Ankara’da yeni bir büyük ölçekli gayrimenkul geliştirme ihalesi yatırımcıların gündemine girdi. Altındağ Belediyesi, Gültepe Mahallesi’nde belediye mülkiyetindeki iki parsel üzerinde konut ve dükkânlardan oluşacak projeyi kat karşılığı inşaat modeliyle yaptıracak.
Toplam 5 bin 431,16 metrekare arsa üzerinde geliştirilecek projenin toplam inşaat alanı 18 bin 552,70 metrekare olarak açıklandı.
Kat karşılığı inşaat işi için belirlenen muhammen bedel ise 488 milyon 444 bin 780 TL.
İhale, 7 Ekim 2026 Çarşamba günü saat 16.00’da kapalı teklif usulüyle gerçekleştirilecek.
Gültepe’de İki Parsel Projeye Dahil
Kat karşılığı projeye konu taşınmazlar Ankara’nın Altındağ ilçesi Gültepe Mahallesi’nde bulunuyor.
Proje;
24710 ada 1 parsel ile
24711 ada 3 parsel
üzerinde geliştirilecek.
İki taşınmazın toplam arsa alanı 5.431,16 metrekare.
Taşınmazların mülkiyeti Altındağ Belediyesi’ne ait.
Altındağ Kat Karşılığı İhalesinin Temel Verileri
| İhale Bilgisi | Detay |
|---|---|
| İl / İlçe | Ankara / Altındağ |
| Mahalle | Gültepe |
| Parseller | 24710 ada 1 parsel + 24711 ada 3 parsel |
| Toplam Arsa Alanı | 5.431,16 m² |
| Toplam İnşaat Alanı | 18.552,70 m² |
| Kullanım | Konut + Dükkân |
| Model | Kat Karşılığı İnşaat |
| Muhammen Bedel | 488.444.780 TL |
| Geçici Teminat | 14.653.343,40 TL |
| Teminat Oranı | %3 |
| Şartname Bedeli | 20.000 TL |
| İhale Tarihi | 7 Ekim 2026 |
| İhale Saati | 16.00 |
| İhale Usulü | Kapalı Teklif |
| Kanuni Dayanak | 2886 sayılı Kanun 35/a ve 36. madde |
18 Bin 552 Metrekare İnşaat Yapılacak
Projede açıklanan toplam inşaat alanı 18.552,70 metrekare.
Toplam 5.431,16 metrekarelik arsa alanıyla karşılaştırıldığında toplam inşaat alanının arsa büyüklüğüne teorik oranı yaklaşık 3,42 seviyesine ulaşıyor.
Ancak bu rakamın imar emsali (KAKS/E) olarak değerlendirilmemesi gerekiyor.
18.552,70 metrekare, ilan kapsamında belirtilen toplam inşaat alanını ifade ediyor. İmar planındaki emsal, emsal dışı alanlar, ortak alanlar ve diğer yapılaşma koşulları ayrı kavramlar.
Dolayısıyla yatırımcıların gerçek emsale esas inşaat hakkını ve proje detaylarını ihale dokümanları ile yürürlükteki imar planından kontrol etmesi gerekiyor.
Muhammen Bedel 488,4 Milyon TL
Kat karşılığı inşaat işi için 488 milyon 444 bin 780 TL muhammen bedel belirlendi.
Bu tutarın 18.552,70 metrekarelik toplam inşaat alanına bölünmesiyle yapılan teorik hesaplamada yaklaşık:
26.328 TL/m²
seviyesinde bir değer ortaya çıkıyor.
Ancak bu rakam konut veya dükkân satış fiyatı olmadığı gibi arsanın metrekare değeri de değil.
Yalnızca ihale için açıklanan toplam muhammen bedelin toplam inşaat alanına matematiksel olarak bölünmesiyle elde edilen karşılaştırma göstergesi.
Benzer şekilde 488,4 milyon TL’nin 5.431,16 metrekarelik arsa alanına bölünmesiyle yaklaşık 89.924 TL/m² sonucuna ulaşılması da arsanın doğrudan satış fiyatı olarak yorumlanmamalı.
Çünkü burada yapılan işlem bir arsa satışı değil, kat karşılığı inşaat ihalesi.
Geçici Teminat 14,65 Milyon TL
İhaleye katılacak yatırımcı ve yükleniciler için geçici teminat 14 milyon 653 bin 343,40 TL olarak belirlendi.
Bu rakam 488,4 milyon TL’lik muhammen bedelin yüzde 3’üne karşılık geliyor.
İhale şartnamesi ve ekleri ise 20 bin TL karşılığında temin edilebilecek.
Belediyeye Kaç Konut ve Dükkân Kalacak?
Kat karşılığı projelerde yatırımcı açısından en önemli verilerden biri belediye ile yüklenici arasındaki paylaşım.
Ancak yayımlanan ihale ilanında belediyeye bırakılacak bağımsız bölüm sayısı veya açık bir paylaşım oranı belirtilmiyor.
Bu nedenle 18.552,70 metrekarelik toplam inşaat alanından hareketle belediyeye veya yükleniciye kalacak konut ve ticari alan miktarını hesaplamak doğru değil.
Kat karşılığı paylaşım modeli, bağımsız bölüm dağılımı ve tekliflerin hangi kriter üzerinden değerlendirileceğine ilişkin ayrıntıların ihale şartnamesinden incelenmesi gerekiyor.
Yüzde 50 İş Deneyimi Şartı
İhaleye katılacak firmalar için teknik yeterlilik koşulları da bulunuyor.
İsteklilerin son 15 yıl içerisinde gerçekleştirdikleri benzer işlere ilişkin iş deneyimlerinin, teklif ettikleri bedelin en az yüzde 50’si oranında olması gerekiyor.
Benzer iş kapsamında B-III grubu işler kabul edilecek.
İhale dosyasında ayrıca teknik personel ve yapı araçlarına ilişkin taahhütnameler de isteniyor.
Bu koşullar projenin yalnızca finansal teklif üzerinden değil, yüklenicinin teknik ve mesleki kapasitesi açısından da değerlendirileceğini gösteriyor.
İhale Kapalı Teklif Usulüyle Yapılacak
Altındağ Belediyesi’nin kat karşılığı inşaat ihalesi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 35/a ve 36’ncı maddeleri kapsamında kapalı teklif usulüyle gerçekleştirilecek.
İhale:
7 Ekim 2026 Çarşamba
Saat 16.00
tarihinde Altındağ Belediyesi’nde Belediye Encümeni tarafından yapılacak.
İhale adresi Zübeyde Hanım Mahallesi 657. Cadde No:14 Altındağ/Ankara olarak açıklandı.
Konut ve Ticari Alan Bir Arada
Projenin kullanım şeklinin “Konut + Dükkân” olarak belirlenmesi, Gültepe’deki yatırımın karma kullanımlı bir gayrimenkul geliştirme projesi olacağını gösteriyor.
Bu modelde konutların yanı sıra zemin veya uygun bölümlerde ticari bağımsız alanların geliştirilmesi mümkün olacak.
Ancak yayımlanan ilanda toplam konut sayısı, dükkân sayısı, bağımsız bölümlerin büyüklükleri ve satışa konu olabilecek alan dağılımı açıklanmadı.
Bu nedenle proje için henüz bir “kaç konut yapılacak?” hesabı yapmak sağlıklı değil.
Altındağ’da 488 Milyon TL’lik Gayrimenkul Geliştirme Projesi
Gültepe Mahallesi’ndeki ihale; 5.431 metrekare arsa, 18.552 metrekare toplam inşaat alanı ve 488,4 milyon TL’lik muhammen bedeliyle Ankara’da belediye taşınmazları üzerinden geliştirilecek dikkat çekici projeler arasına giriyor.
Özellikle kat karşılığı model kullanılması, belediyenin arsayı doğrudan satmak yerine mülkiyetindeki taşınmazı gayrimenkul geliştirme yoluyla değerlendirmesi anlamına geliyor.
İhaleye katılmayı planlayan firmaların yalnızca 488,4 milyon TL’lik muhammen bedeli değil; belediyeye bırakılacak bağımsız bölümleri, paylaşım esaslarını, imar haklarını, toplam satılabilir alanı, proje maliyetlerini, teknik şartları ve bölgedeki konut-ticari alan satış fiyatlarını birlikte değerlendirmesi gerekiyor.
7 Ekim’de gerçekleştirilecek ihale sonucunda ortaya çıkacak teklif ve paylaşım koşulları, projenin gerçek ekonomik büyüklüğünün değerlendirilmesi açısından belirleyici olacak.