Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) 2026 yılının üçüncü çeyreğine ilişkin konut kira verileri, şehirler arasındaki fiyat farkını ortaya koydu. İstanbul’da 100 metrekarelik bir konutun aylık ortanca kira karşılığı 47 bin 520 TL’ye ulaşırken Türkiye genelinde bu tutar 27 bin 537 TL olarak hesaplandı. En yüksek kiraların görüldüğü iller arasında İstanbul, Muğla ve İzmir ilk üç sırayı paylaşırken Ankara 25 bin 462 TL ile yedinci sırada yer aldı.
Türkiye’de konut kiraları, hane halkı bütçelerini zorlayan en önemli gider kalemlerinden biri olmaya devam ediyor.
TCMB’nin 2026 yılının üçüncü çeyreğine ilişkin verileri, kira bedellerinin şehirler arasında önemli ölçüde farklılaştığını gösterdi.
Bankaların konut değerleme raporlarında yer alan metrekare başına ortanca kira değerleri esas alınarak hazırlanan sıralamada İstanbul ilk sırada yer aldı.
İstanbul’u Muğla ve İzmir takip ederken Antalya, Çanakkale ve Aydın da yüksek kira bedelleriyle öne çıktı.
İstanbul’da 100 Metrekarelik Konutun Kirası 47 Bin 520 TL
Türkiye’de konut kira bedelinin en yüksek olduğu il İstanbul oldu.
TCMB verilerine göre İstanbul’da metrekare başına ortanca kira 475,20 TL seviyesine ulaştı.
Bu değer üzerinden yapılan hesaplamada 100 metrekarelik bir konutun aylık ortanca kira karşılığı 47 bin 520 TL olarak belirlendi.
İstanbul’daki bu tutar, Türkiye genelindeki 27 bin 537 TL’lik ortanca kira karşılığının yaklaşık yüzde 72,6 üzerinde bulunuyor.
İstanbul’da kira bedellerinin yüksek seyretmesinde konut arzı, nüfus yoğunluğu, merkezi lokasyonlara yönelik talep ve bölgesel ekonomik koşullar gibi birçok unsur etkili olabiliyor.
Ancak açıklanan değerler, İstanbul’daki her 100 metrekarelik konutun aynı bedelle kiralandığı anlamına gelmiyor.
Türkiye’de Kiraların En Yüksek Olduğu 10 İl
TCMB’nin 2026 yılı üçüncü çeyrek verilerine göre 100 metrekarelik bir konutun aylık ortanca kira karşılığının en yüksek olduğu iller şöyle sıralandı:
| Sıra | İl | Metrekare Kirası | 100 m² Konut Kirası |
|---|---|---|---|
| 1 | İstanbul | 475,20 TL | 47.520 TL |
| 2 | Muğla | 383,02 TL | 38.302 TL |
| 3 | İzmir | 296,46 TL | 29.646 TL |
| 4 | Antalya | 282,65 TL | 28.265 TL |
| 5 | Çanakkale | 266,67 TL | 26.667 TL |
| 6 | Aydın | 256,15 TL | 25.615 TL |
| 7 | Ankara | 254,62 TL | 25.462 TL |
| 8 | Kocaeli | 252,42 TL | 25.242 TL |
| 9 | Balıkesir | 243,28 TL | 24.328 TL |
| 10 | Tekirdağ | 235,81 TL | 23.581 TL |
Sıralamada İstanbul ile ikinci sıradaki Muğla arasında 9 bin 218 TL fark bulunuyor.
Üçüncü sıradaki İzmir’de ise 100 metrekarelik konutun aylık ortanca kira karşılığı 29 bin 646 TL seviyesinde.
İlk 10 il arasında Marmara, Ege ve Akdeniz bölgelerindeki şehirlerin ağırlığı dikkat çekiyor.
Türkiye Genelinde 100 Metrekarelik Konutun Kirası 27 Bin 537 TL
TCMB verilerine göre Türkiye genelinde metrekare başına ortanca kira 275,37 TL olarak hesaplandı.
Bu değer üzerinden 100 metrekarelik bir konutun aylık kira karşılığı 27 bin 537 TL oldu.
Türkiye genelinde metrekare başına ortanca kira göstergesi, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32,03 arttı.
Bu artış, kira piyasasında yıllık bazda yükselişin devam ettiğini gösteriyor.
Ancak ortanca kira göstergesi ile mevcut kiracıların sözleşme yenilemelerinde uygulanan kira artış oranı birbirinden farklı kavramlar.
Açıklanan veriler, bankaların konut değerleme raporlarında yer alan kira değerlerine dayanıyor. Bu nedenle piyasadaki bütün kiralama işlemlerinin gerçekleşmiş sözleşme bedelleri olarak yorumlanmamalı.
Ankara’da 100 Metrekarelik Konutun Kirası 25 Bin 462 TL
Başkent Ankara, konut kiralarının en yüksek olduğu iller arasında yedinci sırada yer aldı.
TCMB verilerine göre Ankara’da metrekare başına ortanca kira 254,62 TL seviyesinde gerçekleşti.
Böylece 100 metrekarelik bir konutun aylık ortanca kira karşılığı 25 bin 462 TL olarak hesaplandı.
Ankara’daki bu tutar, Türkiye genelindeki 27 bin 537 TL’lik değerin 2 bin 75 TL altında bulunuyor.
Buna karşılık Ankara, birçok ilin üzerinde kira değerine sahip olmasıyla dikkat çekiyor.
Başkentte kira seviyeleri ilçelere ve mahallelere göre farklılaşabiliyor. Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut ve diğer ilçelerdeki konutların konumu, yaşı, büyüklüğü ve ulaşım olanakları fiyatların belirlenmesinde etkili oluyor.
Ancak il genelindeki ortanca değer, tek tek ilçelerin veya mahallelerin kira düzeylerini göstermiyor.
İstanbul’da Yıllık Kira Artışı Yüzde 42’yi Aştı
Konut kiralarının en yüksek olduğu İstanbul, yıllık artış oranıyla da öne çıktı.
TCMB verilerine göre İstanbul’da metrekare başına ortanca kira, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 42,03 yükseldi.
Bu oran, Türkiye genelindeki yüzde 32,03’lük yıllık artışın üzerinde gerçekleşti.
İstanbul’daki yıllık artışın ülke genelinden yaklaşık 10 puan yüksek olması, kentteki kira göstergesinin daha hızlı yükseldiğini ortaya koyuyor.
Bununla birlikte yıllık değişim oranları, kira bedellerinin bütün ilçelerde aynı hızda arttığı anlamına gelmiyor.
Ankara, Kocaeli ve Muğla’da Kiralar Ne Kadar Arttı?
TCMB verileri, yüksek kira bedellerinin görüldüğü şehirlerde yıllık değişim oranlarının da farklılaştığını gösterdi.
İstanbul’da yıllık artış yüzde 42,03 olurken Kocaeli’de yüzde 30,57, Antalya’da yüzde 29,92 ve Ankara’da yüzde 28,82 olarak kaydedildi.
Muğla’da yüzde 28,54, İzmir’de ise yüzde 23,87 artış gerçekleşti.
İlk 10 il arasında yıllık kira artışının en düşük olduğu şehir, yüzde 19,86 ile Balıkesir oldu.
Bazı İllerde Yıllık Kira Artış Oranları
| İl | Yıllık Kira Artışı |
|---|---|
| İstanbul | %42,03 |
| Kocaeli | %30,57 |
| Antalya | %29,92 |
| Ankara | %28,82 |
| Muğla | %28,54 |
| İzmir | %23,87 |
| Balıkesir | %19,86 |
| Türkiye geneli | %32,03 |
Veriler, kira seviyesinin yüksek olmasıyla yıllık artış hızının her zaman aynı yönde ilerlemediğini gösteriyor.
Örneğin Muğla, kira bedeli bakımından ikinci sırada yer almasına rağmen yıllık artış oranında İstanbul’un gerisinde bulunuyor.
En Düşük Kira Ağrı’da: İstanbul ile Arasında 4,3 Kat Fark
TCMB verilerinin açıklandığı iller arasında 100 metrekarelik konutun aylık ortanca kira karşılığının en düşük olduğu şehir Ağrı oldu.
Ağrı’da 100 metrekarelik bir konut için hesaplanan aylık ortanca kira 11 bin 110 TL seviyesinde gerçekleşti.
İstanbul’da aynı büyüklükteki konut için hesaplanan 47 bin 520 TL’lik tutar, Ağrı’daki değerin yaklaşık 4,3 katına ulaştı.
İki il arasındaki kira farkı 36 bin 410 TL olarak hesaplandı.
En düşük kira değerlerinin görüldüğü iller arasında Ağrı’yı Mardin ve Muş takip etti.
Bu tablo, Türkiye’de konut kiralarının bölgesel ekonomik koşullara göre önemli ölçüde değiştiğini ortaya koyuyor.
Kira Fiyatları Neden Şehirden Şehre Değişiyor?
Konut kiralarının şehirler arasında farklılaşmasında birden fazla unsur etkili oluyor.
Nüfus yoğunluğu, iş olanakları, üniversiteler, turizm faaliyetleri, ulaşım bağlantıları ve konut arzı bu unsurlar arasında yer alıyor.
Özellikle büyükşehirlerde iş ve eğitim olanaklarının yoğunlaşması, belirli bölgelerde kiralık konut talebini artırabiliyor.
Turizm faaliyetlerinin güçlü olduğu şehirlerde ise mevsimsel talep ve kısa süreli kiralama tercihleri bazı bölgelerdeki kira piyasasını etkileyebiliyor.
Konutların yaşı, fiziksel özellikleri ve bulunduğu mahalle de kira bedellerinin belirlenmesinde önemli rol oynuyor.
Dolayısıyla şehirler arasındaki kira farklarını yalnızca nüfus büyüklüğüyle açıklamak mümkün değil.
Kira Verileri Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Ne Anlama Geliyor?
TCMB’nin açıkladığı kira göstergeleri, gayrimenkul piyasasını takip eden yatırımcılar açısından şehirler arasındaki fiyat düzeylerini karşılaştırma imkânı sunuyor.
Ancak yüksek kira bedeli, bir şehirde gayrimenkul yatırımının mutlaka daha kârlı olduğu anlamına gelmiyor.
Kira getirisi değerlendirilirken taşınmazın satın alma bedeli, bakım giderleri, boş kalma riski, vergiler ve bölgesel talep koşulları da dikkate alınmalı.
Örneğin iki şehirdeki kira bedelleri farklı olsa da konutların satış fiyatları arasındaki fark, yatırımın geri dönüş süresini değiştirebilir.
Bu nedenle yalnızca aylık kira tutarına bakılarak yatırım kararı verilmesi sağlıklı bir karşılaştırma sunmaz.
Türkiye’de Kira Piyasasında Bölgesel Farklar Belirginleşiyor
TCMB’nin 2026 yılı üçüncü çeyrek verileri, Türkiye’deki kira piyasasının şehirler arasında oldukça farklı seviyelerde seyrettiğini ortaya koydu.
İstanbul’da 100 metrekarelik konutun aylık ortanca kira karşılığı 47 bin 520 TL’ye ulaşırken Muğla 38 bin 302 TL, İzmir ise 29 bin 646 TL ile ilk üç sırada yer aldı.
Ankara’da 25 bin 462 TL olarak hesaplanan tutar, başkenti yedinci sıraya taşıdı.
Listenin diğer ucundaki Ağrı’da ise aynı büyüklükteki konut için 11 bin 110 TL’lik değer kaydedildi.
Türkiye genelinde yıllık yüzde 32,03 artan ortanca kira göstergesi, konut piyasasında fiyat düzeylerinin yanı sıra şehirler arasındaki erişilebilirlik farklarının da yakından izlenmesi gerektiğini gösteriyor.