2026 ikinci çeyreğinde lojistik kullanım hacmi Kuzey Amerika’da yıllık yüzde 46, Avrupa’da yüzde 20 ve Asya Pasifik’te yüzde 4 arttı. Talebi üçüncü taraf lojistik şirketleri, e-ticaret ve üretim firmaları destekliyor. Şirketler jeopolitik belirsizliği geçici bir durum olarak beklemek yerine tedarik zincirini daha dayanıklı kılacak depo ve dağıtım kararlarını uygulamaya başladı.
Metrekareden megavata geçiş
Yeni nesil depo talebinde yalnız alan ve rampa sayısı değil elektrik gücü, çatı taşıma kapasitesi, otomasyon ve robotik altyapısı belirleyici. Veri merkezleri çevresinde oluşan ekipman ve yedek parça lojistiği de ek talep yaratıyor. Güç bağlantısı zayıf tesislerin fiziksel olarak yeni görünmesi, yüksek teknoloji kullanan kiracı bakımından yeterli kalite anlamına gelmiyor.
Arzın yeri ve niteliği önemli
Yakın üretim ve tedarik stratejileri, liman–otoyol–demiryolu bağlantısı olan bölgeleri öne çıkarıyor. Buna karşılık yüksek arsa ve inşaat maliyetleri spekülatif depo geliştirmeyi sınırlandırıyor. Kullanıcıya özel yapılan tesislerde uzun sözleşme ve güçlü teminat geliştiricinin finansman erişimini kolaylaştırabilir; ancak tek kiracıya aşırı bağımlılık çıkış değerini zayıflatabilir.
Türkiye için yatırım filtresi
İstanbul–Kocaeli koridoru kadar Ankara’nın doğu ve batı sanayi aksları da enerji, iş gücü ve dağıtım erişimiyle ele alınmalı. Ostim–İvedik’te küçük sanayi ve şehir içi dağıtım; Temelli, Akyurt ve Kahramankazan’da daha büyük tesis senaryoları ayrışıyor. Yatırımcı, kira emsalini bina standardı ve kurumsal kiracı profiliyle eşleştirmeden kapitalizasyon yapmamalı.
Kiralama sözleşmesinde teknik şartlar
Otomasyon kullanan kiracılar enerji kesintisi, zemin yükü, internet yedekliliği ve bakım erişimi için ölçülebilir hizmet seviyeleri ister. Sözleşmede yalnız kira artışı değil kapasite teslimi, arıza sorumluluğu, çatı kullanımı ve yatırımın sökülmesi düzenlenmeli. Kullanıcıya özel CAPEX’in kira süresi içinde geri kazanılması için erken çıkış tazminatı açık kurulmalıdır.
Değerlemede gelir kalitesi
Depo değerlemesinde piyasa kirası ile sözleşme kirası arasındaki fark, kiracının kredi kalitesi ve kalan vade ayrı gösterilmeli. Yüksek kira, zayıf teminat veya kısa süre nedeniyle beklenen değeri üretmeyebilir. Yeniden kiralama süresi ve teknik uyum maliyeti net işletme gelirinden düşülmeden kullanılan kapitalizasyon oranı yatırımcıyı yanıltır.