Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verileri kira artırımı ve gayrimenkul piyasasında yön tayin edici. Bu ortamda konut kiraları için yasal artış tavanı yeniden gündeme gelirken, satış tarafında da hem ipotekli hem diğer satış kanallarında güçlü bir ivme gözleniyor. Kiracı-mal sahibi, yatırımcı-oturum amaçlı alıcı dengesi yeniden kuruluyor.
Kira artışlarında boyut ve yasal çerçeve
-
Mevcut durumda, konut ve işyeri kiraları için sözleşme yenileme döneminde uygulanabilecek yasal en yüksek artış oranı, bir önceki 12 aylık döneme ait TÜFE ortalamasına göre belirleniyor.
-
1 Temmuz 2024’ten itibaren kira artışında yüzde 25’lik üst sınır düzenlemesi sona ermiş durumda ve artık artışlar doğrudan TÜFE’ye endeksli olarak gerçekleşiyor.
-
Eylül 2025 için belirlenen kira artış tavanı %39,62 olarak açıklandı.
-
TÜİK’in Ekim ayı verilerini yayımlamasının ardından, Ekim 2025 dönemi için kira artış oranının yaklaşık %38,36 seviyesinde gerçekleştiği ifade ediliyor.
-
Buna göre, örneğin yıllık kira bedeli 100.000 TL olan bir konutta kira artışı teoride ~38.000 TL civarında olabilecek.
Bu çerçevede şu çıkarımlar yapılabilir:
-
Kiralarda artış baskısı yüksek düzeyde ve önümüzdeki sözleşme yenilemelerinde kira bedellerinde %35-%40 civarında artışlar görülebilir.
-
Mal sahipleri için enflasyon karşısında kira gelirlerini koruma yönünde güçlü bir motivasyon var.
-
Öte yandan, kiracı tarafında bu tür oranlar bütçe açısından baskı yaratabilir; özellikle sabit gelirli kiracı gruplarının ödeme gücü daha da sınanabilir.
-
Piyasada “yeni kira sözleşmesi” dönemine giren kiracı-mal sahibi ilişkisinde pazarlık gücü kiracı lehine zaman zaman azalmış durumda.
-
Bölgesel olarak, yüksek kira artışlarının özellikle büyük şehirlerde ve talebin yoğun olduğu semtlerde daha yoğun hissedilmesi olası.
Konut satışları: Talep devam ediyor
-
Eylül 2025’te Türkiye genelinde toplam konut satış adedi 150.657 olarak gerçekleşti. Bu, yıllık bazda %6,9 oranında artış anlamına geliyor.
-
Örneğin ilk el satışlar artarken, ipotekli satışların payı da yükselmiş durumda.
-
İnşaat maliyet endeksi 2025 Ağustos itibarıyla yıllık %22,82 artış kaydetmiş durumda.
-
Ayrıca sektör analizlerine göre, konut fiyat artış hızı yavaşlarken satış hacmi nispeten güçlü kalıyor.
Değerlendirme
-
Konut satışlarında artış trendi kırılmadan devam ediyor: kiralama baskısının artması ve enflasyonist ortam, satın almayı da cazip hale getiriyor.
-
İpotekli satışlardaki yükseliş, kredi erişiminin görece iyileştiğini ve alıcıların finansman kullanımına yöneldiğini gösteriyor.
-
Öte yandan, fiyatların çok hızlı artmıyor olması, “fiyat şoku” riskini bir ölçüde sınırlıyor. Bu durum alıcılar açısından pozitif olabilir.
-
Fakat maliyet artışlarının (inşaat malzemeleri, işçilik) sürdüğü göz önüne alınırsa, arz tarafında baskı olabilir ve bu da orta-uzun vadede fiyatlara yukarı yönlü baskı yapabilir.
Önümüzdeki Döneme Yönelik Beklentiler
-
Kiraların artış hızı yüksek kalacak: Beklenen aralık %35-%45 civarında. Bu düzeyde artış, kiracılar açısından bütçe baskısı, mal sahipleri açısından ise gelir artırımı anlamına geliyor.
-
Satışlarda ise ilk etapta 2025 yıl sonuna doğru ortalama yıllık artış %5-%10 bandında olabilir; ancak bölgesel farklılıklar büyük olacak. Büyük şehirlerde ve yatırım amaçlı bölgelerde artış oranı daha yüksek olabilir.
-
Arz yönlü riskler (inşaat maliyetleri, finansman koşulları) satış fiyatlarını yukarı yönlü destekleyebilir. Özellikle yeni konut üretiminde gecikme veya maliyet şişmesi, satış fiyatlarının önümüzdeki yıl daha yüksek tabanla başlamasına neden olabilir.
-
Kiralama piyasasında boşluk oranlarının artması veya kiracı-mal sahibi uyuşmazlıklarının çoğalması muhtemel. Bu da kiracı muhafazakârlığını artırabilir, sözleşme yenilemeleri gecikebilir.
-
Türkiye genelindeki enflasyonist ortam ve finansman daralması etkileri tüm piyasada hissedilecek.
Ekim 2025 dönemi enflasyon verileri ışığında hem kira artışlarında hem konut satışlarında hareketliliğin yüksek olduğu bir ortamla karşı karşıyayız. Kiralarda yıllık ~%38 civarında artış olasılığı bulunurken, satışlarda ise hâlâ talep kuvvetli. Ancak bu durum bir yandan alıcı-kiracı için zorluk yaratırken, mal sahibi ve yatırımcı için fırsatlarla dolu. İlerleyen dönemlerde izlenecek en kritik değişkenler: kredi faiz oranları, inşaat maliyetlerinin artış hızı, boşluk oranları ve bölgesel arz-talep dengesi olacak.
Ticarigm360.com
YASAL UYARI VE SORUMLULUK REDDİ: Bu bültende yer alan tüm analizler, veriler ve “Stratejik Aksiyon Önerileri”, yatırım danışmanlığı kapsamında değildir ve Ticarigm360.com’un genel piyasa görüşünü yansıtmaktadır. Bu bilgiler, okuyucunun ticari gayrimenkul yatırım kararlarına tavsiye niteliği taşımamaktadır. Yatırım kararları kişisel risk ve getiri beklentilerine göre bağımsız olarak verilmelidir. Ticarigm360.com, bu bültenlerdeki bilgilere dayanarak verilen kararlardan doğacak doğrudan veya dolaylı zararlardan sorumlu tutulamaz. Lütfen yatırım yapmadan önce bağımsız bir finans ve hukuk danışmanına başvurunuz.