TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin 30 Haziran 2026 değer tarihli çalışması, beş taşınmaz için KDV hariç 3.509.800.000 TL, KDV dahil 3.860.780.000 TL pazar değeri belirledi. Raporda 31 Aralık 2025 tarihli önceki değer 2.890.765.000 TL olarak yer alıyor. İki tarih arasındaki 619.035.000 TL fark yaklaşık yüzde 21,4 artışa karşılık geliyor. Toplam yüzölçümü üzerinden yapılan basit hesap KDV hariç yaklaşık 86 bin TL/metrekare ortalama veriyor. Ancak bu ortalama, parsellerin ayrı hukuki statülerini, yapılaşma koşullarını ve geliştirme zamanlamasını tek başına açıklamıyor. KAP bildiriminin 10 Ağustos’ta yapılmış olması da değer tarihini değiştirmiyor; açıklanan tutar 30 Haziran koşullarına ait.
Beş parselin koşulları aynı değil
Portföy 12780 ada 1, 12767 ada 3, 12769 ada 1 ile 2370 ada 727 ve 763 parsellerden oluşuyor. En büyük üç parsel toplam alanın yaklaşık yüzde 89,5’ini taşıyor. Değerleme raporuna göre 12780 ada 1, 12767 ada 3 ve 12769 ada 1 parseller 9 Nisan 2026 tarihli imar düzenlemesine konu edildi ve TİCTK-1 lejandında bulunuyor. Bu alanlarda temel emsal 1,80 olarak belirtilirken kullanım ve kat koşullarına göre farklı plan hükümleri devreye girebiliyor. Konut veya rezidans kullanımı toplam emsalin yüzde 60’ını aşamıyor. Bu nedenle toplam pazar değerini doğrudan tek tip konut projesi kapasitesine çevirmek sağlıklı bir sonuç üretmiyor.
İmar uygulaması zamanlama riskini koruyor
2370 ada 727 ve 763 parsellerin tapu kayıtlarında 18. madde uygulaması ile 6306 sayılı Kanun kapsamında beyanlar bulunuyor. Rapor, imar uygulaması tamamlanana kadar bu iki parselde uygulama yapılamadığını belirtiyor. Ayrıca 12769 ada 1 parselin yola cephesinin bulunmaması erişim ve parselasyon çözümünü kritik hale getiriyor. Dolayısıyla açıklanan pazar değeri, hemen kullanılabilir net inşaat hakkı, hazır ruhsat veya kesin proje takvimi anlamına gelmiyor. Portföy değerindeki olumlu hareket ile nakde dönüşüm hızı birbirinden ayrı okunmalı. Geliştirme kararı açısından askı, parselasyon, tescil ve erişim adımlarının hangi sırada tamamlanacağı belirleyici olacak.
İki değerleme yaklaşımı yakın sonuç verdi
Rapor pazar yaklaşımında 3,5098 milyar TL, emsal 1,80 varsayımıyla kurulan gelir yaklaşımında ise yaklaşık 3,56 milyar TL değere ulaşıyor. Yöntemlerin yakın bantta buluşması, piyasa emsalleri ile geliştirme senaryosunun aynı büyüklük düzeyinde sonuç verdiğini gösteriyor. Bununla birlikte gelir yaklaşımı da varsayımlara dayanıyor; proje karması, satış hızı, inşaat maliyeti, finansman yükü ve uygulama takvimi değiştiğinde sonuç yeniden hesaplanabilir. Basit metrekare ortalamasının yatırım kararı için yeterli olmamasının nedeni de bu. Değerleme raporu bir pazar görüşü sunuyor, şirketin belirli tarihte satış yapacağını veya aynı tutarda nakit yaratacağını garanti etmiyor.
Sıradaki maddi aşamalar
Taşınmazların D-100 Karayolu, Sanayi Caddesi, metro ve Marmaray bağlantılarına yakınlığı raporda olumlu konum unsurları arasında sayılıyor. Kartal dönüşüm bölgesindeki erişilebilirlik; ticaret, turizm, ofis ve sınırlı konut kullanımını içeren karma geliştirme senaryolarını destekleyebilir. Buna karşılık lokasyon avantajı hukuki takvimi ortadan kaldırmıyor. Bundan sonra izlenecek maddi başlıklar 18. madde ve parselasyon işlemlerinin tamamlanması, yola cephe çözümü, olası proje ruhsatları ile şirketin satış ya da geliştirme yönündeki yeni KAP açıklamaları olacak. Değer artışının ne kadarının piyasa hareketinden, ne kadarının 9 Nisan imar düzenlemesinden kaynaklandığı ise tek raporla ayrıştırılamıyor. Ayrıca KDV dahil ve hariç değerlerin haberlerde karıştırılmaması gerekiyor. Şirket bilançosuna yansıyacak muhasebe etkisi, değerleme raporundaki pazar değeriyle aynı kalemi ifade etmeyebilir; dönem finansal tablolarındaki sınıflandırma ve bağımsız denetim notları bu nedenle ayrıca kontrol edilmeli. Yeni bir satış, ortaklık veya proje kararı bulunmadıkça bugünkü bildirim esas olarak güncel değerleme bilgisidir.
Karar çerçevesi
| Ne değişti?
Türker Proje’nin 10 Ağustos’ta KAP’ta yayımlanan raporuna göre Kartal Çavuşoğlu’ndaki toplam 40.797,72 metrekarelik beş taşınmazın KDV hariç pazar değeri 3,5098 milyar TL’ye ulaştı. Rapor, artan değerin yanında imar uygulaması ve erişim koşullarını da görünür kılıyor. |
Neden önemli?
TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin 30 Haziran 2026 değer tarihli çalışması, beş taşınmaz için KDV hariç 3.509.800.000 TL, KDV dahil 3.860.780.000 TL pazar değeri belirledi. |
| Hukuki aşama
Değerleme bildirimi yayımlandı; 18. madde, parselasyon ve erişim işlemleri tamamlanmış proje ruhsatı anlamına gelmiyor. |
Bundan sonra
Yeni imar ve proje kararları KAP’tan izlenecek. |
Ticari gayrimenkule etkisi
İki parselde 18. madde uygulaması tamamlanmadan geliştirme yapılamıyor. Bir parselin yola cephesi bulunmuyor.