Aynı Sokakta yüzde 50 Fark! İstanbul’da Konut Fiyatlarını Artık Binanın Yaşı Belirliyor

İstanbul konut piyasasında dengeler bu kez binanın yaşı üzerinden yeniden şekilleniyor. Aynı sokakta, aynı cephede yer alan daireler arasında yalnızca yapı yaşı nedeniyle neredeyse yarı yarıya fiyat farkı oluşmuş durumda. Sıfıra yakın binalarla 16 yaş ve üzeri yapılar arasındaki makas, bazı ilçelerde yüzde 40–50 bandına kadar açılıyor.

Uzmanlara göre bu ayrışmanın arkasında yalnızca estetik değil; deprem riski, otopark, asansör, enerji verimliliği ve tadilat maliyetleri gibi çok sayıda belirleyici faktör bulunuyor.

İkinci El Satışlar Zirvede, Yeni Konutlar Fiyatı Taşıyor

Türkiye genelinde 2025’in ilk 11 ayında 1 milyon 434 bin 133 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre %13,3 artış anlamına geliyor.

Sadece kasım ayında 141 bin 100 konut el değiştirdi.

Dikkat çeken en önemli detay ise satışların %67’sinin ikinci el konutlardan oluşması. Başka bir ifadeyle bu yıl satılan her 3 konuttan 2’si ikinci el oldu.

Konut Fiyat Endeksi Yükseliyor Ama Ayrışma Derinleşiyor

TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne göre:

• Türkiye genelinde yıllık artış: %31,4

• İstanbul’da yıllık artış: %31,7

Ancak bu artış homojen değil. Aynı semtte bile yeni ve eski konutlar arasında ciddi değer farkları oluşuyor.

“Yaş Farkı” Fiyatı Belirliyor

Sektör temsilcileri durumu şöyle özetliyor:

“Özellikle 16 yaş ve üzeri binalar; deprem riski, yüksek tadilat ihtiyacı, asansör ve kapalı otopark eksikliği nedeniyle daha düşük fiyatlanıyor. Yeni ve sıfır konutlar ise bu ihtiyaçlara cevap verdiği için piyasada çok daha yüksek bedellerle alıcı buluyor.”

İstanbul’da Yeni (0–4 Yaş) Konutlarda En Pahalı İlçeler

(Endeksa – Kasım 2025)

Aynı ilçelerde 16 yaş üzeri konutların metrekare fiyatları bazı bölgelerde %40–50 daha düşük seviyelerde işlem görüyor.

Deprem Gerçeği Fiyat Makasını Açıyor

İstanbul’da konut alıcısının davranışı netleşmiş durumda:

• Yeni bina

• Deprem yönetmeliğine uygunluk

• Kapalı otopark

• Asansör

• Daha az tadilat ihtiyacı

Bu kriterleri karşılamayan eski binalar, aynı lokasyonda bile ciddi değer kaybı yaşayabiliyor.

Uzman Yorumu: “Artık Lokasyon Tek Başına Yetmiyor”

Gayrimenkul uzmanlarına göre İstanbul’da yeni dönemin şifresi şu:

“Lokasyon hâlâ önemli ama tek başına yeterli değil. Aynı sokakta bile binanın yaşı, alıcının ödeyeceği bedeli doğrudan belirliyor. Bu nedenle eski yapı sahiplerinin pazarlık payı artarken, yeni konutlar primli fiyatlarını koruyor.”