Devir vs. Alt Kiralama: Kiracının Sözleşme İlişkisindeki Konumu
Ticari kiralama, kiracının ticari alanını üçüncü bir kişiye kullandırması ihtiyacını doğurabilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu durumu düzenlemek için iki farklı hukuki yol sunar: Sözleşmenin Devri ve Alt Kiralama. Her iki işlem de kiralananın zilyetliğinin (fiili kullanımının) üçüncü bir kişiye geçmesini sağlasa da, asıl kiracının kira sözleşmesindeki pozisyonu ve sorumluluğu açısından temel farklılıklar gösterir. Bu fark, kiraya veren ve asıl kiracı için farklı risk ve yükümlülükler yaratır.
- Sözleşmenin Devri (TBK m. 323)
Sözleşmenin devri, bir tarafın, sözleşmeden doğan tüm hak ve borçlarını, sözleşmeyi devralan üçüncü bir kişiye devretmesidir.
- Amaç: Kiracının kira ilişkisinden tamamen çıkması ve yerine yeni bir kiracının geçmesi.
- İlişki Değişikliği: Devir sonucunda, asıl kiracı kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkar. Sözleşme ilişkisi, Kiraya Veren ile Yeni Kiracı arasında kurulur.
- Şart: Kiraya verenin yazılı rızası zorunludur.
- Sorumluluk: Devreden kiracı, devirden sonraki bir yıl süreyle yeni kiracı ile birlikte müteselsil (zincirleme) sorumluluğa sahiptir. (Bkz. Soru 37)
- Alt Kiralama (TBK m. 322)
Alt kiralama, kiracının, kiralananı üçüncü bir kişiye (alt kiracıya) kiralamasıdır.
- Amaç: Kiralananı üçüncü bir kişinin kullanımına açmak ve bu kullanımdan gelir (kira) elde etmek.
- İlişki Değişikliği: Alt kiralama durumunda, asıl kira sözleşmesi devam eder ve asıl kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır. Yeni bir hukuki ilişki, Asıl Kiracı ile Alt Kiracı arasında kurulur. Kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi yoktur.
- Şart: Asıl kiracının, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın alt kiralama yapması kural olarak yasaktır. TBK, kiracının, kullanma hakkını kiraya verenin rızasıyla başkasına devredebileceğini belirtir. (Uygulamada, alt kiralama yasağı genellikle sözleşmeye konur.)
- Sorumluluk: Alt kiracının, mecuru kullanırken verdiği zararlardan dahi asıl kiracı kiraya verene karşı sorumludur.
Temel Farklar Tablosu
| Özellik | Sözleşmenin Devri (Assignment) | Alt Kiralama (Sublease) |
| Sözleşme Tarafları | Kiraya Veren – Yeni Kiracı | Kiraya Veren – Asıl Kiracı |
| Asıl Kiracının Pozisyonu | Sözleşme ilişkisinden çıkar (1 yıl hariç). | Sözleşmenin asıl tarafı olarak kalır. |
| Sorumluluk | Yeni Kiracı’ya geçer; Devreden 1 yıl sorumludur. | Asıl Kiracı’da kalır (Alt Kiracının hareketlerinden dahi sorumlu). |
| Hukuki İlişki | Üçgen (Yeni Kiracı tüm hak ve borçları devralır). | İki Ayrı Sözleşme (Asıl ve Alt Kira Sözleşmesi). |
| Borçların Kaynağı | Kira sözleşmesi borçları yeni kiracıya geçer. | Kira borcu asıl kiracıda kalır, o da alt kiracıdan tahsil eder. |
Ticari GM 360 Notu: Risk Yönetimi
Kiraya verenler için:
- Alt Kiralama Riski: Alt kiralama, kiraya verenin yönetim ve denetimini zorlaştırabilir. Alt kiracının ticari faaliyetleri, kiralanan gayrimenkulün yapısına veya kullanım amacına aykırı olabilir.
- Devir Kontrolü: Sözleşmenin devrinde, kiraya verenin rıza verme yetkisi (yeni kiracının finansal gücünü ve güvenilirliğini kontrol etme hakkı), kiraya verenin risk yönetimini daha etkin yapmasını sağlar.
Özetle: Temel fark, asıl kiracının sözleşme ilişkisindeki rolünün sona erip ermemesidir. Devirde (Assignment), asıl kiracı kira ilişkisinden çıkar ve yerine yeni kiracı geçer. Alt Kiralamada (Sublease), asıl kiracı sözleşme tarafı olarak kalır ve tüm sorumlulukları sürerken, kiralananın kullanım hakkını bir başkasına devreder. Her iki durumda da kiraya verenin yazılı rızası zorunludur.