Green Street’in ABD broker sıralamasına göre 25 milyon dolar ve üzerindeki ticari gayrimenkul satışları 2026’nın ilk yarısında 164 milyar dolara çıktı. Artış güçlü, ancak finansman ve sorunlu varlık işlemleri tabloyu ayrıştırıyor.
Büyük işlemlerde hacim 38 milyar dolar büyüdü
Green Street’in yaklaşık 40 aracı kurumun yanıtları, tapu kayıtları, yayımlanmış haberler ve şirket açıklamalarıyla hazırladığı ara dönem sıralamasına göre ABD’de 25 milyon dolar ve üzerindeki ticari gayrimenkul satışları 2026’nın ilk yarısında 164 milyar dolara ulaştı. 2025’in aynı dönemindeki 126 milyar dolara göre artış yaklaşık yüzde 30 oldu. Bu karşılaştırma yalnız büyük ölçekli satışları kapsıyor; küçük varlıklar, geliştirme bütçeleri veya borç refinansmanları ana hacme dahil değil.
Orta ölçekli satışlar daha yavaş arttı
5 milyon ile 25 milyon dolar arasındaki işlemler aynı dönemde 52,3 milyar dolardan 57,1 milyar dolara yükseldi. Yıllık artış yüzde 9,3 ile büyük işlem segmentinin belirgin biçimde gerisinde kaldı. Ayrışma, kurumsal sermayenin büyük portföy ve platform işlemlerine daha hızlı döndüğünü; orta ölçekli alıcıların ise borç maliyeti ve özkaynak gereksinimine karşı daha seçici kaldığını düşündürüyor. Satıcı tarafı danışman kullanılan işlemlerdeki yüzde 39,3’lük artış da kurumsal satış süreçlerinin ağırlığını destekliyor.
Finansman yeniden açılıyor fakat seçici
Büyük bankaların ticari gayrimenkul kredilerindeki artış işlem hacmini destekleyen unsurlardan biri. Bisnow’un aktardığı verilere göre Goldman Sachs ikinci çeyrekte 40 milyar dolar ticari gayrimenkul kredisi kullandırdı; bu tutar yıllık yüzde 21 artışa işaret ediyor. Yine de yüksek faizler ve makroekonomik belirsizlikler ortadan kalkmış değil. Finansman; güçlü kiracı, kaliteli teminat, düşük kaldıraç ve yeniden fiyatlanmış varlıklarda daha erişilebilirken sorunlu ofisler ve vadesi gelen borçlar farklı risk primiyle işlem görüyor.
Hacim artışı geniş tabanlı iyileşme demek değil
Toplam satışın yükselmesi tüm segmentlerde değerlerin aynı hızla toparlandığını göstermiyor. Veri merkezi geliştirmeleri, sorunlu varlık satışları ve büyük kurumsal portföyler toplamı yukarı taşıyabilir. Ofis, perakende, lojistik, konut kiralama ve özel amaçlı mülklerde kira büyümesi ile sermaye oranları farklı seyrediyor. Bu nedenle işlem adedi, fiyat/ft², kapitalizasyon oranı, doluluk ve borç koşulları birlikte okunmalı. Distress kaynaklı zorunlu satışlarla büyüme odaklı satın almalar aynı piyasa sinyalini üretmez.
Türkiye için doğrudan fiyat değil sermaye sinyali
ABD verisi Türkiye’deki ofis, AVM veya lojistik varlıklar için doğrudan emsal oluşturmaz. Para birimi, kira sözleşmesi, faiz, vergi ve likidite koşulları farklıdır. Buna rağmen kurumsal sermayenin büyük işlemlere geri dönmesi, küresel fonların gayrimenkul risk iştahındaki yönü göstermesi bakımından önemlidir. Türkiye’de yabancı yatırım ilgisinin güçlenmesi için işlem hacmi kadar şeffaf veri, öngörülebilir kira nakit akışı, çevresel performans ve finansman çıkışının görünür olması gerekecek. Sonraki yarıda büyümenin borç maliyetine rağmen sürüp sürmediği izlenecek.
İkinci yarı karşılaştırması yönü doğrulayacak
İlk yarı rakamları tek başına kalıcı döngü dönüşünü kanıtlamaz. Faiz patikası, kredi vadeleri ve zorunlu satışların payı ikinci yarıda hacmin niteliğini gösterecek. Büyük işlemlerde fiyat istikrarı görülmeden yalnız toplam dolar hacmine bakmak iyileşmeyi olduğundan güçlü gösterebilir.
Ticari gayrimenkule etkisi
| Küresel büyük işlem hacmindeki yüzde 30 artış, kurumsal sermayenin ticari gayrimenkule geri döndüğünü gösteriyor; ancak toparlanma segment ve varlık kalitesine göre seçici. Türkiye piyasası için ana karşılaştırma, yabancı sermayenin talep ettiği veri şeffaflığı ve finansman görünürlüğüdür. |