Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, İstanbul Beşiktaş Rumeli Hisarı Mahallesi’nde, 1403 ada 648 parseldeki Yapı Kredi Plaza B Blok’un 11’inci katında bulunan 25 numaralı bağımsız bölüm üzerine Ziraat Katılım Bankası lehine ipotek tesis etti. Büro niteliğindeki bağımsız bölümün yasal ve mevcut brüt kullanım alanı 386 metrekare. KAP açıklamasına göre birinci derece ipotek, şirketin kullanılmış ve ileride kullanacağı krediler ile bunlara bağlı doğmuş ve doğacak borçların teminatı olarak kuruldu; fek işlemi banka bildirene kadar geçerli olacak.
İpotek limiti kredi bakiyesi anlamına gelmiyor
Tapuda tesis edilen ipotek bedeli 252 milyon TL. Bununla birlikte şirket açıklaması kullanılan kredinin güncel anapara bakiyesini, yeni kredi tutarını veya vadesini vermiyor. İpotek limiti, mevcut ve gelecekteki farklı yükümlülükleri kapsayabildiği için doğrudan “kredi tutarı” ya da varlık değeri üzerinden hesaplanan kredi/değer oranı olarak yorumlanamaz. 252 milyon TL’yi 89,8 milyon TL’lik ekspertiz değeriyle oranlamak, açıklanmayan kredi bakiyesi hakkında yanıltıcı bir sonuç üretir. Maddi bilgi, tek ofisin geniş kapsamlı kredi teminat havuzuna alınmış olmasıdır.
Değerleme raporunda kira 395 bin TL
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme’nin 30 Temmuz tarihli raporu, ofisin KDV hariç piyasa değerini 89,8 milyon TL, KDV dahil değerini 107,76 milyon TL olarak belirledi. Pazar yaklaşımında yaklaşık 232.642 TL/metrekare değer oluşuyor. Aylık pazar kirası KDV hariç 395 bin TL; raporda birim kira yaklaşık 1.024 TL/metrekare ve yıllık kira 4,74 milyon TL olarak hesaplandı. Basit yıllık kira/pazar değeri oranı yaklaşık yüzde 5,3’e denk gelirken rapor gelir yaklaşımında yüzde 5,5 kapitalizasyon oranı ve 86,21 milyon TL değer kullandı.
Kurumsal ofiste teminat ve değerleme aynı bildirime girdi
Bildirim, Levent ofis piyasası açısından iki ayrı veri seti sunuyor: güncel ekspertiz-kira göstergeleri ve bankacılık teminat işlemi. Varlığın tamamlanmış, iskanlı ve ofis kullanımında olması değerleme yöntemini desteklerken, ipoteğin kapsamı şirketin finansman yapısıyla ilgili. Değerleme raporundaki kira bir taşınmazın fiilen bu bedelle kiraya verildiğini göstermiyor; raporda takdir edilen piyasa kirasını ifade ediyor. Bundan sonraki maddi aşamalar kredi kullanım tutarı, ipoteğin kaldırılması veya varlığın kiralama-satış işlemine konu olması halinde KAP üzerinden izlenebilecek.
Pazar ve gelir yaklaşımı birbirine yakın sonuç verdi
Ekspertizde pazar yaklaşımıyla bulunan 89,8 milyon TL ile gelir yaklaşımındaki 86,21 milyon TL arasında yaklaşık yüzde 4,2 fark bulunuyor. Değerleme şirketi, yeterli emsal bulunduğu gerekçesiyle nihai takdirde pazar yaklaşımını esas aldı. Bu yakınlık, emsal satış-kira verilerinin aynı fiyatlama bandını desteklediğini gösterse de rapor tek bir bağımsız bölüme ait. Bina yaşı, kat, manzara, bağımsız bölüm büyüklüğü ve kiracı şartları nedeniyle verinin Levent’teki tüm ofislere doğrudan uygulanması mümkün değil.