Kentsel dönüşüm sürecinde köklü değişiklikler yürürlüğe girdi. 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan düzenleme Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yeni düzenleme ile riskli binalarda karar alma ve yıkım süreci hızlandırılırken, çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hisselerinin satışına ilişkin hükümler netleştirildi.
Artık dönüşüm sürecinin başlaması için tüm maliklerin uzlaşması gerekmeyecek. Tek bir hak sahibinin talebi bile toplantı sürecini başlatmaya yeterli olacak.
Riskli Yapılarda Karar Süreci Nasıl İşleyecek?
Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı bulunan parsellerde; yeniden inşa, parsel birleştirme (tevhit), ifraz, kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı ve pay satışı gibi kritik kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilecek.
Üstelik yıkımın tamamlanmış olması şartı da aranmayacak. Yapı henüz yıkılmamış olsa dahi karar süreci işletilebilecek.
Toplantı çağrısı ise maliklerden yalnızca birinin başvurusu ile yapılabilecek. Bildirimler muhtarlık ilanı, noter veya elektronik tebligat yoluyla gerçekleştirilecek. İlanın son günü, tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacak.
Karara Katılmayan Malikler İçin Süreç
Salt çoğunlukla alınan karar sonrası, katılmayan maliklere resmi bildirim yapılacak. Bildirimin ardından 15 gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse, arsa payı satış süreci devreye girecek.
Bu durumda:
- Hisseler, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle önce diğer paydaşlara sunulacak.
- Satış gerçekleşmezse riskli alan ve rezerv yapı alanlarında pay, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından satın alınabilecek.
- Riskli yapılarda ise anlaşma şartlarına uyulması kaydıyla üçüncü kişilere satış mümkün olacak.
Yeni düzenleme, çoğunluk kararına direnen azınlık maliklerin süreci kilitlemesini büyük ölçüde engellemeyi hedefliyor.
Yıkım Sonrası Arsada Devlet Öncelikli Olacak
Üzerindeki riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın satılmasına karar verilirse, satış öncelikle kamuya teklif edilecek. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlığa bağlı kuruluşlar, ilgili idare ya da TOKİ bu arsayı satın alma önceliğine sahip olacak.
Kamu kurumunun uygun görmesi halinde arsa payı karşılığında konut ya da işyeri sözleşmesi yapılabilecek.
Riskli Yapı Şerhi Nasıl Kaldırılacak?
Riskli yapının yıkımına ilişkin belgelerin sunulmasıyla birlikte tapudaki riskli yapı şerhi terkin edilecek. Ancak taşınmaz, 6306 sayılı Kanun kapsamında kalmaya devam edecek ve tapu beyanlar hanesine bu kapsamda olduğuna dair belirtme düşülecek.
Bu aşamadan sonra tüm işlemler kentsel dönüşüm mevzuatı çerçevesinde yürütülecek.
Parsel Birleştirme ve Yeni Kurallar
Birden fazla parselin tevhit edilmesi için her parselde hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli olacak. Ancak boş parsellerin riskli parsellerle birleştirilebilmesi için boş parsel maliklerinin oybirliği gerekecek.
Riskli yapının bulunduğu parsel ifraz edilirse, yalnızca riskli yapının bulunduğu yeni parsel dönüşüm kapsamında değerlendirilecek. Diğer parsellerden riskli yapı şerhi kaldırılacak.
Zemin Uygun Değilse Hak Başka Parsele Taşınabilecek
Zemin koşulları, afet riski ya da imar kısıtı nedeniyle yeni yapı inşa edilemezse, yapılaşma hakkı başka bir parsele aktarılabilecek. Bu durumda tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakati gerekecek.
Yeni parseldeki uygulamalar da 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecek. Bu hakların kullanılabilmesi için ilgili müdürlükten resmi yazı alınması zorunlu olacak.
Satışta Yeni İlan ve Bildirim Sistemi
İlk satışta hisse alınmazsa, sonraki satış süreci müdürlük tarafından ilan edilerek yürütülecek. İlanlar 15 gün süreyle yayınlanacak ve tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak.
Bu düzenleme, satış sürecini daha şeffaf ve takip edilebilir hale getiriyor.
Teminat Oranı Yüzde 6’ya Göre Güncellenebilecek
1 Ocak 2024 sonrası alınan yapı ruhsatlarında verilen teminatlar, müteahhidin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
Süreç Neden Hızlandırıldı?
Yeni düzenleme, özellikle büyükşehirlerde dönüşüm projelerinin azınlık itirazları nedeniyle yıllarca sürmesini engellemeyi amaçlıyor. Salt çoğunluk esası ve kamu alım önceliği, projelerin finansal ve idari tıkanıklık yaşamadan ilerlemesini sağlayacak.
Kentsel dönüşümde artık çoğunluk belirleyici olacak. Karara katılmayan maliklerin payı ya diğer hak sahiplerine satılacak ya da devlet devreye girecek. Bu değişiklik, dönüşüm sürecinde yeni ve daha sert bir dönemin başladığını gösteriyor.