Türkiye’de ortalama konut fiyatı Eylül 2026 itibarıyla 4 milyon 983 bin TL’ye ulaştı. Endeksa verilerine göre 3 milyon TL’nin altında konut alınabilen il sayısı yalnızca 5’e gerilerken, İstanbul 7,4 milyon TL ile en pahalı il oldu. Kilis ise ortalama konut fiyatının 2 milyon TL’nin altında kaldığı tek şehir olarak öne çıktı. Konut fiyatları nominal olarak yükselmesine rağmen enflasyondan arındırıldığında yıllık yüzde 5,7 değer kaybı yaşandı.
Türkiye’de konut fiyatları yükselmeye devam ederken şehirler arasındaki fiyat farklılıkları dikkat çekiyor. Özellikle büyükşehirlerde konut sahibi olmak giderek daha yüksek bütçe gerektirirken, bazı Anadolu illerinde ortalama fiyatlar 3 milyon TL’nin altında kalmayı sürdürüyor.
Gayrimenkul veri platformu Endeksa’nın Eylül 2026 verilerine göre Türkiye genelinde daire nitelikli konutların ortalama metrekare satış fiyatı 41 bin 529 TL oldu.
120 metrekarelik bir konutun hesaplanan ortalama satış bedeli ise 4 milyon 983 bin 480 TL’ye ulaştı.
Türkiye’de Ortalama Konut Fiyatı Ne Kadar?
Endeksa verilerine göre Eylül 2026 itibarıyla Türkiye genelindeki konut piyasasında şu göstergeler öne çıktı:
| Gösterge | Eylül 2026 Verisi |
|---|---|
| Ortalama metrekare fiyatı | 41.529 TL |
| Ortalama konut büyüklüğü (hesaplama) | 120 m² |
| Ortalama konut fiyatı | 4.983.480 TL |
| Yıllık nominal fiyat artışı (Endeksa) | %22,97 |
| Kira faydası dahil yıllık getiri | %32,40 |
| Yıllık brüt kira getirisi | %8,04 |
| Ortalama amortisman süresi | 12 yıl |
| TCMB yıllık reel fiyat değişimi | -%5,7 |
Konut fiyatlarındaki yükselişe rağmen yıllık reel değişimin negatif olması, fiyat artışlarının genel enflasyonun altında kaldığını gösteriyor.
Türkiye’nin En Pahalı 5 İli
Eylül ayında ortalama konut fiyatının en yüksek olduğu il İstanbul oldu.
İstanbul’da ortalama konut fiyatı 7 milyon 426 bin TL’ye ulaşırken, Muğla 7 milyon 196 bin TL ile ikinci sırada yer aldı.
Antalya, İzmir ve Çanakkale de konut fiyatlarının 5 milyon TL’nin üzerinde olduğu iller arasında bulunuyor.
| Sıra | İl | Ortalama Konut Fiyatı |
|---|---|---|
| 1 | İstanbul | 7.426.000 TL |
| 2 | Muğla | 7.196.000 TL |
| 3 | Antalya | 5.735.000 TL |
| 4 | İzmir | 5.616.000 TL |
| 5 | Çanakkale | 5.235.000 TL |
İstanbul’daki ortalama konut fiyatı, Türkiye ortalamasının yaklaşık yüzde 49 üzerinde bulunuyor.
Özellikle İstanbul ve Muğla’da ortalama konut bedellerinin 7 milyon TL’yi aşması, bu illerde konut alımı için gereken bütçenin büyüklüğünü ortaya koyuyor.
En Ucuz Konutlar Hangi İllerde?
Endeksa’nın Eylül 2026 verilerine göre Türkiye’de ortalama konut fiyatının en düşük olduğu il Kilis oldu.
Kilis’te ortalama konut fiyatı 1 milyon 901 bin TL olarak hesaplandı. Böylece Kilis, ortalama konut fiyatının 2 milyon TL’nin altında kaldığı tek il olarak kayıtlara geçti.
Kilis’i Hakkâri, Kars, Bitlis ve Ardahan izledi.
| Sıra | İl | Ortalama Konut Fiyatı |
|---|---|---|
| 1 | Kilis | 1.901.000 TL |
| 2 | Hakkâri | 2.461.000 TL |
| 3 | Kars | 2.586.000 TL |
| 4 | Bitlis | 2.881.000 TL |
| 5 | Ardahan | 2.993.000 TL |
| 6 | Osmaniye | 3.070.000 TL |
| 7 | Ağrı | 3.191.000 TL |
| 8 | Düzce | 3.247.000 TL |
| 9 | Kırıkkale | 3.277.000 TL |
| 10 | Tekirdağ | 3.316.000 TL |
Veriler, 3 milyon TL’nin altında ortalama konut fiyatına sahip il sayısının 5 olduğunu gösteriyor.
Buradaki fiyatlar il genelindeki ortalamaları ifade ediyor. Dolayısıyla diğer illerde 3 milyon TL’nin altında satılık konut bulunmadığı anlamına gelmiyor.
İstanbul ile Kilis Arasında 5,5 Milyon TL Fark Var
Türkiye’nin en pahalı ve en uygun fiyatlı illeri arasındaki fark da dikkat çekiyor.
İstanbul’da ortalama 7 milyon 426 bin TL olan konut fiyatı, Kilis’te 1 milyon 901 bin TL seviyesinde bulunuyor.
İki il arasındaki ortalama fiyat farkı 5 milyon 525 bin TL’ye ulaşıyor.
Buna göre İstanbul’daki ortalama bir konutun fiyatı, Kilis’teki ortalama konut fiyatının yaklaşık 3,9 katına karşılık geliyor.
Bu farklılıkta şehirlerin ekonomik yapısı, nüfus yoğunluğu, konut talebi, arsa maliyetleri ve konut stokunun özellikleri gibi birçok unsur etkili olabiliyor.
Ankara’nın Komşusu Kırıkkale Ucuz İller Arasında
En düşük ortalama konut fiyatına sahip iller listesinde İç Anadolu ve Marmara Bölgesi’nden şehirler de bulunuyor.
Ankara’ya komşu Kırıkkale’de ortalama konut fiyatı 3 milyon 277 bin TL olarak hesaplandı.
İstanbul’a komşu Tekirdağ ise 3 milyon 316 bin TL ortalamayla en uygun fiyatlı 10 il arasında yer aldı.
Düzce’de ortalama fiyat 3 milyon 247 bin TL seviyesinde gerçekleşti.
Bu veriler, büyükşehirlerin yakınındaki bazı illerde konut fiyatlarının ülke ortalamasının altında kaldığını gösteriyor.
Ancak il ortalamaları, şehir merkezleriyle ilçeler ve mahalleler arasındaki fiyat farklılıklarını tek başına ortaya koymuyor.
Konut Fiyatları Artıyor Ama Reel Olarak Geriliyor
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) Konut Fiyat Endeksi verileri de konut piyasasındaki önemli bir ayrışmaya işaret ediyor.
Eylül 2026’da Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre yüzde 1,2, geçen yılın aynı ayına göre ise nominal olarak yüzde 22,3 yükseldi.
Buna karşılık enflasyondan arındırılmış yıllık değişim yüzde eksi 5,7 olarak gerçekleşti.
Bu durum, konut fiyatlarının Türk lirası cinsinden yükselmesine rağmen genel fiyat artışlarının gerisinde kaldığını gösteriyor.
Endeksa’nın yüzde 22,97’lik yıllık fiyat değişimi ile TCMB’nin yüzde 22,3’lük endeks artışı farklı veri kaynaklarına ve hesaplama yöntemlerine dayanıyor. Bu nedenle iki göstergenin birebir aynı olması beklenmiyor.
Konut Satışları İlk 9 Ayda Yüzde 7,2 Düştü
Fiyat verilerinin yanı sıra konut satışlarında da gerileme yaşandı.
Ocak-eylül 2026 döneminde Türkiye genelinde toplam 1 milyon 92 bin 919 konut satıldı.
Bu rakam, 2025 yılının aynı dönemine kıyasla yüzde 7,2 düşüşe işaret etti.
Satışlardaki gerileme ile reel fiyat kaybının aynı dönemde görülmesi, konut piyasasında fiyat ve talep göstergelerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Bununla birlikte satışlardaki düşüşün tek nedeninin yüksek konut fiyatları olduğunu söylemek mümkün değil. Finansman koşulları, hanehalkı gelirleri ve yatırım tercihleri de konut talebini etkiliyor.
Konutta Amortisman Süresi 12 Yıl
Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde konutların yıllık brüt kira getirisi yüzde 8,04 seviyesinde hesaplandı.
Ortalama geri dönüş süresi ise yaklaşık 12 yıl olarak belirtildi.
Bu gösterge, konutun satın alma bedelinin kira gelirleriyle karşılanması için gereken teorik süreyi ifade ediyor.
Ancak brüt kira getirisi hesabında vergi, bakım, aidat, boş kalma süresi ve diğer işletme giderleri net getiriden farklı sonuçlar doğurabiliyor.
Bu nedenle yatırım amacıyla konut satın alacak kişilerin yalnızca amortisman süresini değil, taşınmazın toplam maliyetini ve beklenen net kira gelirini de değerlendirmesi önem taşıyor.
Konut Piyasasında Şehirler Arasındaki Fark Büyüyor
Eylül 2026 verileri, Türkiye’de konut fiyatlarının şehirler arasında önemli ölçüde farklılaştığını ortaya koyuyor.
İstanbul’da ortalama konut fiyatı 7,4 milyon TL’yi aşarken, Kilis’te 2 milyon TL’nin altında kaldı. Türkiye genelinde ise ortalama konut fiyatı 5 milyon TL sınırına yaklaştı.
Öte yandan yıllık nominal fiyat artışına rağmen reel değer kaybının yüzde 5,7’ye ulaşması ve ilk dokuz ayda konut satışlarının yüzde 7,2 gerilemesi, piyasanın dikkat çeken diğer göstergeleri oldu.
Konut piyasasında önümüzdeki dönemin seyrinde fiyatların yanı sıra kredi koşulları, alım gücü ve şehirler arasındaki talep farklılıkları belirleyici olmaya devam edecek.