Üç veri, tek piyasa değil
Türkiye’de 2026’nın ilk altı ayında 1 milyon 268 bin 950 gayrimenkul satış işlemi yapıldı. Bu sayı, 2025’in aynı dönemindeki 1 milyon 414 bin 382 işleme göre yüzde 10,3 düşüş anlamına geliyor. İlk bakışta tablo soğumaya işaret ediyor; ancak haziranda 239 bin 179 satışla yılın en yüksek aylık seviyesi görülmesi, talebin dönem boyunca düz bir çizgide zayıflamadığını gösteriyor. Haziran satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,6 arttı.
Aynı dönemde tapu harcı geliri yüzde 74,7 artarak 108 milyar 948 milyon TL’ye ulaştı. Bunun yaklaşık 103,5 milyar TL’si satış işlemlerinden geldi. Satış adedindeki düşüşle harç gelirindeki yükseliş yan yana konulduğunda piyasanın nominal parasal büyüklüğünün, işlem sayısından daha hızlı arttığı görülüyor.
Fakat burada kritik bir sınır var: Harç gelirindeki yüzde 74,7’lik artış, gayrimenkul fiyatlarının aynı oranda yükseldiği anlamına gelmez. Beyan edilen satış değerleri, işlem kompozisyonu, değerli varlıkların toplam içindeki payı ve harç matrahını etkileyen uygulamalar sonucu değiştirebilir. Bu nedenle harç gelirini doğrudan bir fiyat endeksi gibi kullanmak yanlış olur.
Altı yıllık karşılaştırma ne söylüyor?
| Yıl | İlk yarı satış adedi | Yıllık değişim |
| 2021 | 1.186.049 | — |
| 2022 | 1.523.515 | +%28,5 |
| 2023 | 1.358.551 | -%10,8 |
| 2024 | 1.223.047 | -%10,0 |
| 2025 | 1.414.382 | +%15,6 |
| 2026 | 1.268.950 | -%10,3 |
Kaynak: AA’nın TKGM verilerinden derlediği ilk yarı satış serisi. Yıllık değişimler yuvarlanmıştır.
Seri, 2022’deki yüksek seviyeden sonra piyasanın düzenli bir aşağı yön izlemediğini gösteriyor. 2025’teki toparlanmanın ardından 2026’da yeniden düşüş var; buna rağmen ilk yarı satış adedi 2024 ve 2021 seviyelerinin üzerinde. Başka bir ifadeyle güncel tablo ne tarihî zirveye dönüş ne de uzun dönemli çöküş olarak okunmalı.
Haziran toparlanması neden tek başına yeterli değil?
Aylık satışlar ocakta 204 bin 884, şubatta 222 bin 842, martta 200 bin 529, nisanda 234 bin 468, mayısta 167 bin 48 ve haziranda 239 bin 179 olarak gerçekleşti. Mayıs ile haziran arasındaki güçlü sıçrama dikkat çekici olsa da bir aylık hareket trend teyidi sayılmaz. Tatil ve çalışma günü etkileri, kampanyalar, kredi koşulları ve ertelenmiş işlemler aylık dağılımı değiştirebilir.
Yatırımcı açısından doğru yaklaşım, hazirandaki ivmenin üçüncü çeyrekte korunup korunmadığını izlemektir. Özellikle temmuz–eylül döneminde işlem adedi, ortalama pazarlama süresi, indirim oranı ve ipotekli işlemler aynı anda güçlenirse daha kalıcı bir canlanmadan söz edilebilir.
İpotek işlemleri finansmanın hâlâ belirleyici olduğunu gösteriyor
İlk yarıda toplam tapu işlemi 9 milyon 735 bin 240’a ulaştı; yaklaşık 613 bin ipotek işlemi kayda geçti. İpotek sayısı yalnız konut kredisi kullanımını değil, işletme finansmanı ve teminat ilişkilerini de içerebildiği için doğrudan satış finansmanı göstergesi değildir. Yine de gayrimenkulün kredi sistemindeki teminat rolünün büyüklüğünü ortaya koyar.
Ticari gayrimenkulde faiz kadar vade, teminat değeri, borç servis karşılama oranı ve kira sözleşmesinin niteliği önemlidir. Nominal fiyatı yükselen bir varlığın finansman maliyeti kira gelirinden hızlı artıyorsa, değer artışı yatırımcı nakit akışına yansımayabilir.
Ticari gayrimenkul yatırımcısı için 7 kontrol göstergesi
- Varlık türü: Toplam gayrimenkul verisi; konut, arsa, tarla, iş yeri ve diğer nitelikleri birlikte içerir. Karar, ilgili alt pazardaki gerçek işlemlerle verilmelidir.
- Mikro lokasyon: Şehir ortalaması yerine cadde, sanayi bölgesi, lojistik koridor ve alt pazar bazında emsal aranmalıdır.
- Kapanmış işlem emsali: İlan fiyatı beklentiyi; tapuda kapanan işlem pazarı gösterir. Değerleme mümkün olduğunca yakın tarihli gerçekleşmiş işlemlere dayanmalıdır.
- Beyan edilen değer: Tapu harcı geliri parasal hareketi gösterir ancak tek başına fiyat endeksi değildir. İşlem kompozisyonu mutlaka sorgulanmalıdır.
- Finansman yapısı: Kredi faizi kadar vade, özkaynak oranı ve teminat koşulları da nakit akışını belirler.
- Pazarlama süresi ve iskonto: Satış adedi artarken pazarlama süresi uzuyor ya da kapanış indirimi büyüyorsa fiyat gücü zayıf olabilir.
- Kira ve gerçek getiri: Nominal değer artışı; boşluk, aidat, bakım, vergi ve enflasyon sonrası reel getiriyle birlikte hesaplanmalıdır.
Karar kutusu
| NE DEĞIŞTI? İlk yarı satış adedi yıllık yüzde 10,3 azalırken haziran satışları yıllık yüzde 9,6 arttı; tapu harcı geliri ise yüzde 74,7 yükseldi. |
| NEDEN ÖNEMLI? Hacim, dönemsel hız ve nominal parasal büyüklük aynı yönde hareket etmiyor. Piyasanın tamamı için tek bir “iyi” veya “kötü” etiketi yanıltıcı. |
| YATIRIMCI IÇIN SONUÇ Portföy kararında toplam satış adedi yerine varlık türü, mikro lokasyon, gerçekleşmiş emsal, kira nakit akışı ve finansman maliyeti birlikte kullanılmalı. |
| BUNDAN SONRA NE IZLENECEK? Üçüncü çeyrek işlem hacmi, alt kırılımlar, ipotekli satışlar, ticari kredi koşulları, pazarlama süresi ve gerçekleşen satış–ilan fiyatı farkı takip edilmeli. |
TicariGM360 değerlendirmesi
Bugünkü veri seti, piyasanın nominal olarak büyürken işlem hacmi bakımından daha seçici hâle gelebildiğini düşündürüyor. Bu, güçlü kira sözleşmesi bulunan, doğru lokasyondaki ve finansmanı sürdürülebilir varlıkların öne çıkabileceği; yalnız “fiyat artıyor” söylemiyle pazarlanan varlıklarda ise riskin büyüyebileceği bir dönemdir.
Danışmanlar ve değerleme profesyonelleri için asıl görev, ulusal manşeti müşterinin varlığına tercüme etmektir. Bir lojistik depo, cadde mağazası, ofis katı ve geliştirme arsası aynı veriyle aynı yönde fiyatlanamaz. Müşteriye sunulan raporda satış adedinin yanı sıra kira tahsilatı, boşluk, yeniden kiralama maliyeti, bölgesel arz, yapı niteliği ve çıkış likiditesi görünür olmalıdır.
Sonuç olarak satıştaki düşüş ile harç gelirindeki artış bir çelişki değil; piyasanın farklı boyutlarını gösteren iki ayrı sinyaldir. Haziran toparlanması umut verici bir hareket olmakla birlikte, kalıcı yön için daha uzun seri gerekir. Yatırım kararı tek bir oranla değil, doğrulanmış çoklu gösterge setiyle alınmalıdır. Bu analiz genel bilgi amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.