğumuzda bunu tartışmaya gerek yok. Ancak gayrimenkul piyasasında rakamların söylediği kadar, bazen söylemediği şeyler de önemlidir.

Bugün Türkiye’de yabancıya konut satışındaki gerilemeyi yalnızca “yabancı yatırımcı artık Türkiye’yi tercih etmiyor” şeklinde okumak, piyasanın içinden geçtiği dönüşümü fazlasıyla basitleştirmek olur.

Çünkü asıl mesele kaç yabancının konut aldığı değil.

Asıl soru şu:

Uluslararası sermaye bugün nerede bekliyor ve yeniden harekete geçtiğinde hangi ülkeyi, hangi şehri ve hangi gayrimenkulü tercih edecek?

Türkiye açısından önümüzdeki dönemin gerçek meselesi tam olarak burada başlıyor.

Rakamlar Gerilemeyi Gösteriyor

2025 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 688 bin 910 konut satılırken, yabancılara yapılan konut satışı 21 bin 534 seviyesinde kaldı. Yabancıların toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,3’e kadar geriledi.

2022’de bu oranın yüzde 4,5 seviyesinde olduğu dikkate alındığında, yabancı alıcının konut piyasasındaki ağırlığının belirgin biçimde azaldığı görülüyor.

Türkiye’de Yabancıya Konut Satışının Görünümü

İl bazındaki dağılımda ise İstanbul ve Antalya açık ara öne çıkıyor.

Yabancıya Konut Satışında Öne Çıkan Şehirler

Bu tablo önemli bir ayrıntıyı da ortaya koyuyor. Yabancıya yapılan 21 bin 534 konut satışının yaklaşık yüzde 79’u yalnızca İstanbul, Antalya ve Mersin’de gerçekleşmiş durumda.

Dolayısıyla yabancı talebi yalnızca küçülmüyor; aynı zamanda belirli şehirlerde yoğunlaşmaya devam ediyor.

Fakat bu rakamlara bakarak hemen “yabancı talebi bitti” sonucuna varırsak önemli bir noktayı kaçırabiliriz.

Çünkü yatırımcı ortadan kaybolmadı.

Yatırımcının hesabı değişti.

Yabancı Yatırımcı Artık Türkiye’ye Farklı Bakıyor

Birkaç yıl önce Türkiye’de yabancı yatırımcı açısından oldukça güçlü bir denklem vardı.

Döviz bazında cazip gayrimenkul fiyatları, vatandaşlık imkânı, büyük şehirlerdeki güçlü konut arzı ve özellikle İstanbul ile Antalya’nın sunduğu yaşam avantajları yabancı talebini destekliyordu.

Bugün aynı yatırımcı çok daha farklı bir tabloyla karşılaşıyor.

Gayrimenkul fiyatlarının dolar bazında yükselmesi, vatandaşlık için gereken yatırım eşiğinin artması, finansmana erişimin zorlaşması ve alternatif yatırım pazarlarının güçlenmesi yatırım kararlarının yeniden gözden geçirilmesine neden oluyor. Bunlar, mevcut çalışmada yabancı satışlarındaki gerilemenin arkasındaki temel faktörler olarak da öne çıkıyor.

Yabancı Talebini Etkileyen Başlıca Faktörler

Bu nedenle yatırımcı Türkiye’yi terk etmiş olmaktan çok, Türkiye’yi diğer yatırım merkezleriyle daha sert biçimde karşılaştırıyor olabilir.

Bu ikisi arasında ciddi bir fark var.

Gayrimenkulde Büyük Sermaye Öngörülebilirlik İster

Uluslararası yatırımcı açısından güzel bir proje tek başına yeterli değildir.

İyi lokasyon da yeterli değildir.

Hatta yüksek getiri beklentisi bile bazen yatırım kararını tek başına oluşturamaz.

Büyük sermayenin aradığı en önemli unsurlardan biri öngörülebilirliktir.

Yatırımcı parasını koyduğu ülkenin birkaç yıl sonrasını hesaplamak ister.

Kurun hareketini, enflasyonu, gayrimenkulün likiditesini, yatırımından gerektiğinde nasıl çıkabileceğini, vergilendirmeyi ve hukuki zemini mümkün olduğunca öngörebilmek ister.

Bireysel yatırımcı bazı belirsizlikleri tolere edebilir.

Büyük sermaye ise çoğu zaman etmez.

Bu nedenle Türkiye’deki yabancı talebinin geleceğini konuşurken yalnızca metrekare fiyatlarına veya satılan konut sayısına bakmak yeterli olmayacaktır.

Jeopolitik Harita Değiştikçe Sermayenin Rotası da Değişiyor

Son birkaç yıl bize açık biçimde gösterdi ki dünyada sermayenin rotası artık yalnızca ekonomik göstergelerle belirlenmiyor.

Rusya-Ukrayna savaşı, Orta Doğu’daki istikrarsızlıklar ve Avrupa’daki yatırım ve oturum rejimlerinde yaşanan değişimler yatırımcıların lokasyon tercihlerinde etkili oluyor. Türkiye açısından Rus yatırımcıların Antalya’ya yönelmesi ve çevre coğrafyalardaki belirsizliklerin görece güvenli bölgelere talep oluşturması bunun örnekleri arasında gösterilebilir.

Sermaye boşluk sevmez.

Bir bölgede risk yükseldiğinde başka bir bölgede güven ve fırsat aramaya başlar.

Türkiye’nin coğrafi avantajı da tam burada önem kazanıyor.

Türkiye’nin Masada Hâlâ Güçlü Kartları Var

Türkiye’yi yabancı yatırımcı açısından yalnızca “uygun fiyatlı gayrimenkul ülkesi” olarak konumlandırmak artık yeterli değil.

Asıl potansiyel bundan daha büyük.

İstanbul’dan birkaç saatlik uçuşla Avrupa’nın, Orta Doğu’nun, Körfez’in, Kuzey Afrika’nın ve Kafkasya’nın önemli bölümüne ulaşılabiliyor.

İstanbul başlı başına uluslararası ölçekte güçlü bir metropol.

Antalya yalnızca turizm merkezi değil; yabancıların uzun süreli yaşam kurabildiği bir destinasyon.

Bodrum yüksek gelir grubuna hitap eden farklı bir yaşam ve yatırım pazarı sunuyor.

Mersin ise farklı fiyat seviyeleri ve yatırım profilleri açısından alternatif oluşturabilecek şehirlerden biri.

Türkiye’nin sağlık altyapısı, iklimi, gastronomisi, ulaşım ağı ve sosyal yaşamı da gayrimenkulü yalnızca finansal bir varlık olmaktan çıkarıyor.

Dosyadaki stratejik değerlendirmede Türkiye’nin avantajları coğrafi konum, bazı pazarlara kıyasla maliyet avantajı, oturum ve vatandaşlık seçenekleri ile yaşam kalitesi başlıklarında toplanıyor.

Türkiye’nin Yabancı Yatırımcı Açısından Öne Çıkan Avantajları

Türkiye’nin gelecekteki rekabet gücü, bu avantajları yatırımcıya ne kadar güvenilir ve profesyonel bir sistem içinde sunabileceğine bağlı olacak.

Dubai’deki Sermaye Türkiye’ye Gelir mi?

Son dönemde gayrimenkul çevrelerinde tartışılan önemli sorulardan biri de bu.

Burada kesin hükümler vermek için erken.

Dubai; uluslararası yatırımcı ağı, vergi avantajları, likiditesi ve marka değeriyle dünyanın güçlü sermaye merkezlerinden biri olmayı sürdürüyor.

Ancak hiçbir gayrimenkul piyasası sonsuza kadar aynı fiyat-getiri dengesini korumaz.

Fiyatların yükselmesiyle getirilerin sıkışması, yatırımcıların uzun vadeli hukuki ve düzenleyici güvence arayışının güçlenmesi veya bölgesel jeopolitik gelişmeler yatırımcıları portföylerini farklı coğrafyalara dağıtmaya yöneltebilir.

Mevcut analizde de Türkiye’ye olası bir sermaye hareketinin bu faktörlerle bağlantılı olarak ancak bir senaryo şeklinde değerlendirilmesi gerektiği özellikle belirtiliyor.

Buradaki kritik kelime çeşitlendirme.

Türkiye’nin Dubai’nin yerine geçmesi gerekmiyor.

Türkiye, Dubai’de veya başka bir uluslararası finans merkezinde bulunan sermayenin portföyündeki ikinci ya da üçüncü güçlü coğrafya olabilir.

Bu bile Türkiye gayrimenkul piyasası açısından önemli bir sermaye hareketi anlamına gelebilir.

Büyük Para Henüz Gelmemiş Olabilir

Bugünkü yabancı konut satış rakamlarına bakarak Türkiye’nin uluslararası yatırımcı açısından önemini kaybettiğini söylemek için erken olabilir.

Çünkü bugüne kadar yabancıya gayrimenkul satışını büyük ölçüde bireysel konut alıcısı üzerinden konuştuk.

Oysa önümüzde başka bir alan bulunuyor:

Fonlar, aile ofisleri, yüksek varlıklı bireyler ve kurumsal yatırımcılar.

Dosyadaki “büyük para” yaklaşımı da tam olarak bu yatırımcı grubunu tanımlıyor.

Bu yatırımcıların beklentileri klasik yabancı konut alıcısından farklı.

Onlar yalnızca bir daire aramıyor.

Gelir üreten bir varlık veya yatırım portföyü arıyor.

Yeni Yabancı Sermayenin İlgi Gösterebileceği Alanlar

Türkiye gayrimenkul sektörünün bundan sonraki yabancı yatırım hikâyesinin önemli değişimlerinden biri burada yaşanabilir.

Yeni Dönemde Yalnızca Gayrimenkul Değil, Güven Satacağız

Türkiye yeniden güçlü bir yabancı sermaye dalgası yakalamak istiyorsa yalnızca daha fazla proje üretmesi yeterli olmayacak.

Şeffaflık gerekecek.

Doğru değerleme gerekecek.

Güvenilir piyasa verileri gerekecek.

Uluslararası standartlarda sözleşmeler, profesyonel varlık yönetimi ve yatırımcıya satın alma sonrasında da hizmet verebilen kurumsal yapılar gerekecek.

Çünkü yeni yatırımcı yalnızca “Bu gayrimenkul ne kadar?” diye sormuyor.

Ne kadar kazandıracak?

Kiracısı kim olacak?

Beş yıl sonra kime satabilirim?

Vergi yükümlülükleri neler?

Yatırımdan nasıl çıkabilirim?

Hukuki riskim nedir?

Bu soruların her biri yatırım kararının parçası.

Türkiye gayrimenkul sektörü bu sorulara şeffaf ve güvenilir cevaplar verebildiği ölçüde uluslararası sermayeden daha büyük pay alabilir.

Yeni Sermaye Dalgasının Üç Kritik Eşiği

Türkiye’ye yabancı sermaye girişinin yeniden belirgin biçimde hızlanması açısından üç başlık özellikle önemli görünüyor.

Dosyadaki senaryoda da kırılma noktası; kurda daha öngörülebilir görünüm, enflasyonun kontrol altına alınması ve uluslararası yatırımcı güveninin güçlenmesi olarak tanımlanıyor.

Bu üç başlıkta aynı anda olumlu bir görünüm oluşması halinde Türkiye gayrimenkul piyasasına yönelik yabancı ilginin yeniden güçlenmesi mümkün olabilir.

Fakat bu kez gelecek yatırımcı birkaç yıl önceki yatırımcıyla aynı olmayabilir.

Daha seçici olabilir.

Daha profesyonel olabilir.

Daha yüksek hacimli yatırım yapabilir.

Ve en önemlisi, yalnızca konut satın almak istemeyebilir.

Türkiye’nin Önündeki Asıl Fırsat

Türkiye gayrimenkul piyasasındaki mevcut tabloyu yalnızca bir daralma dönemi olarak değerlendirmek eksik kalabilir.

Bunu aynı zamanda bir yeniden konumlanma dönemi olarak okumak gerekiyor.

Eski modelde yabancıya gayrimenkul satışının önemli bölümünü bireysel konut talebi ve vatandaşlık motivasyonu taşıdı.

Yeni model çok daha geniş olabilir.

Bireysel konuttan gelir üreten gayrimenkule, turizm yatırımlarından lojistik tesislere, ticari gayrimenkulden karma projelere ve uluslararası fonların dahil olduğu büyük ölçekli işlemlere kadar farklı bir yatırım ekosistemi oluşabilir.

Burada kritik dönüşüm şu:

Türkiye’nin hedefi yabancıya daha fazla daire satmakla sınırlı kalmamalı; uluslararası gayrimenkul sermayesinin yatırım yaptığı güçlü bir pazar haline gelmek olmalı.

Aradaki fark çok büyük.

Birincisi satış adedini büyütür.

İkincisi ise ülkeye giren sermayenin niteliğini ve ölçeğini değiştirir.

Son Söz: Bugünün Satışına Değil, Yarının Sermayesine Bakmak Gerekiyor

Gayrimenkulde bazen en büyük hareketlilik satışların zirvede olduğu dönemde başlamaz.

Sessizliğin hâkim olduğu dönemde başlar.

Sermaye önce izler.

Sonra karşılaştırır.

Bekler.

Ve koşullar uygun hale geldiğinde pozisyon alır.

Bu nedenle Türkiye gayrimenkul piyasası açısından bugün sormamız gereken soru yalnızca:

“Yabancılar neden daha az konut alıyor?”

olmamalı.

Çok daha önemli bir soru var:

“Yarın Türkiye’ye gelecek sermaye kim olacak ve biz ona nasıl bir yatırım piyasası sunacağız?”

Türkiye bu soruya güven, şeffaflık, doğru fiyatlama, güçlü hukuki altyapı ve uluslararası standartlarda yatırım ürünleriyle cevap verebilirse önümüzdeki dönemin hikâyesi yalnızca “yabancıya konut satışı” olmayabilir.

Çok daha büyük bir hikâyeden söz ediyor olabiliriz:

Türkiye’nin bölgesel bir gayrimenkul yatırım merkezine dönüşmesinden.

Parya Farhad