Türkiye genelinde konut fiyatları Ekim 2026 itibarıyla 81 ilin tamamında yıllık bazda yükseldi. Ancak Endeksa verilerine göre yalnızca 5 ildeki fiyat artışı yüzde 29,77’lik yıllık enflasyonun üzerinde gerçekleşti. Şırnak yüzde 38,25 ile konut fiyatlarının en hızlı arttığı il olurken İstanbul, Ankara ve İzmir’de fiyatlar enflasyon karşısında reel olarak geriledi. Türkiye’nin en pahalı konut piyasası metrekare başına 71 bin 767 TL ile Muğla, en ucuz ili ise 17 bin 447 TL ile Kilis oldu.
Türkiye’de konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam ederken enflasyondan arındırılmış fiyat hareketleri farklı bir tablo ortaya koyuyor.
Gayrimenkul veri analiz platformu Endeksa’nın Ekim 2026 verilerine göre, daire nitelikli konutların metrekare satış fiyatları Türkiye’nin 81 ilinde de geçen yılın aynı dönemine kıyasla artış gösterdi.
Ancak yıllık tüketici enflasyonunun yüzde 29,77 seviyesinde gerçekleşmesi, konut fiyatlarındaki artışın büyük bölümünün reel değer kazanımına dönüşmediğini gösterdi.
Yalnızca Şırnak, Bingöl, Kırıkkale, Bartın ve Rize’de konut fiyatlarındaki yıllık artış enflasyonu aşabildi.
Diğer 76 ilde ise konut fiyatları TL bazında yükselmesine rağmen enflasyon karşısında değer kaybetti.
Konut Fiyatları En Çok Hangi İllerde Arttı?
Ekim 2026 verilerine göre konut fiyatlarının yıllık bazda en fazla yükseldiği il Şırnak oldu.
Şırnak’ta dairelerin ortalama metrekare satış fiyatı yıllık yüzde 38,25 artarak 29 bin 769 TL’ye ulaştı.
İkinci sırada yüzde 34,50 artışla Bingöl yer aldı. Bingöl’de metrekare satış fiyatı 32 bin 739 TL olarak hesaplandı.
Kırıkkale, Bartın ve Rize de yıllık konut fiyat artışının enflasyonu geçtiği diğer iller oldu.
Ekim 2026’da Konut Fiyatlarının En Çok Arttığı 5 İl
| Sıra | İl | Yıllık Fiyat Artışı | Enflasyonun Üzerindeki Fark |
|---|---|---|---|
| 1 | Şırnak | %38,25 | +8,48 puan |
| 2 | Bingöl | %34,50 | +4,73 puan |
| 3 | Kırıkkale | %31,20 | +1,43 puan |
| 4 | Bartın | %30,83 | +1,06 puan |
| 5 | Rize | %29,96 | +0,19 puan |
Kaynak: Endeksa, Ekim 2026. Karşılaştırmada TÜİK’in yüzde 29,77 olarak açıkladığı yıllık TÜFE oranı esas alınmıştır.
Şırnak ve Bingöl’deki fiyat artışlarının enflasyonun belirgin biçimde üzerinde gerçekleşmesi dikkat çekti.
Kırıkkale, Bartın ve Rize’de ise nominal fiyat artışları enflasyonu daha sınırlı oranlarda geride bıraktı.
76 İlde Konut Fiyatları Enflasyonun Gerisinde Kaldı
Türkiye genelindeki 81 ilin tamamında konut fiyatları artmasına rağmen yalnızca 5 ilde yıllık enflasyonun üzerinde yükseliş gerçekleşti.
Bu durum, diğer 76 ilde konutların nominal fiyatları artarken reel değerlerinin gerilediğini gösteriyor.
Nominal artış, bir taşınmazın TL cinsinden satış fiyatındaki yükselişi ifade ediyor.
Reel artış ise fiyat değişiminin enflasyon etkisinden arındırılmasıyla hesaplanıyor.
Örneğin bir konutun fiyatı yıllık yüzde 20 artarken aynı dönemde tüketici enflasyonu yüzde 29,77 gerçekleşirse konutun nominal değeri yükselmiş olsa da satın alma gücü açısından reel değeri düşmüş oluyor.
Dolayısıyla konut yatırımının performansını değerlendirirken yalnızca satış fiyatındaki artışa bakmak yeterli değil.
İstanbul, Ankara ve İzmir’de Konut Fiyatları Reel Olarak Geriledi
Türkiye’nin üç büyükşehrinde konut fiyatlarının yıllık artış oranı enflasyonun altında kaldı.
Ekim 2026 itibarıyla İstanbul’da konut fiyatları yıllık yüzde 27,76, Ankara’da yüzde 26,64 ve İzmir’de yüzde 19,43 yükseldi.
Buna karşılık aynı dönemde yıllık TÜFE yüzde 29,77 olarak gerçekleşti.
Üç Büyükşehirde Konut Fiyatları
| Şehir | Ortalama m² Fiyatı | Yıllık Artış | Enflasyona Göre Fark |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 68.924 TL | %27,76 | -2,01 puan |
| Ankara | 40.444 TL | %26,64 | -3,13 puan |
| İzmir | 51.574 TL | %19,43 | -10,34 puan |
Kaynak: Endeksa, Ekim 2026. Son sütun nominal fiyat artışı ile yıllık TÜFE arasındaki yüzde puan farkını göstermektedir.
Üç büyükşehir arasında enflasyona göre en belirgin fark İzmir’de görüldü.
İzmir’de yıllık konut fiyat artışı, tüketici enflasyonunun 10,34 puan altında kaldı.
İstanbul ve Ankara’da ise nominal artışlar enflasyona daha yakın gerçekleşmesine rağmen reel değer kaybı yaşandı.
Büyükşehirlerde Reel Konut Fiyat Değişimi
Enflasyon etkisi matematiksel olarak arındırıldığında üç büyükşehirdeki reel fiyat değişimi şöyle hesaplanıyor:
| Şehir | Yıllık Nominal Artış | Hesaplanan Reel Değişim |
|---|---|---|
| İstanbul | %27,76 | -%1,55 |
| Ankara | %26,64 | -%2,41 |
| İzmir | %19,43 | -%7,97 |
Reel değişimler, (1 + nominal artış) / (1 + enflasyon) – 1 formülü kullanılarak hesaplanmıştır.
Bu hesaplamaya göre üç büyükşehir arasında reel fiyat kaybının en yüksek olduğu il İzmir oldu.
Ankara’da Konut Metrekare Fiyatı 40 Bin 444 TL’ye Ulaştı
Başkent Ankara’da daire nitelikli konutların ortalama metrekare satış fiyatı Ekim 2026 itibarıyla 40 bin 444 TL olarak hesaplandı.
Yıllık fiyat artışı yüzde 26,64 seviyesinde gerçekleşti.
Bu oran, yüzde 29,77’lik yıllık enflasyonun 3,13 puan altında kaldı.
Ankara’daki konut fiyatlarının reel olarak yaklaşık yüzde 2,41 gerilemesi, nominal fiyat artışının enflasyon karşısında yeterli olmadığını ortaya koydu.
Ortalama metrekare fiyatı üzerinden yapılan basit hesaplamaya göre Ankara’da 100 metrekarelik bir dairenin teorik fiyat karşılığı yaklaşık 4 milyon 44 bin TL seviyesinde bulunuyor.
Ancak bu tutar belirli bir konutun ekspertiz veya piyasa satış değeri değil. İl genelindeki ortalama metrekare fiyatından hareketle oluşturulan örnek bir hesaplama.
Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut, Gölbaşı ve diğer ilçelerdeki konut fiyatları; konum, bina yaşı, yapı kalitesi ve ulaşım olanakları gibi unsurlara göre farklılaşabiliyor.
Türkiye’nin En Pahalı Konut Piyasası Muğla Oldu
Endeksa’nın Ekim 2026 verilerine göre daire nitelikli konutlarda ortalama metrekare satış fiyatının en yüksek olduğu il Muğla olarak kaydedildi.
Muğla’da ortalama metrekare fiyatı 71 bin 767 TL’ye ulaştı.
İstanbul 68 bin 924 TL ile ikinci sırada yer alırken Antalya, Çanakkale ve İzmir ilk beşi tamamladı.
Türkiye’de Konut Metrekare Fiyatının En Yüksek Olduğu 5 İl
| Sıra | İl | Ortalama m² Satış Fiyatı |
|---|---|---|
| 1 | Muğla | 71.767 TL |
| 2 | İstanbul | 68.924 TL |
| 3 | Antalya | 55.064 TL |
| 4 | Çanakkale | 52.549 TL |
| 5 | İzmir | 51.574 TL |
Kaynak: Endeksa, Ekim 2026. Veriler yalnızca daire nitelikli konutları kapsamaktadır.
Muğla’nın ilk sırada bulunmasında turizm faaliyetleri, kıyı bölgelerine yönelik konut talebi ve arsa maliyetleri gibi unsurların etkili olabileceği değerlendiriliyor.
İstanbul ise yüksek nüfusu, ekonomik faaliyetleri ve konut talebiyle Türkiye’nin en pahalı konut piyasaları arasındaki yerini koruyor.
Antalya, Çanakkale ve İzmir’de de ortalama metrekare fiyatlarının 50 bin TL’nin üzerinde olması dikkat çekiyor.
Türkiye’nin En Ucuz Konutları Kilis’te
Konut metrekare satış fiyatlarının en düşük olduğu il ise Kilis oldu.
Endeksa verilerine göre Kilis’te daire nitelikli konutların ortalama metrekare satış fiyatı 17 bin 447 TL seviyesinde gerçekleşti.
Kilis’i Ağrı, Osmaniye, Malatya ve Hakkâri takip etti.
Türkiye’de Konut Metrekare Fiyatının En Düşük Olduğu 5 İl
| Sıra | İl | Ortalama m² Satış Fiyatı |
|---|---|---|
| 1 | Kilis | 17.447 TL |
| 2 | Ağrı | 21.959 TL |
| 3 | Osmaniye | 22.162 TL |
| 4 | Malatya | 22.998 TL |
| 5 | Hakkâri | 23.426 TL |
Kaynak: Endeksa, Ekim 2026.
Kilis, yalnızca en düşük metrekare satış fiyatına sahip il olmakla kalmadı, aynı zamanda yıllık fiyat artışının en düşük gerçekleştiği şehir olarak da öne çıktı.
Kilis’te konut fiyatları yıllık bazda yüzde 8 yükseldi.
Bu oran, yıllık tüketici enflasyonunun oldukça altında kaldı.
Muğla’da Bir Metrekare Konut, Kilis’in 4,1 Katı
Türkiye’nin en pahalı ve en ucuz konut piyasaları arasındaki fark dikkat çekici seviyelere ulaştı.
Muğla’da ortalama metrekare satış fiyatı 71 bin 767 TL olurken Kilis’te bu tutar 17 bin 447 TL olarak hesaplandı.
Buna göre Muğla’da bir metrekare dairenin ortalama satış fiyatı, Kilis’teki fiyatın yaklaşık 4,1 katına ulaştı.
100 Metrekarelik Daire İçin Örnek Fiyat Karşılaştırması
| İl | Ortalama m² Fiyatı | 100 m² İçin Hesaplanan Tutar |
|---|---|---|
| Muğla | 71.767 TL | 7.176.700 TL |
| İstanbul | 68.924 TL | 6.892.400 TL |
| Antalya | 55.064 TL | 5.506.400 TL |
| İzmir | 51.574 TL | 5.157.400 TL |
| Ankara | 40.444 TL | 4.044.400 TL |
| Kilis | 17.447 TL | 1.744.700 TL |
Tablodaki 100 metrekarelik daire fiyatları, il ortalamalarının 100 ile çarpılmasıyla oluşturulmuş örnek hesaplamalardır. Gerçek satış fiyatları konutun özelliklerine göre değişebilir.
İller arasındaki bu farkta ekonomik faaliyetlerin yoğunluğu, gelir düzeyi, turizm, istihdam olanakları, arsa arzı ve bölgesel konut talebi gibi unsurlar rol oynayabiliyor.
Konut Fiyatlarının En Az Arttığı 5 İl
Ekim 2026 verilerinde yıllık fiyat artışının en düşük olduğu iller de dikkat çekti.
Kilis yüzde 8 ile son sırada yer alırken Aydın’da yıllık fiyat artışı yüzde 10,23 oldu.
Çanakkale, Hatay ve Ağrı da konut fiyatlarının en yavaş yükseldiği iller arasında bulundu.
Konut Fiyatlarının En Az Arttığı İller
| İl | Yıllık Konut Fiyat Artışı |
|---|---|
| Kilis | %8,00 |
| Aydın | %10,23 |
| Çanakkale | %11,93 |
| Hatay | %12,26 |
| Ağrı | %12,29 |
Kaynak: Endeksa, Ekim 2026.
Bu illerin tamamında nominal konut fiyatları yükselmesine rağmen artış oranları yıllık enflasyonun oldukça altında gerçekleşti.
Özellikle Kilis ve Aydın’da reel fiyat kaybının daha belirgin olduğu görülüyor.
Türkiye Genelinde Ortalama Konut Metrekare Fiyatı 42 Bin 134 TL
Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde daire nitelikli konutların ortalama metrekare satış fiyatı Ekim 2026 itibarıyla 42 bin 134 TL’ye yükseldi.
Eylül ayında 41 bin 529 TL seviyesinde bulunan ortalama fiyat, ekimde 605 TL arttı.
Böylece aylık nominal fiyat artışı yaklaşık yüzde 1,46 olarak gerçekleşti.
Ancak aynı dönemde TÜİK tarafından açıklanan aylık tüketici enflasyonu yüzde 2,58 oldu.
Türkiye Geneli Konut Fiyatları: Eylül-Ekim 2026
| Gösterge | Değer |
|---|---|
| Eylül 2026 ortalama m² fiyatı | 41.529 TL |
| Ekim 2026 ortalama m² fiyatı | 42.134 TL |
| Aylık metrekare fiyat artışı | 605 TL |
| Aylık nominal artış | %1,46 |
| Ekim 2026 aylık TÜFE | %2,58 |
| Hesaplanan aylık reel değişim | -%1,09 |
Reel değişim, aylık konut fiyat artışının tüketici enflasyonundan arındırılmasıyla hesaplanmıştır.
Bu verilere göre Türkiye genelinde konutların ortalama metrekare satış fiyatı ekim ayında TL bazında artmasına rağmen reel olarak yaklaşık yüzde 1,09 geriledi.
Konut Yatırımında Nominal Kazanç ve Reel Getiri Ayrımı Önem Kazandı
Ekim 2026 verileri, konut yatırımlarında yalnızca fiyat artışına odaklanmanın yanıltıcı olabileceğini gösteriyor.
Türkiye’nin 81 ilinde de fiyatlar yükselirken yalnızca 5 şehirde yıllık enflasyonun üzerinde artış gerçekleşmesi, reel getiri açısından önemli bir ayrışmaya işaret ediyor.
Konut yatırımcıları açısından taşınmazın değer artışının yanı sıra kira getirisi, bakım giderleri, vergiler ve alım satım maliyetleri de toplam yatırım performansını etkiliyor.
Endeksa’nın açıklanan fiyat verileri, konutların satış fiyatlarındaki değişimi gösteriyor. Kira geliri ve diğer yatırım maliyetleri dahil edilmediği için bu rakamlar tek başına toplam yatırım getirisini ifade etmiyor.
Ayrıca iller arasındaki fiyat hareketleri, ilçeler ve mahalleler düzeyinde farklılaşabiliyor.
Bu nedenle gayrimenkul yatırımlarının değerlendirilmesinde il ortalamalarının yanında taşınmazın bulunduğu bölgeye ait güncel piyasa verilerinin de incelenmesi gerekiyor.
Konut Piyasasında 2026’nın Son Çeyreğinde Reel Fiyat Kaybı Öne Çıkıyor
Ekim 2026 konut piyasası verileri, Türkiye genelinde nominal fiyat artışlarının sürdüğünü ancak bu yükselişin büyük bölümünün enflasyonun altında kaldığını ortaya koydu.
Şırnak, Bingöl, Kırıkkale, Bartın ve Rize, yıllık fiyat artışının enflasyonu geçtiği 5 il olarak öne çıktı.
İstanbul, Ankara ve İzmir’de ise fiyat artışları yıllık tüketici enflasyonunun gerisinde kaldı.
Metrekare satış fiyatlarında Muğla Türkiye’nin en pahalı, Kilis ise en ucuz konut piyasası olarak kaydedildi.
Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 42 bin 134 TL’ye ulaşırken aylık artış da enflasyonun altında gerçekleşti.
Endeksa’nın Ekim 2026 verileri, konut fiyatlarının TL bazında yükselmesine rağmen Türkiye’nin büyük bölümünde enflasyondan arındırılmış satış fiyatlarının gerilediğini gösteriyor.