Otopark Yönetmeliği değişiklik taslağı, dönüşüm ve yeniden yapım projelerinde mali hesabı doğrudan etkileyebilecek bir hüküm getiriyor. Taslağa göre parselinde karşılanamayan otopark ihtiyacı için ödenen bedel yalnız bedelin ödendiği bina ve o binanın varlığı süresince geçerli olacak. Yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesi hâlinde daha önce bedeli ödenmiş otopark sayısı yeni proje bakımından kazanılmış hak oluşturmayacak. Mücbir sebep veya malikin iradesi dışındaki nedenler için istisna düşünülüyor.
Bu yaklaşım özellikle kentsel dönüşüm, eski ofislerin konuta çevrilmesi ve fonksiyon değişikliği projelerinde önem taşıyor. Mevcut binada otopark bedeli ödenmiş olması, yeni yapının güncel otopark standardından muaf tutulacağı anlamına gelmeyecek. Yeni bağımsız bölüm sayısı, kullanım türü ve inşaat alanı üzerinden yeniden hesap yapılabilecek. Dolayısıyla arsa fizibilitesinde yalnız emsal ve inşaat maliyetine bakmak yeterli olmayacak; parselde üretilemeyen otopark sayısı ile belediyeye ödenecek bedel ayrıca modellenmeli.
Taslak yürürlüğe girmeden önce mevcut uygulama devam ediyor. Bu nedenle satış sunumlarında veya dönüşüm toplantılarında “eski otopark bedeli kesinlikle yanar” şeklinde kesin hüküm kurulması doğru değil. Projenin yıkım nedeni, malik iradesi, afet veya kamusal müdahale durumu ve belediyenin uygulama yöntemi değerlendirilmelidir. Buna rağmen taslak, eski belgelerin yeni proje fizibilitesinde otomatik hak gibi kabul edilmesinin riskli olduğunu açık biçimde gösteriyor.
Otopark bedelinin yeniden hesaplanması, özellikle zemin katı ticarete ayrılan küçük parsellerde bağımsız bölüm sayısını ve proje kârlılığını değiştirebilir. Bedelin yüksek olduğu yerlerde geliştirici daha fazla bodrum kat üretmek ile belediye otopark bedeli ödemek arasında yeni bir maliyet karşılaştırması yapar. Bodrum üretimi ise kazı, iksa, su yalıtımı ve inşaat süresini artırır. Bu nedenle karar yalnız birim otopark bedeli üzerinden verilemez.
Dönüşüm sürecindeki kat maliklerine yapılacak bilgilendirmede de dikkat gerekir. Eski bina belgelerinin yeni projeye aynen taşınacağı varsayımı arsa payı ve yüklenici tekliflerinde sonradan uyuşmazlık yaratabilir. Teknik ve hukuki inceleme, belediyeden alınacak yazılı görüşle desteklenmeli; yeni otopark hesabı sözleşmenin ekonomik ekleri arasında açıkça gösterilmelidir.
Nihai yönetmelikte geçiş hükmü özel önem taşıyacak. Ruhsat başvurusu yapılmış fakat ruhsatı henüz alınmamış projeler ile riskli yapı kararı kesinleşmiş dönüşüm dosyalarının aynı kurala tabi olup olmayacağı açıkça görülmeli. Belediyeler farklı yorum yaparsa yatırımcı için süre ve maliyet belirsizliği doğabilir. Bu nedenle yürürlük tarihi, devam eden dosyalar ve daha önce yatırılmış bedellerin mahsup yöntemi yayımlanan metinden ayrıca kontrol edilmelidir.
| TİCARİ GAYRİMENKULE ETKİSİ Yeni yaklaşım yürürlüğe girerse merkezi bölgelerde küçük parsellerin dönüşüm maliyeti artabilir. Otopark üretemeyen ticari projelerde bedel, yatırım bütçesi ve bağımsız bölüm verimliliğini etkiler. Arsa alımından önce eski ruhsat, otopark tahakkuku ve yeni fonksiyonun güncel ihtiyacı birlikte incelenmelidir. |