Ankara’nın Sincan ilçesinde dikkat çekici büyüklükte bir ticari gayrimenkul satışı gerçekleştirilecek. Sincan AVM içerisinde bulunan toplam 110 dükkânın her birindeki 9999/10000 hisse, tek tek değil bir bütün halinde satışa çıkarılıyor.
Satışa konu 110 bağımsız bölüm için belirlenen toplam tahmini bedel 991 milyon 973 bin 400 TL.
İhale 7 Ekim 2026 Çarşamba günü saat 14.00’te, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 36’ncı maddesi kapsamında kapalı teklif usulüyle gerçekleştirilecek.
İhaleyi Başkent Milli Emlak Dairesi Başkanlığı Kale Emlak Müdürlüğü yürütecek.
Sincan AVM’deki 110 Dükkân Birlikte Satılacak
İhale Ankara’nın Sincan ilçesi Atatürk Mahallesi’nde, tapu kaydında ise Sincan Mahallesi olarak geçen bölgede bulunan Sincan AVM’deki ticari bağımsız bölümleri kapsıyor.
Taşınmazın temel bilgileri şöyle:
| İhale Bilgisi | Detay |
|---|---|
| İl / İlçe | Ankara / Sincan |
| Bölge | Atatürk Mahallesi |
| Tapu Kaydı | Sincan Mahallesi |
| Ada / Parsel | 50 ada 28 parsel |
| Parsel Yüzölçümü | 6.652 m² |
| Satışa Konu | 110 adet dükkân |
| Satılacak Pay | Her bağımsız bölümün 9999/10000 hissesi |
| Satış Şekli | 110 bağımsız bölüm birlikte |
| İmar Durumu | Ticaret Alanı, Sosyal Kültürel Tesis ve Cami Alanı |
| Toplam Tahmini Bedel | 991.973.400 TL |
| Geçici Teminat | 148.796.000 TL |
| İhale Usulü | Kapalı Teklif |
| Kanuni Dayanak | 2886 sayılı Kanun 36. madde |
| İhale Tarihi | 7 Ekim 2026 |
| İhale Saati | 14.00 |
| Ödeme | Peşin |
| KDV | %20 ayrıca |
110 Dükkân İçin Yaklaşık 992 Milyon TL’lik Değer
İhalenin en dikkat çekici rakamı 991 milyon 973 bin 400 TL’lik toplam tahmini bedel.
110 dükkânın tek paket halinde satışa çıkarılması nedeniyle, yalnızca portföyün ekonomik büyüklüğünü görmek amacıyla yapılan teorik hesaplamada bağımsız bölüm başına ortalama yaklaşık:
9 milyon 18 bin TL
başlangıç değeri ortaya çıkıyor.
Ancak bu rakamın her dükkânın ayrı ayrı değerinin 9 milyon TL olduğu şeklinde yorumlanması doğru değil.
Dükkânların büyüklükleri, AVM içerisindeki konumları, katları, cepheleri ve ticari özellikleri farklı olabileceğinden bağımsız bölümlerin gerçek değerleri birbirinden farklılık gösterebilir.
Üstelik satış 110 bağımsız bölümün tamamını kapsayan tek bir paket halinde gerçekleştirilecek.
Yüzde 99,99 Hisse Satılıyor
İhalenin önemli ayrıntılarından biri mülkiyet yapısı.
Satışta her bir bağımsız bölümün tamamı değil, 9999/10000 hissesi bulunuyor.
Bu oran matematiksel olarak yüzde 99,99‘a karşılık geliyor.
Dolayısıyla ihale sonucunda 110 dükkânın her birinde çok küçük bir pay satış dışında kalacak.
Gayrimenkul yatırımcılarının bu nedenle ihale öncesinde kalan 1/10000 payın mülkiyet durumunu, tapu kayıtlarını, bağımsız bölümlerin üzerindeki şerh ve takyidatları ve hukuki sonuçlarını ayrıca incelemesi önem taşıyor.
Satış Hazine Taşınmazı Satışı Değil
İlanın doğru okunması açısından bir başka önemli ayrım bulunuyor.
Söz konusu 110 bağımsız bölüm Kültür Sincan Eğitim İnşaat Mimarlık Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. adına kayıtlı.
Dolayısıyla işlem klasik anlamda Hazine mülkiyetindeki gayrimenkullerin Milli Emlak tarafından satışı niteliğinde değil.
Başkent Milli Emlak Dairesi Başkanlığı Kale Emlak Müdürlüğü satış işlemini Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/231 E., 2022/614 K. sayılı kesinleşmiş kararı ve idareye verilen yetki doğrultusunda gerçekleştiriyor.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri de bu satışta kıyasen uygulanıyor.
148,8 Milyon TL Geçici Teminat
110 dükkânın toplu satış ihalesine katılmak isteyen yatırımcıların 148 milyon 796 bin TL geçici teminat sunması gerekiyor.
Bu tutar, yaklaşık 992 milyon TL’lik tahmini bedelin yaklaşık yüzde 15’ine karşılık geliyor.
Yüksek geçici teminat tutarı ve portföyün tek paket halinde satılması nedeniyle ihalenin daha çok güçlü finansman kapasitesine sahip yatırımcılar, şirketler veya yatırım grupları açısından erişilebilir olması beklenebilir.
Ancak ihale sonucunda kaç isteklinin teklif vereceği veya satış fiyatının hangi seviyede oluşacağı şimdiden bilinmiyor.
110 Dükkân Tek Tek Satılmayacak
İlanın yatırımcılar açısından en kritik şartlarından biri satış yöntemi.
Sincan AVM içerisindeki 110 bağımsız bölümün ayrı ayrı ihale edilmesi planlanmıyor.
İlanda belirtilen tüm bağımsız bölümlerin 9999/10000 hisseleri bir bütün halinde satılacak.
Dolayısıyla yalnızca belirli bir dükkânı satın almak isteyen yatırımcının bu ihalede o bağımsız bölüm için tek başına teklif vermesi söz konusu değil.
İhale yaklaşık 992 milyon TL tahmini değere sahip bütün portföy üzerinden yürütülecek.
İhale Bedeli Peşin Ödenecek
Bu satışın daha önce ele aldığımız klasik Milli Emlak taşınmaz satışlarından önemli bir farkı da ödeme koşullarında ortaya çıkıyor.
İlan hükümlerine göre 4706 sayılı Kanun kapsamında sağlanan taksit ve muafiyet imkânları bu satışta uygulanmayacak.
İhale sonucunda oluşacak satış bedeli peşin ödenecek.
Dolayısıyla örneğin Hazine taşınmazı satışlarında karşılaşılabilen dörtte bir peşin ve kalan tutarın taksitlendirilmesi gibi ödeme seçenekleri bu ihale için geçerli değil.
Satış Bedeline Yüzde 20 KDV Eklenecek
Yatırımcı açısından finansman hesabını önemli ölçüde değiştiren bir başka unsur KDV.
İlan hükümlerine göre satış bedeli üzerinden ayrıca yüzde 20 KDV tahsil edilecek.
Yalnızca 991 milyon 973 bin 400 TL’lik tahmini bedelin ihale sonucunda değişmediği varsayılarak teorik hesaplama yapıldığında:
Tahmini satış bedeli: 991.973.400 TL
%20 teorik KDV: 198.394.680 TL
KDV dahil teorik toplam: 1.190.368.080 TL
seviyesine ulaşıyor.
Ancak 1 milyar 190 milyon TL kesin satış bedeli değildir.
Bu hesaplama yalnızca ilan edilen tahmini bedel üzerinden KDV etkisini göstermek amacıyla yapılmıştır. İhalede satış fiyatının yükselmesi halinde ödenecek KDV ve toplam finansman ihtiyacı da buna göre artacaktır.
6.652 Metrekarelik Parselde Yer Alıyor
Sincan AVM’nin bulunduğu 50 ada 28 parselin toplam yüzölçümü 6 bin 652 metrekare.
Ancak burada da parsel alanı ile satılan ticari alanın birbirine karıştırılmaması gerekiyor.
6.652 metrekare rakamı ana taşınmazın parsel yüzölçümünü ifade ediyor.
İlanda 110 dükkânın toplam net veya brüt kapalı alanı ayrıca verilmediği için, yaklaşık 992 milyon TL’lik tahmini bedeli 6.652 metrekareye bölerek “dükkânların metrekare fiyatı” çıkarmak doğru olmayacaktır.
Aynı nedenle 110 dükkânın toplam ticari kullanım alanına ilişkin bir rakam da mevcut ilan bilgilerinden güvenilir biçimde hesaplanamaz.
İmar Durumunda Üç Fonksiyon Yer Alıyor
İlanda taşınmazın imar durumu:
Ticaret Alanı, Sosyal Kültürel Tesis ve Cami Alanı
olarak belirtiliyor.
Bu durum yatırımcıların yalnızca mevcut dükkânların kira ve satış potansiyelini değil, ana taşınmazın plan hükümlerini ve gelecekteki kullanım koşullarını da ayrıntılı incelemesini gerektiriyor.
İhale öncesinde güncel imar planı, plan notları, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin durumu, bağımsız bölüm tapuları ve AVM’nin mevcut hukuki ve fiili kullanım koşullarının kontrol edilmesi önem taşıyor.
Mahkeme Kararı Sonrası Satışa Çıkarıldı
Satışın hukuki dayanağı da klasik belediye veya Hazine ihalesinden farklı.
İlan metnine göre satış, Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2022/231 Esas ve 2022/614 Karar sayılı kesinleşmiş kararı doğrultusunda gerçekleştirilecek.
İhale komisyon kararının ardından işlemin kesinleşmesi için Tasfiye Memurunun onayı gerekiyor.
İlanda ayrıca taşınmazlarla ilgili geçmişten doğan ve doğacak borçların tasfiye memurluğu tarafından sonuçlandırılacağı belirtiliyor.
Bu hukuki yapı nedeniyle yatırımcıların ihale öncesinde yalnızca gayrimenkul değerlemesi değil, hukuki durum incelemesi de yapması önem taşıyor.
İhale 7 Ekim’de Ankara’da
110 dükkânın toplu satış ihalesi:
7 Ekim 2026 Çarşamba günü saat 14.00’te
Ankara’da gerçekleştirilecek.
İhale yeri İzmir 1 Caddesi No:35, İhale Salonu, Kızılay-Çankaya/Ankara olarak belirtiliyor.
Teklifler 2886 sayılı Kanun’un 37’nci maddesinde belirtilen usule uygun hazırlanarak ihale başlama saatine kadar komisyon başkanlığına teslim edilebilecek.
Posta yoluyla gönderilen tekliflerde meydana gelebilecek gecikmeler ise kabul edilmeyecek.
Ankara Ticari Gayrimenkul Piyasası İçin Büyük Ölçekli Satış
Yaklaşık 992 milyon TL’lik tahmini bedel, 148,8 milyon TL geçici teminat ve 110 ticari bağımsız bölümden oluşan portföy büyüklüğü, Sincan AVM satışını Ankara’daki dikkat çekici ticari gayrimenkul ihalelerinden biri haline getiriyor.
Satışın tek paket halinde yapılması da ihale sonucunun yalnızca bağımsız dükkân fiyatları açısından değil, büyük ölçekli ticari gayrimenkul yatırımcılarının Sincan bölgesine yönelik talebi açısından takip edilmesini önemli hale getiriyor.
İhaleye katılmayı değerlendiren yatırımcıların özellikle 9999/10000 hisse yapısını, kalan payın mülkiyetini, bağımsız bölümlerin mevcut kullanım ve kiracılık durumlarını, tapu kayıtlarını, borçları, AVM’nin işletme koşullarını ve yüzde 20 KDV dahil toplam finansman ihtiyacını ihale öncesinde ayrıntılı olarak incelemesi gerekiyor.
İhalenin sonuçlanması halinde oluşacak nihai satış bedeli, yaklaşık 992 milyon TL’lik başlangıç değerinin ne kadar üzerinde talep oluştuğunu da gösterecek.